深樓市公開的秘密 中介人員"吃差價"不受處理

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在深圳做電子生意的香港人陳先生，今年８月在福田區投資瞭兩套豪宅，在簽合同和辦理銀行按揭貸款的整個過程中，陳先生特意找瞭律師陪同。他告訴記者：因為在香港買賣房子都是有律師參與，習慣瞭，更放心。 　　 　　深圳市房地產經紀行業協會副會長張文華日前在接受記者采訪時表示，中介吃差價這種惡劣行徑如果發生在香港或美國，這個中介人員不僅要被罰款，還要蹲大牢，但深圳目前還沒有相關的法律進行處理。 　　 　　與深圳一河之隔的香港，在房地產中介行業的監管、消費者權益的維護方面，有哪些值得深圳借鑒之處呢？ 　　 　　從業人員違規最高監禁兩年 　　 　　曾在香港從事地產代理１５年，後又跟隨公司來到深圳拓展市場的沈冰，昨日接受記者采訪時表示，香港地產代理行業在規范服務上，最突出的優點就是相關法律法規非常完善。 　　 　　沈冰介紹說，香港地產代理行業也曾經歷混亂的時期。香港自上世紀５０年代起，經濟急速發展，到瞭上世紀６０、７０年代，大型商業住宅樓房紛紛落成，地產中介也興旺起來。但是，在１９９７年以前，房地產代理業缺乏監管機制，中介吃差價或者利用信息優勢誤導客戶，牟取私利等情況泛濫。於是，香港政府在１９９７年５月通過《地產代理條例》，地產代理監管局於同年１１月成立。１９９９年，監管局訂立有關附屬法規，實施房地產經紀人入職資格考試和續牌等制度。據介紹，香港專門規范管理地產中介的法律就有數十部，還有很多其他相關法律，諸如《代理法》、《物業轉易及財產條例》等，都是香港地產中介行業在短短１０年間由混亂走向規范的重要原因。 　　 　　這些法律規定得非常具體，從業人員違反瞭哪條法律，將面臨什麼懲處，都清清楚楚。沈冰說。記者在香港《地產代理條例》中看到，第５５條規定，從業人員沒有執業牌甚至牌照上姓名是別人的，都將處以監禁和罰款；如果從業人員吃差價或不將傭金交給公司，還面臨監禁一年和罰款２０萬港元的處罰；最嚴重的可監禁兩年並罰款５０萬港元。觸犯任何一條法律，從業人員將被取消執業牌照，最長時間不超過５年。 　　 　　律師參與降低房產交易成本 　　 　　要凈化市場，除瞭有法可依，還需有法必依。沈冰介紹說，香港地產代理監管局是專門負責法律執行的權威機構，除瞭嚴格按照《地產代理條例》執法，對於從業人員的行為準則也要求很高。 　　 　　譬如，２００７年底，香港地產代理監管局曾就一手房代理出臺８項方針，嚴禁從業人員以街霸形式，在鐵路車站及公眾地方等場所滋擾途人，違規者或判監禁半年。時任監管局行政總裁的陳佩珊公開強調：代理沖出馬路招攬生意事件屬不可容忍。藉推出指引再度提醒各代理。 　　 　　除瞭有‘大棒’，香港地產代理監管局還輔以‘胡蘿卜’策略。沈冰說，平時監管局還通過舉行專門講座、培訓班、去小區派發宣傳手冊等，不遺餘力地向從業人員和大眾宣傳條例，並嚴格執行執業牌照制度。 　　 　　香港的中介人員要做的事情隻有三件：尋找房源、找客源、談價。後期的產權確認、按揭貸款、稅費繳納等事情，都是買賣雙方的律師來做。沈冰說，香港和美國的房產交易過程，法律都規定瞭必須要有律師的參與。據統計，香港律師行日常法律事務中，有三分之二都是處理房產交易。由於律師行業整體的誠信度很高，監管嚴格，因此可以大大降低房屋交易過程的風險，對於規范地產中介行業也起到瞭很好的作用。 　　 　　建議深圳盡快完善相關法規 　　 　　數據顯示，深圳房地產市場在２００７年的成交主體就產生瞭轉變，即二手房超越新房成為市場主體。今年深圳樓市火爆，新房成交量也隻有二手房的三分之一左右。沈冰認為，隨著二手房成交量日趨增加，深圳經紀行業行政主管部門的管理功能應更加細分，可借鑒香港地產代理監管局經驗，加大執法力度，這將是大勢所趨。 　　 　　沈冰建議，深圳應盡快完善房地產經紀方面的法律法規，這是規范該行業的當務之急。另外，由於樓市升溫帶動中介行業興旺，勞動密集型和低成本運營特點造成瞭行業的混亂，如入行門檻低，持證上崗比例不高。中介公司也魚龍混雜，招聘人員往往看中的是簽單能力，忽略瞭個人素質考評。因此，行政主管部門應嚴格實施執業資格牌照的管理和審查。據不完全統計，深圳市約有一半左右的房地產中介人員沒有拿到任何牌照。 　　 　　針對目前有市民反映深圳房地產經紀行業協會在處理糾紛方面能力較弱，隻起到民事調解作用，沈冰建議，隨著與房地產中介有關的糾紛案件不斷增多，深圳市有必要成立專門的投訴處理機構，負責消費者投訴的調查、跟進，並作出適當的處罰決定。隻有建立通暢的投訴處理渠道，消費者的合法權益才能得到保障。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣