房企"海外之旅"華麗開啟 政策風險或阻"一帆風順"

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碧桂園花瞭不足一年時間，就成為馬來西亞最大的開發商。而在其背後，大批的中國購房者為碧桂園貢獻瞭巨額的銷售收入。根據該公司統計，有1/4的中國客戶購買瞭其在馬來西亞的開發項目。此前，萬科、綠地、頤和等中國房企紛紛拓展海外，佈局版圖已遍及五大洲。這些企業同樣有大批中國粉絲追隨。 根據世邦魏理仕的研究報告，按照中國高凈值人群（可投資資產超過1000萬元人民幣）的資產規模估算，未來或有1.1萬億元人民幣流向海外房地產市場。 但在這場看似華麗的海外之旅背後，這些投資者面臨的市場與政策風險不可小覷。尤其是隨著海外置業規模的增大，一旦政策收緊限制資金外流，海外置業必然受到打擊，中國房企的海外業務發展也將受到嚴重威脅。 富裕階層海外置業支撐房企業績/ 在這一波中國房企出海潮中，碧桂園可謂領跑者。 作為碧桂園在海外市場的試水之作，其位於馬來西亞柔佛州新山市的金海灣於今年8月份正式開賣，僅僅兩個月時間，金海灣成功賣出6000多套房子，實現約93億元人民幣銷售額，考慮到公司於去年12月才成功拿下該地塊，如此彪悍的戰績不僅讓碧桂園馬來西亞區域總裁阮傢聲感到意外，甚至震驚瞭整個馬來西亞——因為這意味著碧桂園用不足一年的時間成為馬來西亞最大的地產商。 碧桂園金海灣的熱銷，僅僅是今年以來中國房地產企業揚帆出海的縮影。中國海外投資聯合會統計數據顯示，2012年以來，萬科、綠地、碧桂園等十餘傢大型房企在海外投資規模已超過600億元，其投資的海外項目多位於發達國傢，以住宅項目和旅遊地產為主，也有部分商業地產。 房企龍頭萬科出海首站則選擇今年以來復蘇勢頭明顯的美國樓市。今年2月，萬科宣佈與美國鐵獅門房地產公司成立合資公司，合作開 發舊金山富升街201地塊。僅僅兩個月以後，萬科又進軍新加坡，通過子公司出資6.78億元人民幣，收購吉寶置業位於新加坡東部丹那美拉區的林曦閣項目。 綠地集團的拓展步伐更為激進，該公司先後在韓國濟州島、澳大利亞悉尼、德國法蘭克福、西班牙馬德裡、巴塞羅那、美國洛杉磯、泰國等地佈局瞭多達十餘個項目，公司預計年內累計海外項目投資將達到近200億元人民幣，成為海外業務規模最大、項目最多的國內房地產企業。 盛富資本和協縱國際總裁黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者，中國房地產企業近年來大力拓展海外市場，與國內房地產市場出現轉變不無關系。隨著國內房價的大幅上漲，企業拿地成本上升，市場風險不斷增大，加上日趨激烈的市場競爭，對房地產企業的戰略及運營管理等方面提出瞭更為嚴峻的考驗。 通過拓展海外市場，一方面可以實現資產全球化佈局，降低單一市場的風險，也可以借機吸收海外的先進經驗；另一方面，海外市場在金融危機的洗禮下，資產價格普遍低廉，估值相對較低，存在較大的獲利機會，黃立沖認為。 從目前來看，部分在海外佈局較早的中國房企已開始進入收獲期，除瞭大放異彩的碧桂園，據媒體報道，綠地首個海外項目綠地韓國旅遊健康城項目首批產品已經售罄，二期銷售即將啟動，年內銷售額有望超15億元人民幣。記者獲悉，頤和地產在悉尼大學附近推出的公寓項目SummerCourt目前也隻餘下少量尾貨。 與此同時，國內居民海外置業需求也日益旺盛。根據波士頓咨詢公司和中國建設銀行過去兩年調研，中國富人群體擁有33萬億元資產，已經向海外轉移瞭約2.8萬億元，約相當於中國2011年GDP的3%，而這一趨勢還在加速。 在上述調研人群中，擁有海外資產者占比達到28%，比2011年大幅提升瞭11個百分點。其中，中國高凈值人群在海外資產的配置偏向於購置房產、債券和股票，實業投資比例則偏低。前三者合計占到海外投資總額的四分之三，其中房產占約42%。 近年來，中國富裕階層向海外轉移資產的速度確實在加快，其主要原因包括通過全球資產配置以對沖國內風險、資產保值和增值、以養老和醫療為訴求的移民及子女教育要求。無論如何，這為中國房地產企業拓展海外創造瞭巨大的市場機會，黃立沖告訴記者。 尋找萬名購房合夥人 10.26萬人合夥看房團火熱招募黃金樓市 雙搶行動 最美新城之亦莊房山 順義密雲西山10.19眾美城看房團 相關新聞： SOHO綠地萬達：地產商編織海外金籃子 綠地集團強勢登陸泰國 海外已佈局四洲六國八城 復星上半年完成3起海外並購 9月或再下一城 海外項目爆棚北京房展會 花25萬歐元能落戶希臘 十一迎海外置業熱 業內提醒註意風控 娛樂地產： 20平小戶型裝修北歐風 小戶型變小豪宅驚爆眼球 3.5萬DIY裝出120平三居室 隻有想不到沒有做不到 10萬搞定90平三室兩廳婚房 清新田園風裝修效果圖 120平愛傢混搭裝修 現代簡約加中式風情裝修效果圖 2013秋季流行客廳裝修效果圖 賞心悅目的裝修設計 手機上搜房，隨時隨地隨心找房子，手機房源更精準，更快、更好、更省心！樓盤寶典--買房租房，樓盤社區盡在掌握；準確定位--直接搜索附近房源，一鍵搞定；樓盤動態--隨時關註樓盤信息，打折優惠絕不錯過；最近聯系--溝通記錄方便快捷，保持聯系更暢通。四大強勁功能，讓你買房租房輕松自在！搜房手機客戶端下載>>>點擊進入 企業將面臨雙重不確定性/ 房企出海淘金首戰告捷固然值得高興，但在市場與政策的不確定性制約下，能否一帆風順令人擔憂。 房地產與其他行業最大的不同，是其區域性特征很強，這要求企業對當地市場需求、法律環境、政府關系有深刻的認識，中原地產項目部總經理黃韜告訴記者，即使在國內不同城市，市場也有明顯差異，中國房企拓展海外項目除瞭針對華人市場，也需要迎合當地居民，國內的成功經驗未必能有效復制到其他國傢，這意味著企業將面臨巨大的不確定性。 以碧桂園金海灣為例，據碧桂園方面透露，在已訂購客戶中，大約有40%來自馬來西亞、30%來自新加坡、25%為中國客戶，其餘5%則為其他國傢和地區，中國客戶已不占據主導地位。 為瞭能迅速融入當地市場，多數房企選擇與當地知名開發商合作開發的模式。萬科進軍美國和新加坡，便分別選擇瞭美國鐵獅門和新加坡吉寶置業作為合作夥伴。 但合作模式並非萬能，尤其是海外開發商未必能適應國內地產商崇尚的快速開發，快速銷售模式。以碧桂園為例，早在去年年初，公司與馬來西亞地產商Mayland（大馬置地）組成合營公司，合作開發馬來西亞加影和萬撓兩幅土地，碧桂園占合營公司55%的股權，但項目至今還沒有開盤時間表，開發速度遠低於碧桂園持有100%股權的金海灣。 綠地集團董事長張玉良早前更表示，綠地原則上不和外方合作，他們節奏太慢，一個項目可能要3年才開工，而我們3個月就能開工銷售。 除此之外，更大的風險在於政策的不確定性，隨著海外置業規模的增大，一旦國傢金融部門擔心出現大規模資金外流，從而限制購房者境外買房，房企海外業務就存在夭折的危險。 一位從事海外投資的業內人士向記者透露，中國富人在外投資房地產時，最關心的問題是如何將財產安全轉移出國。現階段中國富人向海外轉移資產主要有四種方式：如果資產規模不是很大，大多采用螞蟻搬傢的方式，即需要找多個購匯額度未使用的個人代轉資金，或者把現金帶到香港進行中轉；但如果資產規模比較大，則需要通過地下錢莊，或者利用貿易公司進行轉移。 目前中國實行嚴格的外匯管制，規定境內個人年度購匯總額為5萬美元，在中國致力推進人民幣國際化的大背景下，降低購匯額度的可能性不大。但不可忽視的是，上述四種資產轉移的方式都存在收緊的可能，以螞蟻搬傢為例，銀行可以嚴格限制傢庭成員購匯數量，這可以輕易實現。此外，目前國內居民即便是購買中國房企在海外開發的項目，也需要購匯轉移到海外進行交易，一旦管制收緊，將帶來巨大的影響，上述人士認為。 黃立沖認為，假如未來美國量化寬松政策退出，美元進入長期上漲通道，將引發外資大規模撤離中國，國內居民海外轉移資產將受限，海外置業必然受到打擊。可以預見的是，一旦缺少國內需求的支撐，中國房企的海外業務發展將受到嚴重威脅。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣