|
導語：2013年底，深圳樓市攤上大事兒瞭。 2月迎來瞭新國五條;3月深圳出臺瞭限漲令、出現瞭海砂樓、二手房增收20%個稅的傳聞引爆二手市場，二手房成交急劇增加;4月開發商加大推盤量，甚至出現瞭周末近十個樓盤紮堆開盤的局面;5月，深圳新房推盤力度減小，但深圳新房成交量價齊漲，5月新房成交均價為22322元/平方米，創2010年3月以來的最高水平;6月深圳首套房按揭貸款利率看漲;9月商轉公貸款業務正式上線;10月，深圳市房地產宏觀調控小組聯席會議提出瞭深八條;11月9日，十八屆三中全會如期召開，《決定》中體現瞭房地產改革市場化的新思路和新舉措;11月18日，國傢統計局公佈2013年10月份70個大中城市的住宅銷售價格的變動情況，深圳房價同比上漲20.2%…… 2013年，深圳樓市風雲變幻，不變的隻有高高在上的房價，近一半的購房者們依舊在買還是不買的問題上繼續糾結。
事件一 深圳新國五條細則落地未明確提及二手房20%個稅
2013年2月20日，國務院總理溫傢寶主持召開國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作。會議指出，各地區、各部門認真落實中央關於加強房地產市場調控的決策部署，取得積極成效，投機投資性購房得到有效抑制，房地產市場形勢逐步平穩。
同時，會議還指出，我國正處於城鎮化快速發展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策。會議要求進一步完善住房供應體系，健全房地產市場運行和監管機制，加快形成引導房地產市場健康發展的長效機制：1、完善穩定房價工作責任制。2、堅決抑制投機投資性購房。3、增加普通商品住房及用地供應。4、加快保障性安居工程規劃建設。5、加強市場監管。
以上5條被稱為新國五條。而深圳新國五條細則落地則是在3月31日，細則並沒有亮點出現，業內也戲稱新國五條是最溫柔的調控。新國五條細則落地後，對深圳樓市並未造成過多的影響。在房記隨機調查的置業者中，大部分置業表示新國五條的出臺不會使深圳房價大跌。深圳房價未來不可能下跌，政府每年都在喊著要讓房價降下來，但是房價仍然是一個上漲的趨勢，隨即抽查的一個置業者告訴房掌櫃，房價肯定是不可能再跌瞭，現在買房子就等於是賺錢瞭。
據房記瞭解，在3月底深圳頒佈的新國五條實施細則中，並未提及二手房20%個稅，目前，深圳二手房交易中的個稅暫時沒有變化，仍是以轉讓收入的1%~2%，核定應納個人所得稅額。對個人轉讓自用5年以上，並且是傢庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
梅林一傢中原地鋪工作人員表示，如果房產是業主滿5年且唯一的物業，此類物業按照目前政策是免征個人所得稅的。除此以外，如果是樓齡時間較短的次新房，評估稅與原值差額不大，即使是按照20%來征收個稅，也並不多。
事件二 深圳國土部門出臺限漲令將房價控制在合理范圍
3月12日，有深圳業內人士在微博上透露，深圳國土部門即將出臺‘限漲令’，明確要求2013年深圳所有新盤，成交均價必須實現月度環比零增長，即每個新盤、每個月的成交均價，環比上個月都不能上漲。傳聞還稱，該政策已經開始執行，此消息已得到萬科、招商、金地等在內的深圳各大房企項目負責人的確認。
限漲令雖然是最有效控制房價上漲的方式，但是限漲令也有悖市場健康發展。3月13日，針對傳言深圳市規劃國土委明確表示，深圳並未出臺新的限漲令政策，現在依然實行的是之前的限價政策。
雖然限漲令是假，但是3月14日，深圳市政府公告公佈《深圳市商品房預售價格備案辦法》要求，商品房在預售之前或價格調整幅度超出最近一次備案價格上下15%(含15%)時，辦理商品房預售價格備案或變更。該辦法自2013年5月1日起施行，有效期5年。
《深圳市商品房預售價格備案辦法》規定，商品房預售價格備案實行一套一備案。房地產開發企業在商品房預售之前，應按照房地產預售許可證核準的商品房套數，一次辦理全部商品房預售價格備案。房地產開發企業在商品房預售過程中，價格調整幅度超出最近一次備案價格上下15%(含15%)時，應在調整之前辦理商品房預售價格備案變更。而價格備案則要求包括房地產開發企業名稱、樓盤名稱、房地產預售許可證號碼、坐落位置，以及每一套商品房的房號、建築面積、建築面積單價、套內建築面積、套內建築面積單價、總售價、備註等內容。該規定的出臺也在一定程度上將深圳房價控制在瞭一個合理的波動范圍內。
事件三 深圳海砂樓遭央視曝光平安金融大廈華潤置地舊改等中標
3月14日，央視曝光瞭華潤置地旗下廣東最大舊改項目——深圳大沖村舊改項目涉嫌使用氯離子超標海砂用作混凝土材料。據房掌櫃瞭解，海砂中超標的氯離子會腐蝕建築中的鋼筋，造成樓房樓板開裂、墻體裂縫等嚴重問題甚至倒塌。
在央視曝光深圳建築業普遍存在海砂問題後，海砂問題引來房地產行業震動，哪些樓盤在用海砂更是成為購房者關註的焦點。
3月15日，深圳市住房和建設局副局長胡建文，深圳市建設工程質量檢測中心主任劉南淵，住房和建設局建築節能與建材處副調研員祖黎虹，深圳大學土木工程學院教授韓寧旭等人就海砂一事進行瞭詳細的解答。
胡建文表示，已封存15傢涉事企業的供貨單，將進一步追蹤其產品流向，對於已使用不合格產品的建築，將抽芯檢驗並進行技術補救處理。深圳市已要求深圳市天地混凝土有限公司、深圳市東大洋建材有限公司、華潤文偉混凝土有限公司、港創建材有限公司等四傢攪拌站停業整頓，要求在建的嘉逸豪園、大沖城市更新項目、平安金融大廈等三傢涉嫌流入不合格建築用砂的工地停工整頓。
對於已建成的、可能存在使用不合格海砂問題的建築，胡建文表示，該局將對深圳市使用海砂的問題進行一個全面的評估，然後向市政府報告。深圳市建設工程質量監督總站站長高泉表示，深圳建築市場使用海砂客觀存在，但不代表最終的預拌混凝土氯離子一定超標;海砂經過淡化處理後，是可以使用的。
3月18日，微博廣泛流傳一份深圳住建局印發的關於近期海砂樓的排查結果的通知，圖片顯示，全市多達48傢在建住宅涉事。就在眾人以為海砂事件繼續發酵升級，地產行業面臨大風暴時，深圳住建局微博緊急澄清隨後住建局官方網站也發佈瞭辟謠通知，表示消息不屬實。
事件四 前海變錢海華潤置地109億成深圳雙料地王
7月26日下午15時兩宗編號分別為T201-0075和T201-0077位於前海深港現代服務業合作區桂灣片區二單元03街坊、04街坊的地塊在深圳市福田區土地房產交易大廈3樓進行競價出讓，卓越約52億和72億連拿前海兩宗商用地，可售樓面地價分為19304和19758元，平均投資成本37762元每平起。其中T201-0077地塊由卓越地產拍得，報價為51.99億元。卓越集團以123.7億的總價成為深圳新總價地王。深圳的年土地出讓收入連續6年都約為100億，而卓越集團這一次豪擲123.7億已突破瞭深圳的年土地出讓收入瞭。
而就在一個月不到的時間裡，深圳地王記錄就被華潤置地刷新瞭!2013年8月16日下午15時，編號為T201-0078位於前海深港現代服務業合作區桂灣片區二單元02街坊的地塊在深圳市福田區土地房產交易大廈3樓進行競價出讓。該地塊占地面積61831平方米，與首批出讓的其他兩宗地塊一樣，為商業性辦公地塊，但是面積最大。建築面積50.3萬平方米，出讓起始價達67.2億元。繼7月26日卓越以124億連拿前海兩宗地塊之後，華潤置地約以109億一舉拿下前海第三宗商用地，可售樓面地價為32705元，華潤置地拿下地塊的同時也成為瞭深圳單價、總價雙料地王。華潤置地副總裁孔小凱現場回應稱看好前海，更看好深圳，將繼續關註深圳土地市場的發展。
近期，前海、南頭、寶中、新安、碧海等多個受前海效應輻射的片區，置業關註度有明顯提升，房價也是一路攀升，不少樓盤都處於熱銷或受到高度關註的狀態。有資深城市規劃專傢分析指出，隨著大批國際頂級投資銀行、國傢主權基金、風險投資基金、高科技企業、跨國公司總部等紛紛進軍前海，將有數10萬名金融、高科技、物流等行業的國際頂尖人才由紐約、倫敦、東京、中國香港、新加坡等城市向前海中心匯聚，前海將成為一座名副其實的國際金領之城。
隨著前海中心逐漸崛起為中國未來最令人矚目的國際金融中心，而其住宅供應又將出現明顯供不應求現象，類似紐約曼哈頓、中國香港中環那樣的高房價高租金現象也註定將在前海板塊重現。前海概念規劃種種利好不斷出臺，加上南山科技園大批高科技白領紛紛西進，前海板塊樓盤無論房價或租金都呈穩步上漲趨勢。目前，前海優質房產的租金和售價與紐約曼哈頓、東京銀座、中國香港中環相比仍存有巨大差距，然而隨著前海作為國際級金融中心的迅猛崛起，隨著80萬名高收入金領人群潮湧前海，雄踞前海核心地段的優質房產價值逐年穩步上漲，將成為任何人都無法阻擋的必然趨勢!業內人士表示。
事件五 深圳市執行普通住房契稅優惠新標準避免小戶房子被豪宅
9月1日起，深圳市執行普通住房契稅優惠新標準，標準改變瞭以前按單價核算的做法，單套商品房總價將決定其是否需要按豪宅標準繳稅，38平米蝸居也要按豪宅標準繳稅的時代暫告終結。
根據《關於深圳市2013年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》，新標準改變瞭以前按單價核算的做法，調整為按照單套商品住房總價進行核算，新的普通住房價格標準為：福田、南山的普通住房價格標準為單套390萬以下，羅湖、鹽田為310萬以下，寶安、龍華為240萬以下，龍崗為210萬以下，光明為190萬以下，坪山、大鵬為160萬以下。
深圳市享受優惠政策的普通住房應同時滿足以下三個條件：住宅小區建築容積率在1.0(含)以上;單套住房套內建築面積120(含)平方米以下或單套建築面積144(含)平方米以下;實際成交價低於通告公佈的所在區域普通住房價格標準。新標準實施後，購房者的房屋總價符合以上標準，面積和容積率均符合條件就視為普通住房，就可以享受相關稅收優惠政策。
新政標準能有效避免小戶房子被豪宅，不少近年剛入市的偽豪宅，契稅標準將從原本的3%降到1%，新政得到瞭市民的認可。
事件六 商轉公業務上線運行11傢銀行辦理商轉公不用贖樓
9月16日，備受市民關註的商轉公(商轉公貸款)業務正式上線運行，深圳商業住房貸款自今天起無需繁瑣的贖樓手續就可以轉成公積金貸款，數萬計的住房公積金用戶將直接受益。一筆90萬元30年期的貸款，按照等額本息還款法計算，公積金貸款每月比商業貸款節省1158元，30年累積下來，最多節省利息約41萬元。
不過，這項惠民工程背後大有周折，最後是以順位抵押創新性地解決瞭各銀行作為不同利益相關方之間的沖突，從行業長期發展和積極承擔社會責任的角度保證瞭商轉公的順利進行。在職工申請商轉公時，可通過辦理順位抵押登記手續的方式簡化流程，免除贖樓、擔保等手續，月供最高可省近千元。順位抵押，就是指在第一個抵押權人抵押的情況下，原抵押物抵押給第二個抵押權人，第二次就叫第二順位抵押。
目前，住房公積金受托銀行包括中農工建交五大國有銀行以及招商、平安銀行。按照有關規定，自9月16日起，職工在7傢受托銀行以及中信銀行、農商行、郵儲銀行、光大銀行的存量住房按揭貸款可以采取順位抵押的方式辦理商轉公業務，不用再贖樓。
事件七 深八條順勢而生緩解深圳樓市緊張情緒
根據中國指數研究院2013年前三季度總結數據，包括4個一線城市和6個熱點二線城市在內的十大城市，新房價格前三季度累計上漲12.51%，其中，北京以24.39%居首位，廣州、深圳、南京緊隨其後，漲幅均超過10%。
深圳率先作出表態，10月11日，深圳市房地產宏觀調控小組聯席會議提出瞭八項政策：一、繼續嚴格執行住房限購、限貸政策;二、確保今年普通住房用地供應在以往5年平均供地量的基礎上增加20%以上，四季度還要供應約60公頃住宅用地;三、加強差別化信貸政策執行力度，人民銀行要抓緊研究調整第二套住房貸款的首付比例和利率;四、繼續強化商品住房預售管理，引導房地產開發企業理性定價;五、加大安居型商品房和保障性住房供應的力度，確保2013年度保障性安居工程建設任務順利完成;六、加強土地增值稅清算工作的力度，適度提高土地增值稅預征率，做好清算工作;七、加強市場信息披露和監測工作，做好市場預期管理;八、加強住房政策研究，加快構建符合深圳實際的房地產調控長效機制。
在深圳土地資源十分緊張的情況下，深八條中專門提到瞭要增加普通住房用地供應，顯示瞭政府穩定房價的決心。通過增加普通住房用地，來加大保障房和安居型商品房的供應力度，將為建立房地產長效機制奠定基礎，同時起到穩定房價的作用。
隨著深八條的公佈，新建商品住宅的供應結構也開始有所變化，市場上的新房供應有所放量，同時針對首套剛需置業者的中小戶型占比大幅提高，大戶型和豪宅的推盤量開始減少。
深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，目前市場普遍預期房價上漲，在此情況下，深圳通過出臺穩定房價的深八條，將有助於緩解市場緊張情緒。
事件八 龍華6年來首塊大幅住宅用地出讓中海地產38.2億元斬獲
2013年10月16日，深圳中海地產以38.2億元摘下龍華六年來首塊不限制競買人資格大面積居住用地!該地塊起價20億元，經過近半個小時的激烈競拍，中海力壓保利招商等對手，38.2億競得龍華6年來首塊大幅住宅用地，溢價率高達91%。
龍華新區A816-0050商住地塊建築面積為26.23萬平米，其中包含瞭9.8萬平米的安居型商品房，總套數不少於1400套，還有10.177萬平米的普通商品住宅、5.3萬平米的商業，以及幼兒園、社康服務中心等，掛牌起始價20億元。此次土地出讓吸引瞭中海、萬科、卓越、鴻榮源、佳兆業、綠景、金地、保利、萊蒙國際、長城、招商、深城建等14傢房企參與競拍。招保萬金同時競拍同一塊土地，在深圳極為罕見。
競拍現場，總價迅速由20億元被抬至32億元，多數房企放棄舉牌，中海、中國水電兩傢展開激烈爭奪，隨後黑馬保利地產也加入瞭激烈的戰團，現場頓時掌聲歡呼起來，當主持人宣佈保利地產因舉牌時間在落槌之後而被認定為無效，最後中海以總價38.2億元成功龍華拿地。
龍華新區民治街道的A816-0050宗地是年內第二塊商住用地，位於龍華新區民治辦事處簡上路和騰龍路的交叉口，地鐵四號線上塘站東側。西北側為潛龍曼海寧項目，東南面毗鄰金地上塘道、合正中央原著、萊蒙水榭春天、錦繡江南等樓盤，還有上芬小學、上塘農貿批發市場、富興平價百貨、松發餐廳等生活教育配套。該地塊所處龍華深圳北站片區，交通發達，生活氛圍濃厚。
事件九 深圳二套房貸首付比例提至七成樓市更趨觀望
自2013年11月6日起，深圳二套住房執行新政策，即2013年11月5日前借款人購買一手樓未完成網簽合同、二手房未完成過戶手續的，二套房貸首付款比例執行不得低於70%，請各位即時通知轄內所有客戶經理，對無法預測在2013年11月5日前完成網簽合同和過戶手續的借款人，已受理的二套房貸首付比例一律調至不低於70%，請各行自查已受理二套房貸款辦理情況，自2013年11月1日起，全行新受理的二套房貸首付比例執行不低於70%政策。
雖然有信貸政策影響，但從多個改善型新盤開盤暢銷的現象來看，七成首付對改善型買傢影響甚微。世華地產營業總經理林傢樂說，他分析實際上首次置業者存在首付資金短缺的情況較普遍，而二次置業者經濟實力比較雄厚，資金來源多，提高一成的首付，就是多挪用一些資金而已，影響並不會很大。
美聯物業全國研究中心總監徐楓則具體預測二套房首付款政策的調整會有兩個即時效果，首先是一次性付款的比例上升，預計將達到15%-20%;二是短期內將嚴重影響300萬-500萬元物業的成交，而目前這部分成交在深圳住宅市場裡占1/4至1/3的份額。
雖然此次信貸政策調整的背景是今年前9個月深圳新建住房售價同比上漲已達到20.1%，但各中介機構受訪分析人士均認為此舉將對抑制房價效果不大。樂觀的話，樓市成交量將在2014年春節後逐漸恢復，不樂觀的話將在明年下半年逐漸恢復。徐楓稱。
不過，分析人士多認為此舉標志著深圳調控政策或將繼續出臺，世聯地產首席分析師吳志輝指出雖然今年以來深圳一直在限價，但是價格上漲依舊，預計接下來深圳還將按照上個月提出的深八條逐一落地措施疊加調控。中原地產二級市場部總經理玉傢雄也預計調控政策還會繼續加碼，但還將是之前調控政策的從嚴而非新手段，比如限價令、利率上浮。
事件十 十八屆三中全會召開城市房地產價格將受沖擊
2013年11月12日下午閉幕的中共十八屆三中全會審議通過《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》，強調經濟體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關系，並指出要加快完善現代市場體系，深化財稅體制改革，完善金融市場體系，構建開放型經濟新體制。
國傢開發銀行研究院副院長、中國社科院金融所金融市場室主任曹紅輝就公報進行解讀指出，本次全會公報關於金融市場改革的表述隻有一句話，其上下文為：要建立公平開放透明的市場規則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉統一的建設用地市場，完善金融市場體系，深化科技體制改革。
曹紅輝認為，這表明農村土地流轉將不再局限於農村，而是跟城市市場並軌，相比過去將更具有可操作性，值得註意的是，這裡單獨提出瞭‘建設用地’，接下來更多農村土地將進入供應，意味著城市房地產價格將受到沖擊。
與此同時，三中全會之後，建立樓市調控長效機制被不斷提及，相信未來一段時間樓市調控將會從目前帶有強烈行政幹預色彩的做法，向長效機制轉移。建立樓市長效機制，政府保障體系必須健全，另外能夠滿足各種需求的供應體系也須完善，因此還有很長的路要走，是一個漸進過程。當然，在長效機制尚未真正建立之前，包括限購、限貸、限價等調控手段還不會退出。
Tags: 元朗村屋, 元朗地產, 元朗樓盤, 元朗租盤, 元朗丁屋, 元朗村屋地產, 村屋, 大棠村屋, 錦上路村屋, 錦田村屋, 新界村屋, 獨立屋, 天水圍村屋, Village House, 錦上路, 別墅, 丁屋, 元朗別墅, 租元朗村屋, 村屋買賣 |
没有评论:
发表评论