樓市30天（第十九期：2008年03月）■一手樓成交均價創近11個月新低
本文中您將瞭解到以下內容：
■前言：深圳樓市在“回暖”與“團退”中博弈
■房價：08年03月一手樓成交均價創近11個月新低
■成交量：3月份一手樓成交量創半年以來新高
■成交量：3月份二手樓共成交3211套
■泛銷售率：08年03月份的泛銷售率跌至61%
■結束語
【備註：本文中所有數據僅為竹之友個人統計結果、不具權威性、僅供參考】
■前言：深圳樓市在“回暖”與“團退”中博弈
★★★3月8日，這一天對於深圳樓市來說是一個“重要”的日子，因為持續瞭45天的一手樓日均成交量低於“百”的歲月在這一天告一段落。103套的成交量並不算多，但和日均成交僅27套的2月深圳樓市來說，這無疑是一個“巨量”。在隨後的一段時間裡，成交量在百位以上己不是新鮮事，3月21日日成交量更是突破瞭“二百”套，一舉達到224套的成交量，單日成交量創下瞭近200天以來的“紀錄”。於是，“回暖”在深圳樓市廣為傳播。
★★★而在3月份的深圳樓市，還有一個比“回暖”更讓大傢關註的詞語，它叫“團退”。說起“團退”，其實並不是深圳樓市所首創，最少在三年前的上海樓市就流行過這一詞語。因為房價下降，前期業主所購房的房產大幅“縮水”，部分單位甚至成為“負資產”。這一曾經讓無數深圳人排著隊並給著“茶水費”才能到手的商品變成瞭“炙手的山芋”，如此巨大的轉變讓眾多消費者無法接受，因而“團退”在深圳鬧的沸沸揚揚。
★★★一邊是成交量開始上升，被以“回暖”冠之。另一邊，一些早期成交的商品房又要求退訂。這一鮮明的對比，這一似乎是矛盾的事物卻出現在現實中的深圳樓市。對這一矛盾的事物最好的解釋就是深圳樓市的剛性需求旺盛，這種剛需不僅表現在自住需求，同時也表現在投資需求甚至是投機需求，多種需求的旺盛形成瞭矛盾中的深圳樓市。
★★★就在昨天，竹之友和一位地產投資者進行交流時，他卻認為，深圳樓市的“回暖”和“團退”其實並不矛盾，這一看似矛盾的詞語其實對發展商來說都是機遇和利好。他認為，對於“回暖”所帶來的機會自不多提，就“團退”一事，如果售樓者抓住好瞭，就可以促使深圳樓市走出觀望，打破僵局。因為“團退”本身就是一種需求的表現，隻是這種需求在這個走勢不定的樓市中讓大傢迷惑，如果有發展商全面的面對這一事件，提出“保底”的方針，短時間內自住需求的觀望者大多都會進入樓市，以促使深圳樓市正常發展。
★★★“保底”就是售樓者針對樓市的現狀，全面性的重新定價，然後，對以前購房者，實行“‘五十’‘五十’”的方針【即重新定價後，同等房子進行差價補償50%給前期業主，貸款的全部以提前還款的方式轉到銀行的帳戶上，一次性付款的直接給業主本人】，並對現行價格實行“‘三十’‘七十’”方針【即提出在某一時間段（比如一年）內，如果房價下跌，將進行70%的差價補償】，通過“保底”的方式，給【自住者】吃顆定心丸，以讓觀望的氛圍在這個“回暖”的環境中結束。
★★★就這一“保底”的提法，竹之友個人並不想發表看法。而在這裡拋出，是想聽到更多人的高見。以期待深圳樓市可以理性長遠發展。
■房價：08年03月一手樓成交均價創近11個月新低
★★★3月，深圳市商品房一手樓成交均價為12463元/平。這一價格創下瞭自07年5月份以來的新低，面對這樣的價格，就不再進行環比瞭，因為創下近11個月新低的價格進行環比並沒有多大的意義。房價下跌己是不爭的事實，無需對比和分析，在這裡讓我們一同記住2008年03月的深圳樓市價格。全市商品房一手樓成交均價為12463元/平，其中羅湖區為19761元/平、福田區為23817元/平、南山區為20958元/平、鹽田區為20475元/平、寶安區為11114元/平、龍崗區為10464元/平。
★★★而對於4月份的深圳樓市來說，最讓人感興趣的恐怕是深圳房價在08年4月份是否會出現【同比下跌】，因為【同比下跌】這個詞語遠離深圳樓市好久瞭……而竹之友個人以為，【同比下跌】這個詞語在4月份仍然難於出現，雖然有所期待，但依舊很難，不過在5月份出現倒是很有可能。之所以說有可能，不是說5月份房價會大幅下跌，而是去年5月份房價環比出現過大的爆漲，去年5月份深圳房價的“基點”比較高。
■成交量：3月份一手樓成交量創半年以來新高
★★★3月份，全市商品房一手樓共成交3457套，日均成交約112套，日均成交量環比爆漲4.2倍，環比增長率創下竹之友統計數據以來的歷史新高。成交量如此增長，主要原因是深圳眾多樓盤的價格有所回調所造成的，當然深圳的“剛需”也是一個非常重要的原因。
★★★日均成交量達112套，全月成交達3457套，這樣的成交量不僅和“淡月”2月份比出現瞭大幅度的上漲，既使和以前人們期待的傳統旺季年底月份比（07年10-12月），其增幅也是比較大的。這一成交量創下瞭半年以來的最高值。
■成交量：3月份二手樓共成交3211套
★★★3月份，全市商品房二手樓共成交3211套，日均成交約104套。
★★★竹之友僅為大傢提供深圳三級市場的成交資訊，對於深圳三級市場的研究與分析，大傢可以查看深圳三級市場高級研究員、地產專傢、易圖資訊開發中心研究員【蓬萊仙客】的相關報告。
■泛銷售率：08年03月份的泛銷售率跌至61%
★★★對於【泛銷售率】，竹之友是這樣定義的：“在某一特定時間內（該時間段如不作特別說明將默認為一個年度），某一特定區域的總成交量和該區域的總入市量的比值（這裡的‘量’暫時以‘套’為單位）。”
★★★那麼深圳樓市08年3月份的【泛銷售率】是多少呢？【竹之友】所統計的數字是61.24%
★★★附之前幾期的【泛銷售率】：
※※※※07年12月（即2007年年度）【泛銷售率】為：73.75%
※※※※08年01月（即2007年2月-2008年1月）【泛銷售率】為：69%
※※※※08年02月（即2007年3月-2008年2月）【泛銷售率】為：65.68%
★★★【泛銷售率】的進一步持續性下跌，說明瞭深圳樓市近幾個月以來的供求關系持續性的向買方轉變，商品房銷售壓力持續性存在。同時，受部分片區庫存量加大的影響，買傢在這些片區的可選擇性加大，此舉將進一步“削弱”這些片區的三級市場地位。特別是局部供遠遠大於求的片區，這些少數局部供遠遠大於求的片區三級市場面臨“閉門”，二手樓降價的壓力進一步加大。如果【泛銷售率】進一步持續下降，一手樓的價格也面臨進一步調整的壓力。
■結束語
★★★三月份的深圳樓市在“回暖”與“團退”中結束，四月份的深圳樓市又在“回暖”與“團退”中到來。對於四月份的深圳樓市可否持續三月份的“回暖”，這仍然是一個問號，因為知道答案的或者說可以給出答案的不是社會上的評論員或專傢，而是深圳樓市的策劃者和決策者們，樓市如何走，他們將會給出答案。
★★★對於四月份，深圳樓市還有一件不得不關註的事情。那就是2008年4月8日和4月11日，政府將公開出讓8宗居住用地。8宗宗地的總用地面積超過55萬平方米，計入容積率的總建築面積近130萬平方米。這8宗用地分別位於寶安區的觀瀾街道、西鄉街道和龍崗區的龍崗街道與坑梓街道。如此大面積的土地出讓對深圳樓市意味著什麼？
★★★就這8宗地的出讓結果，竹之友個人以為將是“未成交”或以“06年的樓面地價作參考成交”。
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