深圳樓市二手房價下跌 影響新房定價 |
| 二手房價下跌影響新房定價 劍指二手房：雖然中介公司和央視調查的數據有較大出入，但二手房量價齊跌卻是已成事實，它所影響的遠不止於二手房。 上周，CCTV報道說，8月上旬，深圳5年來二手房量價首次齊齊下跌，二手房價更是下跌超過2成，這個消息也引起瞭包括深圳主管部門在內各界的不安。如今，各中介公司有關8月份二手房統計報表已陸續出爐，僅從報表數字看，房價下跌幅度沒有CCTV所報道的那麼誇張。不過，但基本的事實卻是已經確定瞭：二手房成交價的確已經開始下跌。盡管我們可以找出許多個理由來解說，單個月二手房價的下跌並不說明什麼問題，但這阻擋不瞭大傢的想象。 不過，這裡要說的是，二手房價格的下跌，其影響怕遠不止於二手房。我們知道，按照房地產定價規律，新建樓盤的定價參考，一是周邊競爭性項目的定價，二是區域內同質樓盤的二手成交價，尤其是後者，在正常的市場狀態下，往往都能成為新房定價的最主要參考。甚至有開發商精確測算指出，新房定價比同質二手房成交價格高出12%最佳。當然這有些誇張，不過，它至少能夠說明二手房成交價格之於新房定價的重要意義。 如今單個月的二手房成交價格下跌，可能還對市場無法造成很大的震撼，但如果說在未來的幾個月內，這個價格無法回升，一直這麼疲軟下去。那麼，可以肯定，深圳開發商之於新房的定價心態將大受影響。(記者:朱文策) 深圳的地產商，你為什麼不作秀？ 劍指開發商：深圳有一部分開發商建房子就知道賣錢，建商鋪就知道套現，不能帶來利益的事情堅決不做，這樣的發展商想作秀都沒資本。 這位朋友和圈子內的很多人一樣，對潘石屹頻頻作秀略有反感。其實他的話表達瞭兩層意思：一是潘石屹太會作秀；再者是深圳的發展商太不會作秀。前者已經不用討論，自稱是“地產界章子怡”的潘石屹，會不會作秀業內早有公論，潘石屹對自己作秀也是大方承認。但對於後者，我想確有討論的必要。 深圳的開發商為什麼不作秀？是不會作，還是因為沒資本作？對於前者，不愛作秀，就喜歡踏踏實實做事情的開發商確實有，而且數量還不少，對於這一類開發商，我們能說的隻有尊重。但深圳沒資本作秀的開發商也是大有人在，這一部分開發商建房子就知道賣錢，建商鋪就知道套現，不能帶來利益的事情堅決不做，這樣的發展商想作秀都沒資本。(記者:趙磊) 龍華，你到底值多少錢？ 劍指市場：價格怎麼定市場說瞭算，企業愛財也應取之有度。 房地產調控中，站在關外風口浪尖上的當數寶安中心區和龍崗中心區這兩個老大哥瞭，銷售份額高、價格增長快向來是這兩個地段的特點，一旦有人呼籲要調控房價、降低漲幅，上述這兩個地段也理所當然被推上前臺。這時候，龍華笑瞭。 龍華，沒有寶安中心區清紙落墨的規劃，也沒有類似奧體新城般大氣的城市硬件，龍華房地產似乎一直不是深圳市的焦點。當關外兩位老大哥炒得江湖翻雲覆雨時，自己低頭悄悄增長著價格，記得去年年初時，龍華的開發商還小心翼翼不敢輕易捅破5000元的心理大關，而今年年初，你賣不到6000元你就是棒槌。現在，7000元的均價還成瞭公開價，更有甚者還對銷售價格遮遮掩掩。總之，俺們龍華不想做出頭鳥，以前不做，現在也不做，“是永不稱霸”。 的確，論總價，龍華如何也排不上三甲，與去年同期相比，30%的漲幅足以讓它傲視其他區域瞭。組團規劃利好與實現期的時間差暫且不提，二線拓展區規劃與實現期的時間差也暫且不提，單一個梅林關改造我們就等瞭多長時間？開發商為什麼不把城市化進程中購房者的生活成本算進去？到頭來吹噓地域價值後的附加成本仍由置業者承擔。 魚有魚路，蝦有蝦路，但你走路時，還是小心別讓自己炒熱瞭池水——煮瞭自己還樂得打滾。(記者:孟曉光) 豪宅銷售，從等你來到請你來的過渡 劍指豪宅：如今開發商主動去尋找高端客，恰恰反映出他們對後市暗藏焦慮的心態。 我們再一次經歷瞭房地產“劣幣驅逐良幣”的過程：所有的房子都好賣，好房子差房子都賣一個價；所有的開發商都賺錢，品牌開發商和無良開發商賺得一樣多。類似現象直到現在還沒有真正消弭，在那個階段，一個潛臺詞就是，開發商是不需要花大力氣尋找客戶的。 不過近期倒是有些端倪能讓我們對樓市重新審視，半個月內，連續有兩個知名開發商和銀行合作，在銀行請來一批優先理財客戶，由房地產專傢講解深圳房地產的大勢判斷和豪宅的投資價值，由銀行界高層講解投資組合和房地產在當下的投資潛力等等。 當然，高端項目進行客戶積累，與銀行合作歷來有之，不過在當前的市場環境下，自然也難免令人與豪宅滯銷聯系起來。隻有擔心房子會不好賣的時候，開發商才會花大力氣去尋找客戶。或者說，在連續的政策調控導致深圳新房成交——尤其是豪宅成交——大幅下滑的背景下，開發商對高端項目的前景似乎已經不像此前那般樂觀瞭。 回頭看來，如果大膽一點推斷，我們還可以從反面證實另外一個一直以來爭議頗大的結論，那就是豪宅投資比例過高的問題。因為在之前，一個逐漸確定的事實是，房價上揚很大程度上得益於炒傢的追捧，而他們正是受政策打擊最大的那部分人，而他們的悉數退市，又無疑成為豪宅滯銷的一大因素。(記者:李孟姣) 房屋銀行，這個名字的確有待商榷 劍指房屋銀行：一個公司類別的名稱，其實對於企業的發展很重要。 一提到銀行，人們總是會想起能存錢、取錢並獲得利息的地方。雖然現在有利息稅，利息已經少得可憐，不過基金之類也還是有點收益。在最近的一次“四級市場”上，多傢房屋銀行的老總齊聚一堂，共同商討瞭租賃市場的發展前景。當時就有一個人提出，這個名稱不是太好，一方面國傢不允許用銀行命名，另一方面也讓人難以理解。 確實，房屋銀行一般人很難理解，雖然房子“存入”瞭公司，每個月就可以收到固定的租金收入，這和銀行有點相像。但你不能隨時取一部分出來，隻能一次把房子“取出”，不過這也要租戶走瞭才行。這樣的某種相似並不能輕易讓人理解和接受，所以即使不是法律允許，用下去的話對於人們的普遍認同也會造成困難。 目前大部分企業名稱已經變為瞭房屋理財中心、房屋管理中心，這相對於銀行來說就更加貼切一點。因為存房、托管、代租等方式，確實是為業主在打理房產，在某種程度上來說也在讓業主免除瞭煩惱，同時收取固定回報。可惜這個名字又太泛，沖擊力明顯不夠。(記者:魏終超) 吸盤和筍盤，地產術語還真逗 劍指“吸盤”：指某些不良中介的欺騙手段，用低於市場價格但其實並不存在的二手房吸引顧客。 以前說銀行多過米鋪，意思說是銀行網點的數目很多，現在，要說地鋪多過銀行應該毫不為過，有人估計說全城中介網點的數量可能已經超過1000傢。地鋪多瞭，客源就是個問題，經紀人手裡有穩定的投資客當然是個寶貝，但更多的，恐怕還是要開發潛在的自住型客戶。 剛開始看二手房的時候，筆者還不太懂，站在地鋪前就隻知道傻呼呼地盯著均價最低的看，後來看得多瞭，問得多瞭，漸漸看出門道。均價最低的那套，如果不是特別破舊，那麼一定是沒有的！要麼就是已經賣掉瞭，要麼就是業主聯系不上，要麼就是沒有鑰匙，業主出遠門瞭！ 這種盤，中介公司好像還有個名詞，叫“吸盤”，意思是先把客人吸過來再說，然後跟客人說，這套已經沒有瞭，你可以看看別的盤，然後拿出真正要賣的那些房跟你推銷。 房地產市場上的術語，確實也很有意思，比如“筍盤”，我剛開始聽到時理解成瞭“損盤”，心想房子賣得便宜業主是有點損失沒錯，但也犯不著這麼挖苦人傢吧？後來才知道正確的寫法是“筍盤”，意思是這套房子增值潛力大，以後會像竹筍一樣一節節往上長。(記者:黃鄭) 商圈定位決定人民南能否再度崛起 劍指人民南商圈改造：定位高檔商圈或能吸引深圳金融中心區的消費者，至於港人，舍香港而來深圳買高檔商品的可能很小。 近日，由於工作關系多次前往羅湖人民南，發現這裡面貌正悄然發生改變，路寬瞭，昔日凌亂的廣告牌少瞭，據稱，人民南改造總投資逾4億元，屬於市重大建設項目。 曾幾何時，人民南商圈風光無限，國貿大廈、深房百貨、友誼城、百貨廣場等等都是國人耳熟能詳的品牌商場。然而，近年來卻日見頹勢，風光逐漸被東門、華強北等商圈所奪。應該說，人民南商圈的興起和目前的低谷都有其歷史原因。 羅湖雄踞深圳中心十幾年，人民南作為羅湖中心區域自然受益不淺。這裡緊鄰香港，位置得天獨厚，港人、國內旅遊者支撐瞭人民南的崛起。但是，隨著深圳城市中心的西移，人民南的地位開始受到沖擊。同時，深圳消費人口結構發生瞭變化，越來越多的大學畢業生、年輕白領取代原來的港人、老深圳人，成為深圳消費人群的主力。對於這批新興消費力量來說，他們更多的是在福田和南山工作，自然也會選擇就近消費。另一方面，地鐵的開通對港人消費力的分流，直接加速瞭人民南商圈的下滑。同時，還有片區交通、基礎設施的瓶頸因素。 政府的重金改造，很大程度上隻能解決片區交通、景觀、配套設施這方面的因素，後續工作任重道遠。人民南要想再度崛起，更重要的應該是商圈的定位和主力商傢的引進，定位應該充分考慮深圳城市規劃和人口結構的變化趨勢，商傢引進則要能形成品牌吸引力。(記者:陶文傑) Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣 |
2015年4月22日星期三
深圳樓市二手房價下跌 影響新房定價
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