[業內]降價紛起救市能否再現 現在能"抄底"嗎

ssproperty.com.hk

2008會否重現？無論近來穿越劇如何流行，樓市將再不會踏入同一條河流。 　　 　　如果調控是劑藥，那麼這一輪調控的背景與難度較2008年都更為復雜，所以在探討政策進入和退出時，宏觀經濟的尺子常常會成為影響決策者思考的重要因素。同時，這一輪調控無論是開出的藥方還是下藥的方式，顯然都吸取瞭當年的經驗的教訓，循序漸進地摸著市場的紋路走，邊下藥邊看療效。直至目前，盡管樓市尚未跌到2008年降價都沒有人買的情況，但是對於調控的決心和未來的效果，質疑的聲音已經少之又少。從企業的角度來看，各種類型的房企對於調控隻有經驗充足與不夠充足之分，但是全無準備的幾乎沒有，上一輪調控給市場上瞭最重要的一堂課便是資金鏈，一旦市場氛圍轉換，死扛著的少瞭，突擊開盤的增加瞭，降價和變相降價的也逐漸多起來，並且拿地也更為謹慎，即便如今土地市場多底價成交，大型房企依然表示尚未到最佳時機。 　　 　　如果說回頭看看，這一輪調控與三年前還有些相似之處，大約隻有難以抄底是一樣的。普通購房者通常很難在最低價格時入市。 　　 　　大型房企內外兼修應對調控 　　 　　焦點觀察：如果調控繼續，房企的資金風險會爆發嗎？未來房地產行業的格局會發生怎樣的變化？ 　　 　　南都研判：調控從市場和銀行兩個方向給房企施壓，包括信托在內一些非主流的融資渠道門檻也逐漸抬高。在這個過程中，大開發商對於調控表現出明顯的內外兼修，不僅外部可以獲得更多的資源，內部對於調控及未來的市場預期都表現得更為適應，馬太效應將提升地產行業集中度，部分開發商會因為各種原因選擇離場。 　　 　　專傢觀點：隨著調控的持續加劇，不同的房地產企業未來表現將走向分化。小房企無疑是資金最為緊張的，從現在開始到年底，銀行短期債務到期，代理商和建築商的各種費用需要結算，都會使得他們資金鏈進一步收緊。王海斌分析，中型開發商資金渠道相對更為廣泛，同行拆借以及信托基金的發行都會減緩資金壓力，短期債務還可以通過債轉股來延長還款周期，實在扛不住可以通過賣項目、賣股權來做些緩沖，比如綠地。王海斌認為大型房企和央企是這輪調控中表現最為自如的一群，萬科今年10月已經實現去年全年的銷售額，市場資金回籠量已經很大，在上市融資、銀行貸款和信托私募等市場也都頗為受寵。這個層面的開發商對於政府調控政策理解更為深刻，並深諳市場之道，從最初便順勢而為，可以說他們已經適應瞭調控。對於國營房企，他認為由於銀行方面會給與較多的支持，在本輪調控中的資金鏈也不會出現過於緊張的情況。 　　 　　這一輪調控繼續下去，馬太效應將進一步發酵，未來中國房地產行業集中度勢必進一步提高，強者恒強弱者出局，不排除一些小的房企會因為各種原因選擇出局，等到下一次行業機會來臨時再進入。 　　 　　兩把宏觀經濟的尺子 決定調控何時進出 　　 　　焦點觀察：房價跌到什麼程度，政府才會救市？又將出臺怎樣的救市策略？ 　　 　　南都研判：都說樓市調控環境復雜，政府下藥左右為難，早在去年中國地產年會上，中國社會科學院經濟研究所副所長張平便以GDP和CPI兩把宏觀的尺子為界，大致歸納出樓市調控入場及退出的規律來———當GDP低於7%或者CPI超過5%的時候，政府一定會采取措施。盡管這些措施未必針對樓市，但是樓市卻往往是反應最為劇烈的一個市場。 　　 　　專傢觀點：沒有人知道究竟怎樣的房價是合理的房價，未來房價降到怎樣的程度政府才滿意，但至少目前不是。鄧志旺表示，目前僅僅是停止上漲，政府希望看到的下跌趨勢仍未形成，並且真正促使政府調控政策啟動或是退出的關鍵點並非房價，更多時候是要看中國宏觀經濟的臉色。他認為應該從更為宏觀的角度來看樓市調控，同時他認為這輪調控和上一輪相比較，政府已經吸取瞭上一輪的經驗和教訓，無論是調控還是救市，邊走邊看的味道都明顯更重些。一邊用藥，一邊看效果，效果沒達到，再加點劑量或是加點新藥進來。不會再如當年四萬億那麼劇烈，而是會一點點尋求調控的平衡或者沖抵能量，政府樓市調控的能力明顯加強。 　　 　　盡管在具體數字上有略微差別，但是王海斌基本贊同張平的觀點，中國房地產兩次救市分別是1998年金融風暴和2008年全球金融危機的時候，而目前的無論是內部還是外部的經濟情況，短期內都不滿足救市的條件。他認為，據10月最新出臺的經濟數據，CPI依然在5%以上，老百姓能夠感受到的通貨膨脹依然很強烈，並且今年GDP可以保持在8%以上，所以中短期內，政府關註的重心依然會落在控通脹上，隻有當GDP低於8%，關註重心才會向保增長轉換，屆時才有可能出現救市政策。為什麼要救市呢？王海斌甚至表示，如果沒有國外經濟的導火索，估計這一輪不會有救市政策出現瞭。 　　 　　被動取消雙限政策可能性更大 　　 　　焦點觀察：怎樣的情況下，限購、限貸政策會取消？又如何取消？ 　　 　　南都研判：在房價沒有實質性下跌之前，取消限購、限貸其中一個，都難免會出現反彈，這種情況出現的概率很小。或許未來，能夠從另外一個角度，尋求到更好的政策替代品，可以實現同樣的市場效果，但是副作用又更小，效果也更為長久，這兩個帶著明顯時代印記的調控政策，才有可能逐步逐步地淡出。 　　 　　專傢觀點：限購、限貸政策的取消，有兩種方式，一種是在成熟的時機，政府主動取消，所謂成熟，便是諸如物業稅、房產稅等稅收政策同樣可以起到調控房價上漲的作用，可以替代目前的雙限政策，並且更為科學，也更加市場化，但是這種方式無疑需要的時間會更長一些，畢竟，目前僅有上海、重慶兩個城市進行試點，後續政策修正和推廣都需要時間。鄧志旺分析，另一種方式則是政府被動取消限購限貸政策。同樣他也談到瞭宏觀經濟的變化，為瞭保增長和就業，就如同2008年那樣，宏觀政策放開，鼓勵投資帶動增長，包括房地產在內的很多行業政策都放開，房地產成為受益的行業之一。鄧志旺認為後續經濟發展壓力比較大，當前小企業倒閉、地方財政收入承壓、民間借貸斷鏈，政府會擔心出現更大的問題，另一方面，新公佈的CPI數據已經跌進瞭6%.所以在兩種取消方式之間，他認為被動取消限購、限貸政策的可能性更大一些。 　　 　　對於未來，鄧志旺認為最大的問題在於房價目前依然高位運行，對於社會的和諧穩定依然是巨大的壓力，從政策的延續性來看，目前還沒有出現房價大的下跌，銀行壞賬大幅上漲，僅僅是微調或者是局部調整，所以政府依然不會同時大面積放開限購、限貸政策，以避免出現爆發性反彈，政府公信力受損。從近期的表現來看，政府甚至不會在市場層面放寬政策，並且給出調控將更長期進行的暗示，更有可能的是通過銀行的渠道，給房地產企業在開發貸方面一定的松綁，幫助小型房企渡過難關，但是依然需要房企通過降價出貨來實現更為長期的運營。 　　 　　抄底稍嫌早，自住可適時入市 　　 　　焦點觀察：2008年底市場出現抄底時機，這一輪調整購房者是否也有抄底機會？ 　　 　　南都研判：要抄底？等2012吧。這是部分業內人士給出的答案，他們認為，春節後市場會出現更有競爭力的價格，因為那時市場已沉寂數月，同時將有供應小高潮，樓價更有機會降。 　　 　　千萬個購房者有千萬個購房選擇，我們的建議是：不跟風、不貪心，在合理且能承受的價位入市。 　　 　　專傢觀點：現在是不是抄底的好時候？這是購房者百問不厭的問題。前幾天，知名財經評論傢葉檀給出瞭她的答案：除非你急著結婚、急著搬傢，或者你跟開發商是朋友，在市中心能買一套打8折的房子，不然一般的還是稍微等一等的好。 　　 　　每一次調整都會有高峰和低谷，這次自然也一樣，購房者有望在這次調整中找到更合適的降價機會。美聯中國營運總監兼華南區域董事王書權說。他認為，明年3月份後市場會有更合理的價格，因為春節後一般會有一波相對好的成交行情，過往也是剛需入市的時間段，這個時候降價效果是最好的，開發商也會爭取機會入市，價格會更有競爭力。 　　 　　王書權認為，相比新房，二手房的價格調整會相對滯後，勢頭也不會像新房這麼明顯。但越往後走，購房者撿到筍盤的機會也更大。現在的業主調價意願並不明顯，合適的購房時機我認為也在春節過後，年前難有大調整。王書權說。 　　 　　世華地產市場研究部總監肖小平則表示，如果價格降到可以接受，房子也屬於心儀的優質物業，就已經可以考慮出手。因為過往經驗表明，普通購房者很難在最低價格時入市，同時降價最猛時市場的優質物業可選范圍也並不多，這一點在二手房市場尤其明顯。現在深圳的樓價在走勢上已經在下調，我會建議購房者抓住小時機，不要太貪心，最低谷時往往更難做出購房決定，反而錯失機會。肖小平說。 　　 　　除瞭經濟危機，還有公關危機 　　 　　焦點觀察：除瞭降價，房企還能怎麼做才能度過危機？ 　　 　　南都研判：降還是不降，已經不成為問題，降多少、怎麼降才是關鍵。要度過調控下的寒冬，割肉賣樓、賣地、賣股權等都是行之有效的方法，18年後還是一條好漢嘛！隻是眼下降價是技術活，一不小心，經濟危機還沒趟過，公關危機要來瞭。 　　 　　專傢觀點：對這一問題，業內人士更傾向用具體問題具體分析來回答，開發商手中的現金流被認為是重中之重。他們認為，降價毫無疑問是眼下多數開發商的選擇，如果資金鏈緊張同時手中多項目開發，則需要多管齊下，出讓土地、暫緩部分投入大推盤慢的項目等也是自救之舉。 　　 　　王書權認為，如果手頭資金已經很緊張，周轉不開、需要拆借，可以考慮手中拿得的地塊。事實上，已有開發商這麼做。有的房企將地價款未支付完畢的土地退掉，以避免更多資金支出。但這種做法對房企品牌會有負面影響，後期再拿地時也可能會受到政府限制。相比之下，賣地會更好一些，雖然這也是被迫的選擇。資金實在受限，也可暫停部分正在施工、短期內難入市銷售的項目，以減少支出。王書權說。 　　 　　他認為，權衡之下，盡早降價出貨是最明智的方法，也最靈活。以現在的形勢來看，市場已經是誰先讓利，誰先成交，做先頭部隊要更好。我認為，樓市低迷至少還會持續八九個月時間，明年下半年才有可能有好轉跡象。開發商也需要對樓市低迷時限作出判斷，不可過於樂觀。手頭有貨的要讓利更多，才有望度過危機。王書權說。 　　 　　肖小平同時提醒，在資金危機之外，近期出現的業主維權現象也表明，開發商同時還在面臨公關危機。降價已成為共識，關鍵是降多少的問題。在當前情況下，降價要超出市場預期，一次降到位才有效。與此同時，如何降也非常重要，開發商在降價同時一定要搞好營銷，以盡可能避免公關危機。肖小平說。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣