小產權房兩大困境：基礎數據不明轉正方案難

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從2007年原建設部發佈的預警，提示城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋後，小產權房的問題開始為社會各界所關註。 相對於商品房，建設在集體土地上的“小產權房”沒有國傢認可的房產證，其上市交易很難受到法律的保護。但是小產權房因其價格優勢，已經在地方潛行多年，規模日漸龐大，漸有尾大不掉之勢。 雖然被認定為違規，但是解決方案始終難出，至今已經過去6年。究其根源，基礎數據不明和已售房源難以處置是兩大主要原因。 小產權房的規模到底有多少？這原本是政府制定相關措施的基礎，但可惜的是，這一數據長年的缺失。 這幾年一個數據被不斷地引述：全國小產權房面積約60億平方米。但是該數據並非出自官方，起始來源也難以考據，其真實性存有很大的疑問。 國內的重點城市也鮮有公佈其轄區內小產權房規模，一是小產權房建設銷售過程不經過當地政府房地管理部門，不像商品房那樣便於統計；二是小產權房目前還被視為違規，若轄區內規模過大，難免令相關部門有瀆職之嫌。 去年9月，北京市國土局首次公佈瞭自2008年以來在建在售的79個小產權項目名單，昌平區、房山區和懷柔區為小產權房三大重災區，其中昌平區被清理出28個小產權項目。北京對在建的小產權房項目，責令停工、停售，查封工地，拆除售樓處，查封施工機械，遣散施工隊伍；對在售的，責令停售、拆除售樓處，查封已建未售房屋。 在建在售的可以叫停拆除，已售小產權房要如何處理？這是解決小產權房問題的難中之難。 筆者曾私下咨詢過一位土地部門官員能否購買小產權房，該人士的私人說法是還在建設的不要買，有風險，政府可能去拆去查，但已經住瞭人的小產權房可以買，因為這塊政府很難處理。 一位國土部高層曾直言：小產權房肯定是違法的，但是一些銷售出去的房子已經住人瞭，這時采取措施，要涉及成百上千群眾的利益。 即便是去年公佈79個小產權項目名單的北京，所公佈的也隻是“在建在售”的項目，且對已售項目並無明確的處理方案。 對於已售的小產權房，強制拆除造成的社會影響太大，政府不敢輕易動用該手段，而且相關法律也不支持政府擁有該項權力。而政府置之不理、長期擱置的辦法，則會變相鼓勵其他在建在售的小產權房加快銷售進程，以便進入“政策的灰色地帶”求得長久生存。 補繳土地出讓金讓已售小產權房轉為商品房的觀點一度很流行，但在實際執行過程中也會出現不少問題，如補繳土地出讓金標準如何確定？如果標準太高，已經購買小產權房的群體可能不願支付這一成本，如果標準過低，則又讓小產權房變成瞭套利工具，更加助長小產權房的蔓延。 此外，該措施還面臨法律困境。現行法律規定，商品房必須建設在國有土地上，小產權房用地則是集體用地，如其轉變成商品房，則其用地必須先要經過征地程序成為國有土地，而單純的補繳土地出讓金並沒有涉及這一環節。 而如果通過事後“征地”過程讓已售小產權房轉為商品房，又涉及到對集體土地原所有權擁有者的征地補償，補償費呦從何而來？ 如果不事先對上述諸多事項作出詳細方案，貿然處置已售小產權房，可能造成很大的社會影響，而這將是很多地方主政者極力避免的狀況。 Tags:西貢村屋,放盤,村屋租盤,土地,舊屋重建,丁屋發展,玄新和庭,曉門,曉峯,偉賢薈,全新村屋,大埔村屋,八鄉村屋,村屋屋苑,村屋租售