[北京]上半月樓市成交量下滑 樓盤"制造"熱銷

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現在樓市是不是回暖得特別厲害？最近，買房人孫先生關註北京朝陽、通州等區域樓盤時，發出瞭這樣的疑問。連續夜光盤認購率超九成人氣爆棚，不少樓盤這樣對外釋放著火爆熱銷的消息，類似孫先生這樣的買房人也開始有些沉不住氣瞭。　　 　　金九到來，樓市真的迅速回暖瞭嗎？樓盤淘金開始盆滿缽滿瞭嗎？記者采訪瞭解到，無論從數據上，還是從許多樓盤真實銷售情況來看，金九的成色還算不上足赤。業內人士也建議買房人不必驚慌，看清熱銷真相，不要被單方釋放出的火爆信息綁架。 　　 　　成交連續下滑，金九未見開門紅 　　 　　北京中原等機構根據市住建委數據統計，9月10日至16日，全市新建住宅簽約2219套，環比下降2.5%。這也是自8月下旬以來連續第四周新房成交量下滑。與此同時，二手住宅成交量也連續三周下滑。 　　 　　上周，包括新房二手房在內，全市住宅成交4923套，自6月中旬以來首次跌破5000大關。9月樓市未見開門紅。北京中原地產研究總監張大偉如是說。 　　 　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析，此前一段時間北京樓市成交持續低位徘徊，除仍然受到政策餘威及部分項目價格上調影響之外，最直接的原因是樓市供應的不給力。而從上周末開始，樓市供應開始加快節奏，9個項目集中入市。市場供應的增加預計會使下半月成交有所回升，但預計全月成交仍難突破萬套大關。 　　 　　京西某樓盤營銷負責人也表示，金九銀十傳統旺季到來，眾多開發商都忙著造勢。許多樓盤對外宣稱蓄客火熱，實際上並沒有達到火熱的程度，因此取得預售證之後並沒有立即開盤。 　　 　　雷聲大雨點小的火爆 　　 　　除瞭通過銷控實現認購率的可觀外，還有的樓盤開盤現場人氣火爆，但成交結果就算不上火爆瞭。 　　 　　上周，房山新盤某項目開盤。官方微博披露，排號買房人超過兩千，但最後的成交並沒有達到日光售罄，不少排號的買房人最終沒有出手。此次金域緹香兩棟樓290套精裝房源取得預售證，開盤全部推出，均價16500元/平米。當天認購193套，去化率68%。 　　 　　對於這一成交結果，開發商方面表示符合預期。記者也瞭解到，此次開盤，總價較低的兩居相對於三居成交更好。 　　 　　有業內人士分析稱，排號數量可以反映出的蓄客水平，是開發商確定最終量價策略的重要參考。不過就買房人來說，並非所有的排號人最終都會買房。中途流失的、臨時被價格屏蔽的、沒有選上理想房源而放棄的、資格未審核通過的，都可能出現。但許多買房人往往隻看到認購時的人氣，沒註意到最後的結果，開發商也往往選擇傳播有利於烘托市場的消息。 　　 　　供應量續增，價格大漲可能性小 　　 　　繼續加推。記者從位於朝陽北路的長楹天街項目瞭解到，本周該項目將加推一個單元，價格和此前保持平穩。 　　 　　類似地，加快開盤供應仍是近期樓市主旋律。本周末，北京預計有包括金融街·融匯、金科王府等近10個項目開盤。價格和前期相比沒有明顯上漲。北京中原等機構分析，政策環境不放松、市場供應量在增加，樓市明顯漲價可能性不大。 　　 　　9月18日、19日，北京國土局先後暫停瞭朝陽區來廣營一塊宅地、石景山蘋果園一塊商業金融用地出讓。特別在後者暫停出讓的公告中明確，是為落實國土資源部關於房地產調控的有關要求，穩定市場預期。業內也分析認為，這顯示出政府對於穩定調控預期、鞏固調控效果的信心，建議買房人不必擔心房價短期快速上漲。 　　 　　小步快跑，多個樓盤放大熱銷 　　 　　公眾往往容易關註熱銷的樓盤，但即使熱銷的樓盤，有的熱銷程度也被放大瞭。北京一傢房企副總如是說。 　　 　　9月11日晚，朝陽區某樓盤，集中推售40套房源，包括140平米和100平米兩種戶型。推盤起價29500元/平米。根據已發佈消息，40套房源當天創造夜光。按照單套400萬元的價格估算，當天成交額大概在1.6億元。 　　 　　據記者瞭解，這已經是該項目在一個月內的第三次集中放量。每次放量一個單元36套房源，也都實現售罄。 　　 　　對於這種熱銷，有業內人士認為，項目通過銷售控制，以小快靈的銷售策略換取每次的高認購率，是目前不少開發商都會采取的做法，售罄肯定比較好聽，對買房人更有觸動。但換一個角度看，如果這些房源大批量集中推售，可能就不會有100%的認購率瞭。 　　 　　張大偉則對記者表示，類似上述樓盤的改善性項目，很難像首置剛需類產品一次幾百套的放量。上述項目有關人士也對記者稱，在售的樓棟已經全部打開，隻是在銷售策略上階段性地集中推優惠，例如9月推出的10萬抵30萬，實現快速周轉。 　　 　　記者瞭解到，在朝陽、大興、房山、順義等區域，不少樓盤銷售都采取類似少量快推的方式，反映到成交比例上，數字就會比較高。例如京東一近期新開樓盤，對外宣稱開盤當天認購率超過九成。但當天實際的情況是，有兩個單元幾十套房源並未推出。 　　 　　提醒 　　 　　買房人小心被熱銷帶緊張　 　　 　一位曾操盤北京多個項目的資深業內人士透露，無論是公開傳播熱銷信號，還是單個接待買房人，許多樓盤銷售都會制造一種熱銷甚至緊張氣氛，即所謂饑餓營銷。但是往往許多買房人會發現，在某個樓盤開盤宣稱基本售罄之後，或者還有剩餘少量房源可買，或者開發商會選擇加推。 　　 　　對於試圖套牢買房人的造勢技巧，這位業內人士建議買房人始終保持冷靜。諸如宣稱的所謂蓄客量，諸如開盤現場故意喊出的某某房被認購，或者不斷催促、相逼等都是銷售技巧，買房人不用過於緊張。買房人還可以通過貨比三傢、放平心態等在買房過程中盡可能占據主動。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣