深圳樓市進入深度調整期 市場成交低迷

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自２０１０年１月國１１條頒佈以來，房地產市場宏觀調控已有一年又１０個月。多位業內人士17日向記者表示，當前市場成交低迷，價格僵持，深圳樓市已經進入深度調整期。 　　 　　樓市深度調整特征明顯 　　 　　市房地產研究中心主任王鋒博士表示，現階段深圳房地產市場已經進入深度調控階段，其兩大特征十分明顯：一是價格僵持，且有明顯回落跡象；二是銷售低迷，觀望氣氛濃厚。 　　 　　數據顯示，今年１～９月，深圳新房價格一直維持在每平方米２萬元左右，沒有太大的變化。樓市交易量明顯回落，市場成交極為清淡，這一點尤其是二手房表現得更為明顯。市房地產信息系統的統計表明，與今年前７個月的平均水平相比，８月份和９月份，全市二手房月均成交量大幅下降７５％。新房成交也是如此，今年頭９個月與去年同期相比下降幅度達２５％。而國慶長假期間，全市新房成交更隻有去年同期的一成。 　　 　　下降通道形成言之過早 　　 　　深度調整之下，業內所普遍認為的樓市下降通道是否已經形成？多位人士昨日向記者表示，在現階段作出這一判斷還為時過早。 　　 　　綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，有三點理由可以表明深圳樓市並沒有進入下降通道：第一，從供應量上看，目前深圳市場上現存約為３００萬平方米。對於深圳來說，這一數字不小，但也不算大，市場對它進行消化並不十分困難。第二，現階段開發商的資金鏈還沒有緊張到引發房價大幅下跌的程度。第三，深圳的剛性需求已經壓抑瞭很長時間，今年秋交會上也沒能得到釋放。這一點，將會逼出一些豁出去的消費者去購房。在此情形下，開發商也不必一定要采取大幅度降價銷售的策略。 　　 　　王鋒表示，現在還不能認為樓市下降通道已經形成。自去年開始的新一輪宏觀調控以來，時間已經長達一年零１０個月，但是深圳的房價並卻未像２００７和２００８年那樣出現大幅波動。樓市下降通道是否能夠形成，將要取決於開發商抗風險的能力。 　　 　　開發商抗風險能力強 　　 　　那麼，在目前的形勢下，開發商的抗風險能力怎麼樣？記者在采訪中發現，深圳的主流發展商並不需要太多的降價即能實現自己的銷售目標。 　　 　　萬科董事會秘書譚華傑表示，隨著政策效果的顯現，市場成交速度持續放緩，國內主要城市存貨積累逐漸增加，買方市場的特征日益明顯。他說，萬科一直采取積極促進銷售的原則，在上半年市場整體推盤量相對較少的情況下，萬科有意加大瞭推盤力度，尤其６月份時有過一輪較大的推盤。截至９月底，萬科今年以來的銷售額已達到９７０．８億元，根據已經簽約的情況，１０月份萬科銷售額達到１０００億元沒有問題。 　　 　　金地集團昨日發佈公告稱，９月份公司實現簽約面積３１萬平方米，同比減少３７．６％。簽約金額３７．８億元，同比減少３６％。但是，１月～９月公司累計實現簽約面積１４５．９萬平方米，同比增長９．６％，累計簽約金額１９７．３億元，同比增長２８．４％。 　　 　　招商地產今年上半年實現認購金額１２０億元，與去年全年合同銷售額１４６億元僅一步之遙。安信證券認為，公司實現全年２００億元的銷售目標可以期待。 　　 　　王鋒認為，在這一輪樓市調控中，顯示瞭經過２００８年的洗禮，深圳主流開發商總體實力比較雄厚，抗風險能力已經大大增強。 　　 　　從全國的房地產市場情況看，統計數據顯示，９月中下旬之後，市場推盤力度明顯加大，但成交速度進一步放緩。北京、天津、沈陽、上海、杭州、南京、蘇州、無錫、廣州、深圳、佛山、東莞、武漢、成都等１４個城市９月份商品住宅批準預售面積環比８月上升瞭４６％。 　　 　　值得註意的是，雖然國內樓市銷售面積和８月基本持平，但銷售金額略有下降。有關人士認為，在不需要深度降價的情況下實現年度銷售目標也成為可能。 　　 　　但是，業內人士也談到，主流開發商快速銷售策略的奏效，並不能代表部分中小發展商因資金問題而被迫降價。中聯地產市場研究中心首席研究員葉蓉對記者說，雖然開發商在秋交會上的促銷力度大大低於市場預期，但我們依然認為，銷量下降、庫存增多、資金緊缺等一系列問題將逼迫開發商放量降價，隻是時間問題，第四季度這種現象會愈加明顯。 　　 　　密切關註宏觀調控政策走向 　　 　　多位業內人士談到，現階段消費者應更多地密切關註房地產市場宏觀調控政策的走向，以決定當前是否出手。 　　 　　知名地產劍客雲天表示，８月和９月份，國傢新增政策環境相對寬松，今後的政策調控將從從緊進入到不升級，不放寬的中性階段，即以執行和觀察為主的後半場。 　　 　　在貨幣政策方面，多數研究機構預計，第四季度貨幣環境有可能定向寬松，如三農、中小企業、保障房等信貸將放寬。雖然房貸放寬可能性較低，但定向寬松還是有利於緩解整體過於緊縮的資金情況，也有利於刺激宏觀經濟企穩回升。 　　 　　葉蓉認為，從樓市調控來看，國傢多次表示要堅持房地產市場調控，表明此輪樓市調控必將是一場持久戰，雖然未來調控政策不再升級，但限購、限貸、限價等政策短期內難以放寬，甚至有可能在３～５年內成為常態政策，並且調控范圍和力度會延伸至二三四線城市，將不斷擠壓樓市的投資投機行為，樓市越來越顯現出以自住剛需為主的特點。 　　 　　而近期佛山放寬限購政策的舉動也令業內高度關註，佛山是廣東省繼深圳、廣州之後第三個宣佈限購的城市。宋丁表示，佛山事件表明，地方政府的樓市調控政策已經走到一個新的端點。早在此前，國傢宣佈的追加限購城市名單的舉動也處於斷檔狀態。雖然深圳並不一定會放寬限購，但是這一些現象表明，地方政府有松動調控的想法，這也強化瞭開發商再挺一些時日、不再大幅降價的考慮。 　　 　　談到給消費者提幾條建議時，世華地產市場研究中心總監肖小平說，隻有一個字：買。她說，現在深圳樓市買傢隻剩剛需，對他們來說不存在入市時機的問題，隻有想不想，能不能的問題，所以想買就買，能買就買。畢竟這市場膠著的狀態，至少還要維持好幾個月。 　　 　　王鋒認為，當前深圳樓市已經深度調整，很多開發商已經降價。對於剛性需求來說，如果房子符合自己的購買力，現在不失為一個解決住房和改善居住條件的較好時機。 　　 　　宋丁表示，現在深圳樓市正處於一個博奕通道之中，自住需求者也不一定要等待出現深度降價，我們不敢期望房價會大幅走低，如果房子合適，看準瞭即可出手。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣