上半年深房價漲35% 當前入市有風險

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短短半年時間，房價漲瞭多少？記者從中原、美聯、港置等中介處拿到的數據是，跟今年1月份相比，6月份的一手房價已漲35%；而2007年同期、同樣統計口徑所得數據為30%.成交量更是可用井噴二字形容，上半年的一手房成交量與去年整年可基本相抵。業內人士普遍認同，房價上漲自今年3月份開始，當前入市已存在風險。而這一撥上漲，與寬松的政策環境直接相關。 　　 　　有樓盤半年左右漲幅達60% 　　 　　房價漲幅如何，一手樓盤最直接可見：寶安的中信灣上六座2008年11月第一次開盤均價為7500元/平方米，今年6月份開盤的價格12000元/平方米，上漲幅度達60%；南山前海一樓盤2008年12月份開盤特價單位7380元/平方米，2009年5月份位置相差不大的單位價格已經在10000元/平方米以上；南山西麗某項目，2009年初價格還在15000元/平方米左右，2009年5月份上調至20000元/平方米以上；龍崗坂田某盤2008年12月份價格10000元/平方米左右，6月份已經漲至14000元/平方米。 　　 　　來自中原、世聯等中介的數據也顯示上述樓盤不是個案。數據顯示，自今年1月份至6月份，房價漲幅達到35%.而2007年同期，房價漲幅也僅在30%左右。 　　 　　成交量是供應量的兩倍 　　 　　業內認為，2009年房價的普遍上漲從3月份開始，除瞭政策環境和信貸寬松等外圍因素之外，新增供應大大減少直接推高房價。 　　 　　那麼，上半年的新增供應少到什麼程度？今年上半年深圳市批售住宅203萬平方米，而上半年的成交面積達到388萬平方米。也就是說，銷售面積基本上是新增供應的兩倍。部分片區如寶安區，2008年上半年批售住宅122萬平方米，而2009年上半年不到42萬平方米，同比減少達66%.另外，羅湖、福田、鹽田的新批預售量也都大幅減少。 　　 　　毫無疑問，新增供應越少的區域，開發商漲價的底氣越足。而且現在開發商基本上都采取分批少推的策略，上半年供應因此更緊張，樓盤漲價自然也在情理之中。羅湖一樓盤營銷經理說。 　　 　　下半年新增供應有望達430萬m2 [相關專題:2009下半年新盤搶先看 ] 　　 　　上述中介的報告顯示，新增供應萎縮的情況在下半年將得到明顯緩解。據中原統計，下半年推出的住宅項目可達到87個，新增供應有望超過350萬平方米，比上半年增加64%.此外，還有超過20個項目可能在2009年底入市，供應住宅可達80萬平方米。也就是說，樂觀估計，2009年下半年全市新增住宅供應有可能達到430萬平方米。 　　 　　至於目前寬松的政策環境，業內人士也表示下半年很可能出現變數。他們認為，由於房價上漲超出預期，投資客占比越來越高，市場已經存在風險。深圳中原總經理李耀智認為，普通住宅的價格還是應該與居民收入水平掛鉤，當房價上升到一定程度，市場就會自行調整，買傢觀望、房子有價無市，僵持一段時間後房價會下調。 　　 　　2007年的教訓告訴我們，投資客比例大的樓盤，在樓市調整期震蕩最大，買這類物業存在風險。相反，有租金支撐、靠學校、近地鐵的物業住傢客多，樓盤抗跌性能也更強。如果手頭資金不多，並且擁有多套物業的，建議不要搏得太厲害。李耀智說。 　　 　　豪宅價格：半年漲五成 　　 　　深圳豪宅今年以來的上漲幅度驚人，記者調查發現，部分豪宅半年漲幅已超五成，一些豪宅價格已經賣到8萬元/平方米。專傢表示，因為豪宅獲利空間大，大批投資客湧入豪宅市場，預計銀行信貸緊縮將抑制投資客，豪宅價格有望微調。 　　 　　兩個月時間漲瞭30% 　　 　　2個月時間，我購入的豪宅價格漲幅已達三成。投資客李先生向記者表示，5月份，他購入華僑城波托菲諾天鵝堡一套220平方米的單位，總價550萬元，兩周前，同戶型市場成交價到瞭680萬，上周末中介電話告訴他，剛剛成交的一套同戶型已經賣到720萬，價格已經超過3.2萬元/平方米。而據記者瞭解，華僑城波托菲諾天鵝堡高層，在去年底曾跌至過2.0萬元/平方米，與現在的價格相比，半年多時間漲幅已達60%. 　　 　　不僅二手豪宅漲幅驚人，一手豪宅價格也是飆升。梅林關口的星河丹堤，去年年底曾賣過1.2萬多元/平方米的特價房，如今這裡的均價是2.6萬元/平方米，翻瞭一番還不止。 　　 　　如今深圳的豪宅價格令人咂舌，一平方兩三萬元隻是剛起步，七八萬元的也很常見。南山後海填海區的三湘海尚、寶能太古城尚未發售，但銷售人員稱價格將在3萬元/平方米左右。羅湖華潤幸福裡的精裝修公寓，去年向業界透露定價將超過4萬元/平方米時，引起強烈的質疑，如今他銷售的價格超過4.7萬元/平方米以上。在南山華僑城，業內人士透露，近期有波托菲諾天鵝堡的頂層復式二手房成交，200多平方米賣到2000萬，價格已經超過7萬元/平方米，因此預計旁邊即將發售的波托菲諾純水岸復式，定價可能到5萬元/平方米。而在鹽田區的東部華僑城天麓別墅，均價達到8萬元/平方米。 　　 　　豪宅漲得這麼快，有投資者炒作的因素。深圳中原地產總經理李耀智表示，買一套800萬的豪宅，比買10套80萬的普通住宅還要漲得快，所以很多投資客湧入豪宅市場。 　　 　　銀行收緊信貸或致豪宅調整 　　 　　近日，坊間盛傳深圳銀行即將緊縮信貸。對此，李先生表示，信貸緊縮將導致價格出現小幅調整。另一位投資瞭半島城邦和南海玫瑰園的資深投資客伍先生也向記者表示，緊縮信貸對投資客投資豪宅會有影響，預計這兩個月內豪宅價格難以上漲，還可能下跌。 　　 　　李耀智表示，信貸緊縮很可能導致豪宅價格微調，但是不會很快出現。手頭有貨的投資客不會立刻降價拋售，首先是市場成交減少，經歷一段時間，有些實力弱的投資客撐不住瞭，才會拋售。李耀智認為，什麼時候出現這種現象，還要看後續還有無其它配套調整政策，如加息，抬高投資客月供成本。 　　 　　這兩周我們也用信貸緊縮去勸說一些業主高位套現，不過效果一般，業主說：不怕，隻是短期影響，調幾個月還會漲。‘世聯行金地海景花園經理何軍說，從目前業主心態看，他認為信貸緊縮導致豪宅價格下跌的幅度不會大。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣