樓市調查:深圳熊市裡什麼樓盤最抗跌 |
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從17350元/平方米到11040元/平方米，8個月時間裡，深圳房價跌去瞭近40%，就像去年5·30之後的股市一樣，熊市疲態已在深圳房地產界顯現。股市裡有句行話，牛市裡也有人賠錢，熊市裡也有人賺錢。所以，就算是熊市來臨，照樣會有人買房子，因為熊市裡也不乏牛樓存在。 像基金經理幫助股民篩選股票一樣，我們在本期專題裡，為購房者提供牛樓訊息。為力求令公眾信服，我們特地將牛樓全部鎖定在可以進入市場交易的二手樓，並且樓齡越久越好。我們認為，隻有能夠進入二手交易的樓盤，才更能全面真實地反映抗跌性，樓齡越長的樓盤，才更能在樓市沉浮中呈現自己的牛樓本色。 （房價的）底到沒到？在深圳一傢廣告公司任職的陳先生急切地問記者，他想買房結婚。像他這樣的剛性需求，深圳很龐大，但樓市的跌跌不休，讓他們不知道如何抉擇。本報記者通過對深圳各大片區最抗跌和最不抗跌的二手樓進行全面盤查，並結合專傢分析，為置業者在時下買房制作一些最實用的篩選牛樓的實戰手冊。 指標大盤抗跌性強 本報本次調查的樓盤遍及深圳六大區。經過調查，我們發現，指標大盤成為抗跌龍頭樓，像中心區黃埔雅苑、中海華庭，香蜜湖水榭花都，華僑城波托菲諾、天鵝堡，蛇口招商·蘭溪谷一期，羅湖太寧百仕達花園，龍崗坂田萬科四季花城，寶安桃源居等等。這些樓盤在區域內均是標桿性的龍頭大盤，據深圳中原地產、世華地產兩大中介機構監測，到今年4-6月，它們的跌幅普遍控制在20%左右，比起深圳到5月份為止房價普遍下跌將近40%，呈現出瞭鮮明的牛樓特征。其中，百仕達花園的跌幅隻有10%左右，天鵝堡二期和水榭花都三期也隻是輕微下跌。 世華地產市場研究中心主管魯曉芳表示，所有的牛樓都會具備一些共性，比如一是地段好；二是大型生活社區，居傢氛圍濃；三是各區域的標桿型項目，市場認可度高；四是投資客成分較少，主要以用傢為主；五是有租賃市場的支撐。而相反，所有不抗跌樓盤也都具備一些共性，類似投資成分大；07年上半年漲幅過大；項目周邊配套不完善；以及項目所在周邊有大量新盤供應，造成舊樓房價下跌壓力增大等等。 高入住低空置方是牛樓 我個人看來，所謂的‘牛樓’最根本的支撐在於社區的入住率高而空置率低。深圳中原地產總監張偉表示，入住率高的樓盤，一般都是用傢為主，投資客不多，這樣的樓盤一般放盤不多，客戶選擇餘地不大，而它的市價也較入住率低的樓盤高出很多，而且租金回報率相應也會比較高。而如果社區空置率高的話，說明購買者大都是為瞭投資或是投機目的而來的，這樣的房子，一旦房價出現異動，便會形成較大的拋售壓力。 而記者根據這個規律去檢視上述已經被時間所證實瞭的牛樓時，結果也非常吻合。如萬科四季花城，最高峰時價格為1.2-1.3萬元/平方米，目前大約0.9-1萬元/平方米。老牌豪宅百仕達花園同樣經過瞭10多年的時間積累，也已經擁有瞭相當數量的忠實客戶，目前該花園一、二期放盤不多，主流戶型的價格仍然維持在1.8萬元/平方米左右，租賃市場也是非常活躍，視裝修情況，三房月租一般都可以達到5000-10000元。而像一些在本次調整中出現大幅下跌的樓盤，如南海玫瑰園二期等等，均是因為炒風過盛導致入住率較低和空置率較高。 如果置業者在時下有實力購房且又急切購房的話，可以依照上述思路去尋找牛樓（具體篩選牛樓的各項指標，詳見05版透視），而判斷一個社區空置率和入住率高低的辦法有很多種，最簡單的就是白天到樓盤去看陽臺晾曬的衣物和晚上到樓盤去數亮燈率。 典型&透視 《熊市裡，誰是牛樓？》 簡單地說，抗跌是檢驗牛樓的唯一標準。在本次調查中，記者們綜合評選出瞭深圳四大牛樓，而最厲害的牛樓當數不跌反漲的水榭花都三期。仔細分析牛樓的形成條件，會發現它們都有形成牛樓的諸多有利條件：地段好、大社區、成熟配套、品牌開發商……摸清瞭牛樓的形成規律，在熊市中出手就可以有的放矢瞭。 ■最抗跌典型 1波托菲諾天鵝堡二期 跌幅：0% 最高價格水平：3萬元/平方米 當前價格水平：3萬元/平方米 2水榭花都三期 跌幅：漲1.3% 最高價格水平：3.75萬元/平方米 當前價格水平：3.8萬元/平方米 波托菲諾天鵝堡二期 樓市大跌時它巍然不動 樓盤簡述：波托菲諾天鵝堡經歷8年開發，周邊配套都逐漸開始完善，已經成為深圳眾多富人的心儀居所。據瞭解，二期當時分三個區域推出，最先推出Ⅰ區是在2003年12月，均價隻有不到9000元/平方米；Ⅱ區在2004年7月開盤，均價低於1萬元/平方米；到瞭2005年Ⅲ區開盤的時候，均價已經到瞭20000元/平方米。根據中原地產提供的數據，2007年7月波托菲諾天鵝堡二期最高均價30000元/平方米。2008年4、5月份，均價還是30000萬/平方米，沒有任何跌幅，價格高的Ⅲ區大部分價格還在34000-35000元/平方米。它確實沒什麼跌幅，特別是二期！在記者對天鵝堡二期沒有下跌的這個數據感到懷疑的時候，信譽傢華僑城區域經理鄧永平這樣告訴記者。 最抗跌理由：位於深圳保值性最好的區域華僑城，區域內首屈一指的豪宅大盤，盡享華僑城的旅遊景觀資源，加上華僑城地產親自開發，產品有保證。 水榭花都三期 熊市中依然呈現漲勢 樓盤簡述：水榭花都位於香梅路和紅荔西路的交界處，交通方便，又靠近福田成熟的景田片區，配套十分齊全。現在在這個樓盤裡面散步，感覺很開闊，特別是別墅區域，長高的植物鬱鬱蔥蔥，在裡面完全是生活在別墅的感覺。2002年和2003年，水榭花都一期和二期分別入市，均價都在1萬元/平方米。2005年10月三期開盤時候，由於附近中海香蜜湖1號地價的高企，三期價格才漲到13000元/平方米。2007年7月的高峰期，水榭花都三期已經漲到37000元/平方米，目前，根據中原地產統計，水榭花都三期成交均價還有38000元/平方米。記者又進行多方統計，發現多數放盤價格都在35000元/平方米以上，有中介表示，這個樓盤抗跌性確實很強。 最抗跌理由：臨近深圳市中心，又位於深圳的香蜜湖豪宅區，地段好，交通方便，配套齊全，此外，最受到置業者肯定的是小區的佈局和產品品質都一流。 3仕達花園（一、二期） 跌幅：5% 最高價格水平：約1.9萬元/平方米 當前價格水平：1.8萬元/平方米 4萬科四季花城 跌幅：25% 最高價格水平：1.2-1.3萬元/平方米 當前價格水平：0.9-1萬元/平方米 百仕達花園（一、二期）主流戶型僅輕微下跌 樓盤簡述：於1996年發售的百仕達花園，當時率先引進瞭香港豪宅元素———會所、遊泳池、園林等高尚配套，並首創瞭架空園林設計，使之至今仍是深圳的標桿豪宅。當時一期發售價格約為1.2-1.7萬元/平方米，產品為9層帶電梯小高層，1998年二期發售價格約1.2-1.5萬元/平方米。10年來，項目基本仍維持在約1萬元/平方米。在去年市場最高點時，一期中心組團和二期湖心臺價格高至1.8-2萬元/平方米，復式單位甚至達到2.5-2.6萬元/平方米。調整大半年來，項目除一些較差戶型出現明顯下跌外，主流戶型隻是輕微下跌。而附近的萬事達花園則由去年最高的1.5-1.6萬元/平方米跌到如今的1-1.1萬元/平方米，跌幅已超過30%. 最抗跌理由：百仕達花園主要不勝在地段，而勝在產品質素，項目無論是產品設計還是配套、服務，都領先深圳豪宅。而且是成熟大社區，前後五期將達百萬平方米，居住氛圍濃鬱。 萬科四季花城 同區域裡跌幅最小 樓盤簡述：作為萬科的成名作，四季花城從1999年開發發售，一直持續到2003年第七期方才開發完畢，主要均為多層產品，價格從第一期的3300元/平方米到第七期7000元/平方米，價格一路上揚。在去年最高峰時期，其價格高攀至約1.3萬元/平方米，而經過8個月的調整至今，其價格仍然維持在1萬元/平方米左右，跌幅約25%，比起區域一般三成以上的跌幅，抗跌性明顯。據花城內部的中介經紀人員介紹，目前花城的租務市場也比較旺盛，100多平方米的三房月租可達2500-3000元，在區域內屬於高位，租客主要是華為、富士康、新天下的員工，市場承接力較強。 最抗跌理由：大社區，生活氛圍濃鬱，作為區域內指標大盤，四季花城帶動瞭整個區域樓市的發展；同時，萬科在四季花城成功完成瞭情花（情景花園洋房）專利，使之成為萬科的金字招牌。加上萬科本身的品牌號召力，使它顯示出強勁的抗跌性。 ■透視 八大因素令牛樓屹立熊市 1.好地段的房子是抗跌大盤 李嘉誠的地段論不一定是真理，但買房首先選擇好地段，這是大實話，這個好包括區域交通便利，市政配套完善，像學校、醫院、商場應有盡有等等，好地段的房子一般會是最抗跌的。目前，實力強的消費者不妨參考中心區、香蜜湖、華僑城這些已被時間證明瞭的黃金地段，像黃埔雅苑、中海華庭、雅頌居、水榭花都、天鵝堡等，在調查中，它們都是指標性的抗跌大盤。而實力一般的消費者，則可以到景田、彩田、後海、口岸以及關口等區域選擇，像長城盛世花園、信義假日名城等等，抗跌性也都不錯。 2.產品質素高的房子出奇制勝 有的房子不一定占據著一流的地段，但得益於開發商的品牌效應以及在產品營造方面的努力，也會呈現出獨立於地段論之外的出色表現。比如百仕達花園、萬科四季花城以及桃源居等等，這些樓盤就算是在現在也都不算是最好的地段，但是，他們都成瞭深圳的經典社區。其中原因在於，開發商都在產品營造上下瞭苦功。如百仕達花園率先引進瞭香港毫宅元素，並在國內首創瞭架空園林；而萬科四季花城更是萬科的成名作，風靡全國的萬科專利情花（情景花園洋房）也在這裡首度產生。 3.成熟大社區的房子抗跌力量強 經調查，外部配套成熟的同時又是大社區的樓盤，抗跌性更加好。典型代表像百仕達花園、黃埔雅苑、華僑城波托菲諾、萬科·東海岸、桃源居、萬科四季花城等等，多數社區建築面積都在100萬平方米左右，主要住戶都是自住客，實際入住率高，空置率較低，不太容易出現大面積、大幅度的下跌。所以，喜歡居住到大社區裡的消費者，最好詳細瞭解社區的配套成熟度，或是社區規劃中的城市配套。 4.投資成分低的房子不易縮水 不一定所有的大社區都抗跌，這要看它的投資炒作成分有多大。像新亞洲花園、南海玫瑰園、蔚藍海岸以及鴻榮源·尚都等社區規模也都不小，社區口碑也不錯，但就是因為它們都出現瞭較嚴重的炒作風潮，致使房價去年瘋漲今年大跌。因此，置業者在選房時，盡量選擇主要由用傢支撐的樓盤。比如像南山陽光帶·海濱城、福田梅林華茂苑、寶安美麗365等。 5.租務市場活躍的房子跌不下去 很多房子之所以抗跌，其中一個很重要的因素是：有租務市場的支撐。隻要有租務市場支撐，和同等樓盤相比，其跌幅相對也會小一些。像福田口岸金港豪庭二房月租達4000多元，羅湖口岸置地逸軒一房租金能達3000多元，都超過瞭存款利息。所以，置業者在選房時，最好能夠進行租賃市場的簡單調查以及租金回報的測算，隻要能達到5%左右，便算不錯。 6.區域標桿的房子抗跌有優勢 在這輪調整中，我們發現，非指標性樓盤的跌幅要遠遠大於指標性樓盤的跌幅，比如百仕達花園的抗跌性要遠遠大於附近的萬事達花園，萬科四季花城的抗跌性也遠遠大於附近的春華四季園。簡單說，置業者在選房時，第一要註意的便是區域的龍頭樓，當價格合適，自己又急需的時候，能讓你毫不猶豫出手的，也隻有這些標桿性樓盤。 7.周邊新增供應少的房子沒有壓力 漲勢裡，人們會選擇在有新盤的地方買二手房，等新盤賣的時候，二手房跟著漲，但是跌勢裡，你再這麼幹，你就死瞭，因為新盤賣得比二手房還便宜。中原集團主席施永青此前講的這句話在時下很有道理，卓越·蔚藍海岸的價格下跌很大程度上就是因為這樣的原因：周邊新增供應明顯增加，像後海公館、澳城、招商·海月花園五期等新盤陸續推出或即將推出，它們在設計上的明顯改進以及越來越實惠的價格趨勢，使得舊盤受到嚴重壓制。雖然我們相信這是一個短期趨勢，不過，還是有必要建議置業者在選擇二手房時，額外註意社區的周邊有無新建項目，並搞清楚新建項目對自己所購樓盤的影響，最好選擇周邊新增供應少的房子。 8.品牌開發商開發的房子有保障 品牌開發商的房子不一定全都抗跌，但是，品牌開發商的號召力的確會成為抗跌的一大保障。在跌勢裡選擇房產，最好還是首先考慮品牌，不僅是房子質量可以得到保障，而且，還可以得到相對較好的物業服務。像百仕達花園、四季花城、中海華庭、黃埔雅苑等等，他們的抗跌，和開發商的品牌號召力以及良好的物業服務都分不開。因此，建議置業者在如今市場裡，依然有必要選擇品牌開發商的樓盤。 「編者按」 我們提供瞭選擇牛樓的細化指標，也為消費者提供瞭有限的牛樓以供選擇，但這遠遠不足夠，深圳六區裡，每個區域都會有適合它自身的牛樓存在，所以，在此基礎上，我們也特地制作瞭六大區最抗跌樓盤大起底，其中提煉出瞭每個區域裡比較抗跌的10個樓盤。當然，我們相信這還無法滿足置業者千差萬別的需求，但是，我們同樣相信，如果你確定瞭要買房的區域，大可以根據我們所提供的信息類型以及篩選指標，按圖索驥，對你所中意的房子進行比較選擇。 羅湖區 高租金回報保房價抗跌 相對深圳其他各區而言，羅湖區房價最穩，在去年房價的瘋狂上漲中，區域房價上漲幅度相對較小，因此現在的下跌幅度也不大。綜合多傢中介機構的數據顯示，目前，羅湖的整體房價比去年高峰期下跌瞭15%-20%左右。而在這一輪的房價大跌中，更有不少樓盤表現出色，如百仕達花園、置地逸軒、新銀座華庭、萬事達名苑、翠擁華庭、風格名苑等，這些樓盤房價的跌幅都在10%以內。 據美聯物業羅湖區區域總監袁新有介紹，羅湖房價抗跌的樓盤主要包括兩大類。一類是具有大社區、配套成熟且適合居傢自住的樓盤。羅湖由於土地的原因，這樣的大型樓盤不多。因此，這樣的樓盤一般都是自住，二手交易相對比較少，即使有盤源放出，也可以很快消化掉。這些樓盤是目前羅湖抗跌最強的單位，典型例子就是百仕達花園。 另外一類樓盤抗跌主要來自於較高的租金支持。這些樓盤一般都位於交通便利、配套齊全的片區，例如火車站片區和地王片區等。同時，這些樓盤一般都自身設計結構合理，物業管理較好。袁新有表示：在這些區域，二手房租賃市場比較活躍，租金較高，因此房價也就比較穩定。特別是一些一房和兩房單位，更是受到租房客的青睞。例如，置地逸軒、新銀座華庭、風格名苑等。 >>典型樓盤 置地逸軒 置地逸軒位於羅湖最核心地段，於2005年3月入市，去年高峰價格在1.6萬元/平方米左右，目前的二手價格約1.5萬元/平方米，價格跌幅僅3%左右，而其抗跌的主要原因就是有較高的租金回報。 項目靠近地鐵一號線國貿站，臨近羅湖口岸，交通便利，同時該盤與人民南商圈、東門商圈左右為鄰，基礎配套設施齊全，主力戶型為28-57平方米的一房和兩房，適合租賃。據悉，置地逸軒的租賃房源很少有空置，且租金一直比較穩定，目前還有小幅上升。 福田區 地理優勢為抗跌撐腰 據多傢中介方表示，福田區從去年高峰期至現在，價格普遍降幅在20%-30%，但片區依然有價格未見明顯變動的樓盤，不是奇貨可居，就是有租金撐腰。 黃埔雅苑是中心區成交活躍的樓盤，其四房或四房以上的戶型基本沒降。中原福田北區經理劉燚解釋其原因在於，在中心區，這種四房以上的大戶型相對兩房、三房戶型來說要少很多，物以稀為貴。 中心區以北的香蜜湖片區，則表現為附加值越多越保值。例如水榭花都、熙園等，除瞭小區景觀好、戶型實用、品牌物管之外，帶私傢花園、靠小區內部等都能為保值提供基礎。而對於中心區以南的福田南片區的樓盤，美聯福田南A區總監張雲雪認為：樓盤素質相當，大部分是不帶社區或小社區樓盤，因此，拼的是地理位置。地理位置好的，租金回報率高，能抗跌。當然，像金域藍灣、雲頂翠峰、益田花園、金港豪庭等這些地理位置又好、又帶小區、景觀開闊的樓盤抗跌性就更強瞭。但皇禦苑一期二期都跌得比較明顯，它雖然有小區，但地理位置稍差，流動人口太多，接盤的人不多，保值性弱。 另外，在居住氛圍濃厚的梅林片區，品質稍高一點的華茂苑和梅林一村都是該片區抗跌亮點，兩者地理位置不錯，都帶有小區，兩房租個2000-2500元/月不成問題。滿堂紅的梅林片區經理陳萬春說道。 >>典型樓盤 中海華庭 位於福田中心區的中海華庭雖是1999年開盤，但其近年二手售價始終保持在2萬以上。 該項目身處福田中心區，受CBD商務價值輻射；緊貼地鐵站，交通便利；購物中心、中學小學、銀行等生活配套一應俱全；花園式小區、建築風格浪漫古典、大戶型大陽臺、低容積率、幾萬平方米的綠化面積等都保證瞭樓盤的高品質，並配有品牌物業管理，可謂是樓盤的幾大抗跌支撐點都能在中海華庭找到。 南山區 小於17.2%跌幅是牛盤 2007年的南山，樓價可用一飛沖天來形容，大部分二手高端樓盤，價格看著就翻倍，一些好的區域二手房基本都在2萬元/平方米以上。有瞭這樣的價格飛漲，南山在這一輪價格調整中，自然下跌較快，特別是那些投資比例很高的樓盤，價格甚至下跌瞭近50%. 根據世聯地產統計的數據，2008年5月份，南山二手房均價為14045元/平方米，2007年最高二手房均價是8月份，達到16953元/平方米，按照這個價格比，5月份南山二手樓價已比去年最高時跌去瞭17.2%.能跑贏這個跌幅的基本都屬於抗跌樓盤。如位於紅樹灣的紅樹西岸，華僑城的波托菲諾、錦繡花園三期，蛇口的蘭溪谷一期以及後海的蔚藍海岸三期，跌幅都在15%以內。 招商置業沿山經理沈斌告訴記者，蛇口一些半山豪宅跌幅較小，除瞭帶有景觀資源外，就是周邊生活配套成熟，教育配套突出，購買的客戶都是自住為主，有瞭這樣的支撐，熊市時抗跌性就會較強。如果現在置業者買房，豪宅當然可以考慮半山區，中端的可以選擇地段好的花園城等樓盤，有教育需求、收入很一般的置業者則可以選擇愛榕園這些老的小區。 如果現在買房，除瞭地段配套等因素外，我倒覺得可買那些前期投資客較多、現在跌幅較大的樓盤，因為這些樓盤跌得快到底瞭。此外就是那些未來還有很多地塊要開發的區域，如紅樹灣片區，住傢很適合。信譽傢華僑城區域經理鄧永平說。 >>典型樓盤 紅樹西岸 紅樹西岸是紅樹灣的典型豪宅代表樓盤，根據信譽傢地產的統計數據，這個樓盤最高峰時均價是35000，如今均價是32000元/平方米，跌幅8.6%.分析人士指出，在紅樹灣區域，從去年高峰至今，有二手樓盤最高跌幅達到45%，由此可見紅樹西岸隻跌不到10%是具備超強抗跌性。據悉，該樓盤抗跌首先因為是市場稀缺豪宅，也是全亞洲惟一的全智能傢居社區，同時還擁有紅樹灣的綠色生態環境，擁有大視野大景觀等優點。 寶安區 抗跌盤多集中老城區 綜合多傢中介門店的成交數據，寶安區抗跌樓盤最多集中在老城區，如冠城世傢、雅豪軒、禦景臺、香檳廣場、理想居等，因為此片區生活配套齊全、居住氛圍濃厚，近兩年內也少有新盤托市。去年寶安新中心區二手樓價普遍炒到1.5萬元/平方米的時候，老城區一些樓齡較新、社區配套好的樓盤也僅1.1萬元/平方米，現在片區成交均價也有9000元/平方米左右。 龍華和松崗也是較為抗跌的片區，二手樓均價大致跌幅都在20%左右。龍華是因為靠近福田且有富士康、華為等大企業，首次置業、自住型的需求大，雖然金地梅隴鎮等新盤的售價在這一兩年內上漲、下調幅度很大，但樓齡5年左右的樓盤還較少投資客購買，如美麗365、錦繡江南等，最高峰價在1萬元/平方米，現在8500元/平方米左右也有較穩定的需求。沙井則是因為商品住宅稀缺，有園林、物管、品質較好的樓盤就隻有麗沙新都、棕櫚堡花園和在售的鴻榮源禧園，而周邊工廠企業多，租賃市場穩定，所以二手房價也相對穩定。 在寶安新中心區和碧海中心區這兩個房價‘上竄下跳’最明顯的區域，跌幅30%左右就可算是抗跌的瞭。中原地產寶安區鄭總監說道。這兩個片區在去年上半年是寶安乃至深圳炒風最盛的區域，如尚都、西城上築、豪業華庭等樓盤跌價幅度已到50%，而深業·新岸線、聖陶沙、富通城二期等跌幅30%左右的，已算是片區內抗跌代表，都是周邊配套全、入住率高的成熟大盤。 >>典型樓盤 桃源居 桃源居已經過10多年的開發，樓價從早期的單價三四千元漲到現在的近萬元，較之新樓均價最高峰的1.1萬元/平方米，現在在售的桃源盛景園三期均價9800元/平方米，波動幅度不大。目前二手樓市中交易多的是錦繡前程和世外桃源，去年最高峰期成交均價7800元/平方米，現在6500元/平方米，下跌16%左右，在寶安屬抗跌性較好的。主要因為一是成熟大盤，小區內學校、醫院、公園等一應俱全；二是因為開發商秉持的平穩開發策略，自住買傢為主，入住率高。 龍崗區 投資客少的盤才抗跌 龍崗中心城片區二手房普遍下跌約三成，但是花半裡、新亞洲、東方禦花園、錦繡東方等樓盤下跌隻有兩成左右，相對抗跌。佈吉比較抗跌的樓盤包括大世紀花園、德興花園、金運傢園、中加名園、可園等，下跌在10%-15%左右，而片區二手樓普遍跌幅都超過兩成。坂田的抗跌樓盤有萬科四季花城、萬科城、中海日輝臺等，下跌在兩成左右，片區其它二手樓普遍跌幅約三成。 一般而言，抗跌性強的樓盤都處於片區成熟區域或者中心地段，如佈吉的大世紀花園、龍崗中心城的新亞洲花園。抗跌樓盤一般社區比較大，自身和周邊配套完善，如坂田的萬科四季花城。 自住客多、投資客少，這是龍崗抗跌樓盤的普遍特點。深圳中原地產龍崗佈吉區總經理謝建奎說，投資客多的樓盤炒作時漲得快，投資客撤退時，市場接盤的少，跌得也很快。自住客多的樓盤接盤的人多，價格比較穩定。他認為，抗跌樓盤不一定是品牌開發商開發，但是一般具有社區大、環境優美、物業管理好、交通便利、配套完善等特征。 入住率高的樓盤業主大都是自住，放盤出售的少，想買的人多。而且業主前期買入的成本低，現在放盤的心態很平穩，不會低價拋售。中原地產龍華坂田區域總經理李志強分析自住客多的樓盤抗跌原因時說。 >>典型樓盤 大世紀花園 佈吉大世紀花園分三期發售，各期開盤價從2800元-6800元/平方米不等，去年最高峰時曾賣到8500-9000元/平方米，現在二手成交價大約在7800-8000元/平方米，跌幅僅一成，在佈吉二手樓普遍下跌兩成以上的情況下，表現得非常抗跌。 該樓盤具有抗跌樓盤的普遍特性，入住率高，且位於佈吉中心區、佈吉街道辦政府後面，周邊教育、商業、銀行等配套非常完善，交通便利，距佈吉街道辦地鐵口僅幾分鐘的路程，而且樓盤自身社區大、環境好。 鹽田區 抗跌主因稀缺山海資源 據多傢中介表示，鹽田區從去年高峰期到現在，房價普遍降幅在25%-30%.不過，區域內也有不少樓盤抗跌能力表現突出。抗跌最強的樓盤要數一些山海資源較好的豪宅項目。除瞭具有稀缺的自然資源，這些豪宅很少有二手房買賣交易，其價格隨市場變化不大，這包括萬科17英裡、天琴灣、海世界、萬科東海岸等。 另在普通住宅中，鹽田也有很多價格相對穩定的樓盤。據中原地產鹽田區區域經理林娟紅介紹，沙頭角片區抗跌能力較強的主要是一些房齡較短，配套齊全的樓盤。如碧桐海苑、海天一色、東埔海景花園、棕櫚灣、東和大廈、碧海藍天明苑、山海華庭等。主要是一些可以看到海景或近海的單位，而這些近海樓盤一般都具有不錯的小區，自身生活配套比較齊全。從大的環境看，即將開通的第二通道，也大大增強瞭這裡樓盤的抗跌能力。總之，鹽田具有深圳其他各區少有的山海資源，不管是豪宅，還是普通住宅，這裡稀缺的山海資源都是其抗跌的最主要因素。 >>典型樓盤 碧桐海苑 碧桐海苑於2005年1月入市，去年高峰價格為1.3萬元/平方米左右，目前二手價格約1.2萬元/平方米，房價跌幅不到8%.項目位於鹽田區政府旁邊，靠近海山公園，可看到梧桐山景和東部灣海景。稀缺的山海景觀，使得該樓盤價格比較穩定。另外，其是目前沙頭角片區配套最齊全的樓盤之一，周邊有鹽田區人民醫院、海山中英文幼兒園、沙頭角中學、新一佳百貨等。 |
2015年1月18日星期日
樓市調查-深圳熊市裡什麼樓盤最抗跌
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