市道慘淡 銀行開發商“自救”收效甚微

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無論是“嚴防樓市大起大落”的政府表態，還是與“轉按揭”業務相類似的二手房新交易模式，方方面面的一舉一動如今都能讓樓市內的人們浮想聯翩。在上期《上海證券報?地產投資》分析瞭二手房交易“全資金監管”中所可能隱含的“救市”意圖後，記者又發現瞭樓市內的不少“自救”現象――從開發商煽起的“打折風”，到銀行搬出的房貸優惠產品。 　　降價成績並不理想 　　樓市內的打折促銷正在成為一種群體性現象和非作秀的實質性降價。 　　中國指數研究院曾在二季度進行過調研，統計瞭北京、上海、廣州、深圳、武漢、重慶、成都等七個主要城市近期新推樓盤的打折促銷信息。結果顯示：七大城市購房一次性付款平均折扣9.49折，按揭付款平均折扣9.65折，每個城市最高折扣樓盤的折扣平均下來則為8.94折。 　　如果按城市來看，打折最厲害的是深圳，購房一次性付款平均折扣9.1折，按揭付款平均折扣9.5折，最高折扣樓盤打出8.4折後還贈送裝修和小傢電；而折扣最少的是上海，購房一次性付款平均折扣9.62折，按揭付款平均折扣9.72折，最高折扣樓盤也隻不過打9.5折。 　　“誠然七大城市並不能完全代表全國的情況，但在一定程度上可以反映目前樓市的整體形勢。上述平均折扣數據較之於去年同期大多數城市的9.8至9.9折來說，可算是大優惠瞭。可見，目前的中國樓市仍處於低迷時期。”中國指數研究院副院長陳晟認為。 　　除瞭開發商各種明目張膽的降價，包括明示打折如一次性付款折扣、按揭付款折扣、團購折扣、折上折等，以及變相打折如送物業費、送精裝費、節日優惠、會員優惠等，前後批次房源的兩種定價也被市場視作樓盤價格的回落。如近期備受關註的李嘉誠旗下和記黃埔在上海開發的禦翠豪庭，6月新一批房源的均價比3月的開盤價降瞭1萬元/平方米。雖然事後不少分析指新房源是中小戶型且臨近高壓線，屬於“降有可原”，但上海樓市裡的不少人仍把此事視作“巴菲特拋售中石油”。 　　從開發商來看，促銷的效果並非理想。如在北京、深圳、廣州等地均打折售樓的萬科本周公佈瞭6月銷售業績，顯示銷售面積和銷售金額均同比下降，44.8萬平方米的銷售面積和43.7億元的銷售金額分別同比減少38.0%和22.8%。 　　佑威房地產研究中心主任薛建雄也指出，在上海近郊板塊，目前打95折銷售的樓盤已不在少數，但之前滯銷的新增供應並未得到消化，反而樓盤降價范圍有所擴大。中國指數研究院的分析師則指出，以前很多打折房源屬於朝向不好、品質較差的尾盤，但目前入市的購房者都是實實在在的自住需求，如果開發商僅僅拿出“特價房”來炒作，購房者未必領情，市場將進一步呈現疲態，所以開發商應放棄作秀心態。 　　相關措施收效甚微 　　開發商試圖“自救”，其他角色也沒閑著。 　　如日前出臺的上海二手房交易“全資金監管”模式，其中，“在系統內交易的二手房不需要還清貸款就可以過戶”的新交易方式，令業內產生可能帶有“救市”意圖的遐想。 　　又如，有銀行下調固定房貸利率，被視作金融界“救市”，但在業內看來，效果也不理想。比如，有商業銀行全面下調瞭房貸固定利率產品的利率標準，商用房固定優惠利率以及對二套住房適用的住房固定基準利率已與央行規定的同期浮動利率下限持平。“誠然，信貸措施對樓市特別是二手房市場是具備一定影響力的，但這並不代表信貸政策松動，促進作用也很有限。”漢宇地產市場研究部的分析師卻認為，“一是產品所定的固定利率雖然低於同期貸款基準利率，但與購買第一套自住房所可享受的基準利率85折的優惠利率相比，依然有約1%的差距，加上目前加息預期逐漸減弱，對於普通自住購房者並沒有太大吸引力。二是從未來有可能借此產品進行貸款的二次置業購房者來看，僅僅是利率的小幅度優惠不會成為其為住房升級換代的必要條件。” 　　調整不會輕易終結 　　此前業內普遍判斷，樓市需求受宏觀經濟和價格雙重影響，如果旺季市場成交相比年初沒有大的提升，加上CPI壓力加大和政策方面並無改善，那麼，2008年整年樓市極有可能都將處於不景氣的狀態。而現實便是5月樓市弱勢反彈，眼看著樓市調整步入下半年。 　　“目前市場觀望既已成事實，未來樓市將進入一個較長時間的調整，開發商想回到2006、2007年那樣的繁榮、暴利時代，已經基本不可能瞭。”陳晟認為，雖然自住需求依然存在，但這些潛在需求是否能轉換為實際成交，仍取決於諸多因素，如政策的變動、CPI的上漲、股市的陰晴、地區樓市價格的變化都會產生直接或間接的影響；開發商則仍然處於房源滯銷、回款壓力巨大的愁局中，要懂得如何在價格和銷量中間衡量得失。“如果錯誤判斷購房者的立場並漠視購房者的理性反應，那麼，作為賣方的開發商無論采取任何單方面的策略都將很難提高自身收益。” Tags:西貢村屋,放盤,村屋租盤,土地,舊屋重建,丁屋發展,玄新和庭,曉門,曉峯,偉賢薈,全新村屋,大埔村屋,八鄉村屋,村屋屋苑,村屋租售