征收物業稅後的三大猜想 如果征收房價會降嗎

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物業稅一旦“實轉”，對房價、住房消費將帶來很大影響 　　正當人們還在為房貸新政如何認定“第二套房”而糾纏不清之時，物業稅“空轉”區域擴大以及有可能即將實施的消息又接踵而至。據悉，繼北京、江蘇、深圳等六省市之後，近日國傢稅務總局和財政部又批準河南、安徽、福建、大連四個地區部分區域作為房地產模擬評稅試點地區。雖然目前物業稅仍處在“空轉”階段，但社會各界對物業稅已投入極大關註，“實轉”後可能對房地產市場、房價等帶來的影響以及如何征收等也是眾說紛紜。 　　物業稅 　　也叫不動產稅，它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅額會隨房產市值的升高而提高。 　　征收物業稅後的三大猜想 　　房價會降嗎？ 　　一提到物業稅，無論是專傢、業內人士還是普通老百姓，第一個反應就是房價會不會降。在這個問題上，專傢及業內人士各方看法不一。 　　社科院金融研究所研究員易憲容認為，公平公正的物業稅體系，可以使房價增長過快的問題得以解決，並使房價降下來。據估算，一位普通購房者在購一套住房的過程中，有30%~40%是繳瞭各種稅費。如果改用許多國傢采用的逐年繳納辦法，以財產稅的形式分期支付地租和稅費，開發成本和房價均會有所下降，但具體下降多少受很多因素牽制。 　　持不同觀點的人士則認為，物業稅對房價的影響甚微。因為房價增長主要是由市場供求關系決定的，當需求遠遠大於供給的時候，房價會自然會上漲。如果物業稅出臺造成房價下降，那麼屆時市場需求又將因此受到刺激，更多消費者會選擇購買住房，這時房價又會出現攀升局面。 　　真能抑制炒房嗎？ 　　盡管物業稅仍在空轉階段，但房地產開發商已經感受到“山雨欲來風滿樓”的氣勢，部分開始調整項目銷售的步調，提前推出其部分項目。 　　業內人士認為，開征物業稅直接增加瞭需求方持有房地產的成本，對投資和投資性需求的抑制作用較大，將促使樓市投資者加快賣出多餘的住房，這樣不僅可以盤活流通率比較低的二手房市場，也能緩解一手房市場壓力。國土資源部土地利用司副司長束可欣日前表示，目前房市中的投機行為相當普遍，需要通過深化財稅政策改革來調整利益分配格局，而如果實施不動產稅制，就可以抑制投機、打壓房價。“如果實行不動產稅制，所有買房的人恐怕要考慮大量買房是否合算的問題”。 　　會買得起房住不起房嗎？ 　　對購房者來說，物業稅開征必將增加持有成本，如果物業稅的稅率水平高於銀行貸款利率水平，多數人必然不會再將購房作為一種投資行為，持有多套房的人也會出售房產以降低持有成本。 　　東北財經大學財政稅務學院副教授李晶曾在接受記者采訪時表示，當人們減少買房計劃時，市場經濟下的房價自然回歸到正常的市場價格上。從這一角度講，物業稅不會對自住型房屋購買者產生不利影響，在其購房環節能享受由於物業稅出臺而可能帶來的低房價的好處；在其擁有環節，會由於物業稅的減免而無需付稅，可謂利好。所以對於大部分的普通民眾來說，大可不必擔心“買得起住不起”的情況出現。 　　征收物業稅的四大疑問 　　按面積還是按市值來計稅？ 　　財政部相關負責人曾透露，物業稅改革的基本框架是，將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合並，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。 　　但談及物業稅征收時，最直接的一個問題是應該按面積還是房產價值征收？有人建議應按住房面積征收。但這也有問題，一套位於城市四環外的120平方米的住房，要比一套位居市中心的80平方米小戶型住房多交50%的物業稅，但位於市中心的小戶型住房售價可能比四環外的120平方米住房還要高出許多。 　　物業稅的計稅依據，國際上通行的做法是依據房產的市場價值而不是面積，即以評稅價格作為計稅依據。我國可能也會采用這種國際上通行的方式。 　　房屋價值評估體系怎麼定？ 　　根據國際慣例，征收不動產的物業稅需要定期對房地產市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅，因此稅值會隨房產的升值而提高。事實上，即使我國的物業稅有健全的產權制度作為基礎，房屋價值評估依然是一大難題。 　　以面積還是以套數定起征點？ 　　關於起征點有兩種看法，其一是以面積為限，其二是以套數為限。 　　全國政協委員王翔指出，業內有關調查機構資料顯示，購買小戶型的人群很大一批是投資者，而在國內許多城市，真正自住人群很大程度上集中購買90至120平方米的房子。因此，建議政府考慮把征收的門檻提高到120平方米以上。還有專傢認為，國傢對140平方米以上的大戶型開發和銷售一直持抑制態度，經過相關計算，物業稅界定值應為144平方米。而如果以房產套數為征稅界定點，李晶指出，對擁有多套住房的都應當征稅並應當設置高稅率征稅。 　　稅率究竟會是多少？ 　　對於稅費的征收標準，依據全國各模擬試點城市的情況分析，中央財經工作領導小組的有關專傢已作瞭測算，認為如果以超過0.8%的稅率征收物業稅，則可能增加居民的稅收負擔。國傢發改委投資所副所長程選曾透露,“考慮到首次開征房地產稅，因此稅率不宜定得過高，稅率可能設定在0.3%至0.8%之間。” 　　另一種說法認為，國傢應當確定物業稅幅度在0.1%-3%之間，由地方根據本地區情況具體確定適用稅率。 　　還有人認為，為鼓勵自住、抑制投資和投機需求，預計物業稅對普通商品房、高檔商品房以及多套住房分別實行不同的稅率。 Tags:西貢村屋,放盤,村屋租盤,土地,舊屋重建,丁屋發展,玄新和庭,曉門,曉峯,偉賢薈,全新村屋,大埔村屋,八鄉村屋,村屋屋苑,村屋租售