2015年4月20日星期一

王健林解碼萬達廣場-升級版--文化商業旅遊一體化

王健林解碼萬達廣場"升級版":文化商業旅遊一體化

王健林解碼萬達廣場"升級版":文化商業旅遊一體化


13年前,萬達集團從住宅地產華麗的轉身,投向商業地產,經過近幾年的快速發展,成為當前行業內的標桿企業。

今年12月21日,湘潭萬達廣場隆重開業,這也是萬達集團最新開業的萬達廣場。萬達集團經過25年的征戰,截至目前,已經在國內70餘個城市開業瞭84傢萬達廣場,並力爭在明年成為全球最大的不動產企業。

如今,掌舵萬達這艘巨艦的企業傢王健林,又有瞭進一步的打算。去年以來,萬達集團再度開始向文化轉型,王健林身上又多瞭一個文化大佬的標簽,但其商業地產教父形象,似乎更容易被大眾所接受,而萬達速度更是被業界視為典型。

從第一代萬達廣場,到第二代乃至第三代,再到萬達集團正在力推的第四代產品——萬達城,萬達商業地產走過瞭一段跌宕起伏的發展歷程。在萬達速度背後,隱藏著怎樣的發展路徑?

此外,對於商業地產該如何做,後來者是否可以學習萬達的經驗?

王健林曾表示,萬達選擇項目,內部有嚴格程序。萬達的商業地產可以學。學得好不好,關鍵看學習者是否下決心去學,齊白石先生有句名言,學我者生,像我者死。萬達一個核心是商業資源,年復一年積累起來的,商業地產最核心一條:如何與商傢綁在一起?如果一個商傢賺錢瞭,接下來會有很多一起加入。

萬達廣場出租率90%都算失敗

按照王健林的說法,要做就做世界級的。今年初,王健林在萬達集團2012年總結大會上表示,預計到2014年,萬達集團的萬達廣場將達到110個,集團所持有商業物業達到2300萬平方米,成為全球規模最大的不動產企業。

由此來看,萬達集團僅用瞭短短的13年時間,就走完瞭美國的一些世界級不動產企業需要百年才能走完的路程。

王健林曾自我評價道,2008年到2012年,萬達的資產和收入連續5年環比增長35%,今年增長至少30%。一個超過千億規模的企業,能保持這麼快的發展速度,全世界也不多見。

如今,隨著萬達集團的資產規模的日益膨脹,國際資本市場也再度向其拋出瞭橄欖枝。今年4月,王健林耗資6.74億港元,取得香港恒力商業地產(00169,HK)65%的控股權,由此實現瞭萬達商業地產的借殼上市。

實際上,成立於1988年的萬達集團,最早的前身是大連市西崗區政府旗下的一個房屋開發公司,王健林當時以西崗區辦公室副主任的身份大膽接下該公司,此後該房屋開發公司通過開發棚戶區改造項目賺到第一桶金。在此後10餘年間,王健林一直在住宅地產上打拼。

直到2000年,萬達集團開始由住宅地產向商業地產轉型,此時距國傢推行貨幣化房改的政策僅有兩年。據《博客天下》雜志報道稱,在最早的長春與沈陽兩個萬達廣場項目上,王健林也曾吃過大虧。

也正是吸取瞭上述兩個項目的經驗教訓後,萬達廣場開始在各大城市遍地開花,招商能力成瞭萬達集團的獨門絕技。我們整個萬達廣場都是滿鋪開業的,像其他商場出租率達到90%開業,對我們而言就是失敗的。萬達集團的內部人士曾向相關媒體表示。

實際上,訂單地產模式是萬達廣場 開一個火一個的制勝法寶。

據瞭解,在萬達廣場開工前,已經將至少一半的營業面積租出去,與主力店的先租後建合作方式,是萬達集團訂單商業地產模式的關鍵。沃爾瑪早在2001年便與萬達集團簽署租賃協議,在成為萬達廣場訂單模式的第一個合作夥伴之後,萬達才開始進入實質性的開發。

2003年,萬達廣場的訂單模式逐漸的成熟,並且開始自建投資較小、吸客能力較強的星級影院。目前,萬達已經與沃爾瑪、麥當勞、肯德基、國美等大型企業簽訂聯合發展協議,內容包括目標城市的選擇、面積的要求、租金條件等,然後共同確定城市、地塊,並在規劃設計與技術方面與合作方完成對接,為租戶量身訂制商業地產項目。

據瞭解,王健林曾以時間軸劃分萬達集團的萬達廣場產品。比如,2001年至2004年開業的屬於第一代產品,2004至2005年的屬於第二代產品,2005年後發展的是第三代產品。第一、二代萬達廣場主要依靠城市的中心地帶,借助商圈的力量來發展。第三代萬達廣場發展模式的核心除瞭有前兩代的隻租不售訂單商業地產外,又添加瞭購物娛樂休閑一體化。

此外,值得註意的是,三代萬達廣場發展模式最核心的還是 快速開發。

王健林曾提及,萬達集團開發的所有城市綜合體,都在兩年內竣工開業,而且是幾百商傢同時滿鋪開業。比如廣州白雲萬達廣場,11個月實現40多萬平方米商業建築整體竣工開業。武漢中央文化區,10個月實現十幾萬平方米商業竣工開業。

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向文化、商業、旅遊一體化轉型

無錫的這個項目我們極為看重,2016年底開業,我們的目標就是要跟上海的迪士尼PK一下。12月25日,王健林的我看未來20年大型公益演講活動中強調說,萬達集團正在無錫投資幾百億,組建一個大型文化旅遊城,我們有大型的室外主題公園,也有大型的室內娛樂城,旁邊我們還會做一個秀、酒店群等。

王健林的此番表態,再次印證瞭萬達集團二次轉型的迫切性。實際上,萬達集團向文旅產業轉型,主要還是由於2012年的宏觀經濟明顯的放緩。雖然當年萬達集團的收入同比增長瞭34.8%,總資產達到3000億元,但是,萬達集團的核心產業——商業地產隻同比增長瞭15.1%,貢獻率減少;另一方面,萬達文化航母的提法開始頻頻被王健林談及,其在文化產業上的一系列大手筆投入開始顯露出來。

中國房地產業已經發展瞭20多年,再有15至20年左右,這個行業就會萎縮。王健林在萬達集團今年上半年的總結會中強調,萬達要做百年企業,就要擁有百年企業的物質基礎,房地產無法產生長期、持續、穩定的現金流,所以必須向文化旅遊轉型。

前述提及的無錫的萬達城,是萬達集團正在力推的第四代產品,按照王健林的規劃,萬達城投資規模巨大且需要長線經營,每個萬達城的投資規模均在數百億元,在全國最多建設7~8個。

今年4月,萬達集團全國首個萬達城項目落地冰城哈爾濱,總投資200億元,建設用地面積1.7平方公裡,項目整體建設的內容包括酒店群、大型會議中心、室內及室外主題公園、大型冰雪主題樂園、商業中心、住宅等業態,預計可容納5萬名遊客,預計年收入60億元,年納稅超過5億元。

截至2013年上半年,萬達已有5個重大文化旅遊城開業或開工,分別為長白山、武漢、西雙版納、哈爾濱和南昌項目。其中長白山項目今年底全部開業,武漢項目明年四季度全面開業。西雙版納、哈爾濱、南昌等項目已全面開工,合肥和青島項目已簽約,下半年還將有一到兩個文旅的項目簽約或開工。在萬達集團今年上半年的總結大會上,王健林大膽對外透露。

萬達城的模式到底有何獨特之處?對於這個關鍵問題,王健林的完整解釋是,萬達城創新性地將文化、商業、旅遊結合設計,以室內項目為主,徹底解決氣候對旅遊的影響,使一季遊變成四季遊。這是根據中國氣候特點做的規劃,中國北方冬天很冷,南方夏天炎熱多雨,除瞭三亞、西雙版納等少數地方外,四季都適合戶外活動的地方不多。

那麼,高投入的萬達城又如何實現盈利?王健林坦言,對於文化旅遊的盈利模式判斷,是來源於我們自己的預測,隻有到明年四季度萬達武漢項目全面開業,才能看出來我們的預測是不是準確的,但我們自信是準確的。

在他看來,文化旅遊項目好不好,開業以後運營得怎麼樣,關鍵是前期的創意、設計和市場定位。在12月25日的成都這次公開演講中,王健林表示,每個萬達城項目都要花大力氣來創新,用不同的地方文化特色,來支持這些項目的地方特色與運營效果。



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