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一直價格堅挺的豪宅市場，正出現一種加速下行的跡象。以多個典型豪宅盤為代表，近期深圳豪宅價格開始大幅度下降，少則每平方米6000元，多則直降每平方米近萬元。業內人士認為，豪宅價格體系調整將加速房價回歸合理水平，豪宅降價在很大程度上決定瞭金三小陽春能否在銀四得以延續。
補缺性剛需促使成交回暖
在實際上，今年春節過後的小陽春比往年來得稍微有點晚，樓市復蘇的速度非常緩慢。在佛山、蕪湖、上海、北京等地一次又一次的試圖微調樓市政策失敗後，消費者觀望等待的意念更堅定瞭。龍崗一樓盤的銷售員告訴記者，真正開始出現一些客戶，是在2月24日銀行下調準款準備金率之後，央行有意放錢的消息刺激瞭大傢的神經。
之後，在銀行保證首套房貸，甚至有個別銀行利率打折消息的刺激下，開發商積極配合推出送首付、零月供等噱頭營銷吸引眼球，紛紛揚起降價走量旗幟才真正激發瞭消費者入市的熱情。
據統計發現，在這波回暖的小陽春中，招商果嶺、花半裡、瑞澤傢園、綠景香頌等中小戶型樓盤是成交的主力軍。其中，招商果嶺、綠景香頌更是最早啟動復蘇的樓盤，是三月份樓市成交每周排行榜上屢次出現的樓盤。
深圳中原二級市場董事總經理玉傢雄認為，今年三月份的這波小陽春，僅僅是2011年以來長期被壓抑的剛性需求的補缺性成交，而中小戶型、低價樓盤則是引爆點。這種暖春，隻是合理價位釋放的‘壓抑’剛需購買力，銀行優惠利率輔助配合，並不意味著樓市回暖周期的到來。
很顯然，多數開發商還在觀望，而中大戶型樓盤更是鮮有動作。豪宅的缺席，讓小陽春有點成色不足。地產研究人士王世泰這樣說。
改善型剛需接力彈性復蘇
在三月中旬，大戶型豪宅才開始出現一些降價行動。先是水榭山別墅悄悄推出特價房，降價幅度在20％左右。隨後有華僑城片區的某盤，降價幅度已在35％左右。
然而在一份內部文件要求大規模降價的傳言下，招商某盤也大幅度降價，接近每平方米1萬元。
從這三個大規模降價的豪宅盤銷售來看，並不是都獲得瞭很好的預期。有地產營銷界專傢告訴記者，一些打著豪宅名號的雙拼房，其實遠遠沒有達到市場能夠接受的價位。
隻是，一些真正降價到位、品質有保證的豪宅，確實贏得瞭改善性剛需的青睞。記者查閱瞭3月26日的樓市成交排行榜，一手房成交前十名中，合正·中央原著、招商雍景灣、招商觀園、桃源峰景園、香山裡花園、四季山水花園等大戶型豪宅榜上有名，占據瞭絕對的成交主力。
大戶型豪宅接過瞭成交的旗幟，這說明樓市回暖有瞭更堅定的基礎。有地產研究人士認為，豪宅價格高，豪宅的成交更能夠體現消費者的購買意願。
根據戴德梁行的監測數據顯示，4月份深圳樓市很可能迎來一波開盤潮，中小戶型樓盤依然是主力軍，但招商雍景灣、和黃禦峰園、來座山、萬科翡麗郡、中州中央公園、勤城達22世紀等樓盤也將乘勢推出大戶型豪宅單位。豪宅盤開閘，說明樓市真正開始熱鬧起來。如果能夠取得很好的銷售，那樓市信息就能夠得到延續。戴德梁行華南區研究部主管張曉端這樣說。
折扣到位降價到位最關鍵
分析這波樓市小陽春的動力原因與可持續性問題時，世聯地產首席分析師吳志輝表示，主要有兩個原因：一是開發商的高庫存與高負債壓力，二是銀行流動性放松的預期增強。
進入下半場的中國樓市將呈現更多的波段性調整，而模型演示顯示，現在正是波段性的底部。吳志輝認為，在這個階段，開發商的大規模降價將是一個現實的長期選擇，波段性降價將有助於成交保持在一定的熱度上，成交的‘小陽春’可以預期，樓價的‘小陽春’則莫要奢望瞭。
相對於豪宅盤來說，要延續以價換量策略的關鍵就是要折扣到位、降價到位，而不是營銷噱頭上的讓利促銷。對總價較高的豪宅盤來說，誠意不足的降價根本不足以打動購房者。合正地產的一位營銷人員說，在房產稅懸空的背景下，過多的噱頭營銷隻能是徒耗時間，‘沒有技術含量’的直接降價往往更簡單有效。
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