“錢荒”骨牌效應：開發商資金鏈承壓

ssproperty.com.hk

在金融機構普遍鬧出錢荒的背景下，資金密集型的房地產行業首當其沖成為市場擔憂的重點對象。6月24日，資本市場中地產板塊的過激反應便證明瞭這種擔憂。當日，地產板塊20多隻股票跌停，其中不乏幾傢標桿型房企。 　　 在經歷瞭去年底以來樓市的快速反彈後，過於樂觀的房地產企業在今年上半年的確表現亢奮，加大杠桿的擴張型戰略再度抬頭。市場上，商品住宅與土地價格雙雙上漲，開發商動輒一擲千金豪邁購地，高調搶占一、二線大城市土地資源。 然而，在金融領域流動性驟然收緊之後，地產商所有過激的花錢行為都為其後續的資金壓力埋下隱憂。 貸款收縮 雖然近年來房地產企業不斷試探和開拓新的融資品種，但不可否認的事實是，銀行貸款依然是開發商融資的主要途徑。 中國人民銀行公佈的統計數據顯示，截至2012年末，主要金融機構及主要農村金融機構、城市信用社、外資銀行人民幣房地產貸款餘額12.11萬億元，同比增長12.8%。 其中，地產開發貸款餘額8630億元，同比增長12.4%，增速比上季度末高5.1個百分點。房產開發貸款餘額3萬億元，同比增長10.7%，增速比上季度末低1.4個百分點。個人購房貸款餘額8.1萬億元，同比增長13.5%，增速比上季度末高0.9個百分點；全年增加9610億元，同比多增23億元。 房地產開發貸款和個人購房貸款，在過去若幹年已經成為支撐國內房地產市場快速發展的資金基石。以國內最大的房地產開發企業萬科A（000002.SZ）為例，該公司2012年的財務數據顯示，其去年約500億融資總額中，約470億來自於借款，僅有不足30億為股權類投資。盡管今年第一季度該公司的其他類型融資比重有所上升，但約160億的融資總額中，仍有約110億來源於借款融資，約50億為發行債券所獲資金。 但是，這種局面可能將很快發生改變。消息顯示，隨著各地銀行間流動性趨緊，開發商貸款和個人住房貸款的門檻已經提高。 有消息顯示，北京多傢大行的房貸按揭回歸基準利率，取消瞭原有的優惠政策。目前首套一手房的貸款最多還有9折優惠，但是首套二手房貸款利率則沒有任何優惠。除中行外，農行、建行、工行目前首套住房貸款按揭都一律按照基準利率執行，優惠也相繼取消。 在其他城市，銀行針對房地產開發和個人購房的貸款也都在收縮或者放緩。廣州、深圳等地的商貸時間較過去延長，甚至有部分銀行暫時停止瞭該項業務。 受到銀行審批貸款以及放款時間延長的沖擊，樓盤銷售回款時間相應延長。為此，廣州部分樓盤啟動瞭優先針對一次性付款客戶的銷售策略。 廣州一位準備購房的人士透露，自己在一傢央企旗下廣州的樓盤支付定金後，被告知公司將優先針對一次性付款客戶銷售，原因是公司近期資金壓力大，急於回款。 資金面多方承壓 事實上，開發商對於即將到來的資金壓力已經做瞭一些準備。去年下半年以來，國際債券利率下降為開發商發債提供瞭較好機會，國內大部分擁有海外融資渠道的開發商都進行瞭債券類融資，並且一直持續到今年上半年。 中原地產統計數據顯示，截至5月下旬，包括萬科、恒大地產（03333.HK）、富力(富力又一城富力盛悅居)（02777.HK）、華潤置地(橡樹灣潤景公館)（01109.HK）等在內的十大標桿房企融資已達380億元，與去年全年413億元的融資額相近。 除瞭傳統的借款和債券類融資，開發商在信托和私募品種方面的融資，也助推著行業杠桿的攀升。數據顯示，截至2012年底，房地產信托餘額總量6800多億元，今年1~5月共成立344款房地產信托，募集資金908.53億元，占信托總規模的29.85%，較去年全年21.83%的占比提升瞭8個百分點。 多樣化的融資渠道，為開發商籌集資金分散資金風險提供保障，但隨著市場上資金面的收緊，通過其他途徑進入房地產開發領域的資金也將受到限制。 專傢預計，作為資金密集型產業，房地產企業大都高負債運作，長期依賴融資，一旦錢緊，眾多依靠國內銀行貸款以及信托、理財產品等表外資金的房地產企業國內融資必將緊張。同時，資金面的緊張意味著開發商未來找錢的財務成本也將逐步攀升。 長江證券最新發佈的研究報告稱，房地產行業面臨國際國內資金面的兩面夾擊，資金成本將顯著上升。國際市場方面，QE3的結束預期導致外圍市場利率抬升，國際資本回流美國，新興市場面臨熱錢離場的困境；國內市場方面，李總理對信貸總量的表態直接導致銀行間市場利率的飆升。預計下半年開發商的資金成本將提升，中小型的地產商的融資環境可能惡化。 更為嚴峻的是，作為開發商資金來源的重要組成部分，銷售回款也可能因為市場的下行而放緩。 今年5月以來，隨著各大城市房價的攀升逐步脫離市場承接能力，加上近期銀行提高個人購房貸款門檻，已經開始給開發商銷售帶來沖擊。 國際評級機構穆迪發佈報告稱，雖然5月份中國房地產市場持續增長，但增速較4月有所減緩，並且這種放緩趨勢會持續延續到未來幾個月。 長江證券指出：雖然本周依然有多傢房企通過各種途徑融通資金，但是結合目前宏觀形勢，我們認為房企依然面臨巨大資金壓力。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣