樓價仍然高漲 關內外樓市兩重天

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我們太習慣於用好和壞來評價市場，殊不知“金九銀十”深圳樓市表現有些反復無常，進入一個徹底不確定的階段。關外熱關內冷，樓價仍然高漲，配套設施仍嚴重滯後的關外房價直逼關內，政府大力調控與發展商的大力托市，都為未來的市場走勢設定瞭更多的變化因素。 　　市場表象“外”熱“內”冷 　　新政頻出的年代，沒有什麼比“金九銀十”更讓地產商期待的瞭，人人都希望能夠通過這場一年一度、持續兩月的“樓市大集”改變觀望的狀況，能夠給低迷的樓市註入新的活力。於是早就該開盤地產商，想盡一切辦法將開盤日期向後拖，而不能開盤的則是努力向前趕，爭取在集市沒結束前，在市場上占一席之地。 　　8月開始，深圳樓市開始預熱，9月初市場的表現也並沒有讓地產商失望。佳兆業可園、信義錦繡花園、祥雲天都世紀、七裡香榭、南國麗園、西岸觀邸等十多個樓盤集中亮相，或者是開盤大熱，或者是前期預演成功，似乎都在傳達一個聲音：市場觀望期即將結束，樓市“金九銀十”的大戲即將上演。 　　但隨後的市場並不是那麼讓人滿意。9月27日，有著“中國房地產第一房交會”美譽的深圳房交會開展，房交會前後一共21個參展商，30個房地產項目參展，而且，其中相當大一部分是已經在售的房地產項目。往年至少要占2-3個展廳的房地產展位今年縮小到瞭1個，現場再也難找人流洶湧、摩肩接踵的喧囂，擁入眼簾的更多是一些傢居、建材、廣告等房地產上下遊行業。 　　秋交會反映出的市場確實是冷清瞭，但緊接著的黃金周，市場卻再次火熱。坂雪崗新盤珠江·旭景佳園10月1日開盤，一日成交近300套；寶安中心區豪宅西岸觀邸10月1日推出2期，成交287套；龍華新盤陽光·新境園同樣在10月1日開售，當日成交亦高達7成。黃金周之後，深圳又推出瞭諸如寶安區深業·新岸線、高發·第五大道、泰華·君逸世傢、綠海名居，龍崗區奧林華府，南山區眾冠西郡園等等多個新盤，每一個項目都獲得瞭良好銷售，而諸如高發·第五大道和泰華·君逸世傢兩個項目，都是在均價超過8000/平方米的情況下，狂銷一空。 　　從區域范圍來看，整體市場呈現“外”熱“內”冷。關內除瞭南山的個別樓盤，如眾冠西郡園、四海怡傢等樓盤熱銷外，其他的樓盤銷售均不太盡如人意。 　　而放眼關外，卻有冰火兩重天的感覺，開盤當天銷售超過8成的幾乎全部在關外，深業·新岸線、高發·第五大道、泰華·君逸世傢、綠海名居、勁力城市明珠、西岸觀邸、奧林華府等等，寶安和龍崗兩個中心區域扮演瞭“金九銀十”的主角。 　　房價表現調控效果仍未顯現 　　無論如何，生活總得繼續，樓市也將繼續，該賣房子還是要賣，該買房子的還是要買。“房價會不會跌”，“房子該不該買”，成為民眾關註的主旋律。 　　要提醒民眾的是，深圳的房價依然未獲控制。10月上旬，國務院房地產市場調控政策落實檢查組權威人士對外透露，長三角房價變化呈現零增長甚至負增長，但北京、深圳兩地卻又成瞭出頭鳥，拿中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌的話說，深圳房價根本未獲調控。 　　從深圳市房地產估價中心發佈的第三季度房價報表看，7-9月份，房價又漲瞭1成，達到瞭9398元/平方米，而廣東省發佈的數據更為驚人，深圳前三季度的房價高達9691元/平方米，同比去年高漲瞭31.9%。似乎以上事實和數據又很充足地論證瞭，深圳房地產又要重演去年末“越調控越反彈”的鬧劇。 　　10月下旬，深圳中原地產發佈的數據顯示，9月份深圳市商品住宅成交均價為9345元/平方米，環比8月份下降8%。但紙上的數據與民眾的感覺絕對是兩樣，西麗的南山珠光·花半裡開出瞭8400元/平方米的價格，龍崗平湖的九號院館能賣出瞭5300元/平方米，令人迷惘的是，現實中很難找房價回落的佐證。 　　土地市場的表現，似乎在驗證深圳房價還會漲的事實。9月15日下午，深圳招標出讓寶安、龍崗兩區共六宗商住、居住用地，這是“國15條”後深圳首次以招標形式進行的土地出讓。6塊用地分別被萬科、中海、振業、中信華南等品牌巨頭們收入囊中，地價多數都創下瞭區域的最高記錄。如坪山地塊是區域歷史上第二次土地出讓，樓面價達到2127元/平方米，比該區域去年9月份出讓的一宗酒店用地還要高出1405元/平方米，翻瞭近1倍。 　　雖然9月23日，政府出臺的《深圳市住房建設規劃(2006-2010)》透露，未來5年內，深圳將供應總建築面積高達5700萬平方米、總套數高達69萬套的住房，包括商品住房55萬套，建築面積4930萬平方米(含舊城舊村改造重建住房面積1800萬平方米)。但這些商品房，有8成規劃在關外，而且每年的各類住房供應量不過是1140萬平方米，13.8萬套，比現在房屋供應略略富餘瞭100多萬平方米，3萬來套。總體上給市民打瞭一劑強心針，但是後續的供應暢順、關外的配套設施落實，仍然要考驗政府的調控能力。 未來房價到底會怎麼樣，我們不想再做過多地評價，但深圳的房價已經到達一個相當的高位，這是不能改變的事實。 　　復蘇論　　一個徹底的偽命題 　　樓市到底會不會復蘇，引發瞭很多爭論，這些爭論在“金九銀十”期間進行得更多。“金九銀十”市場的多變給民眾提供瞭更多話語的種子，《泡沫破滅從西麗開始，崩盤從龍崗中心城開始》，《深圳房價還會大漲》等帖子在網絡上廣為傳播。 　　更多的聲音是，民眾抱怨深圳房價實在太高，地產商抱怨政策太多，政府過多幹預瞭房地產市場。但從近來的市場表現來看，深圳的市場有過“冬眠”嗎？如果沒有“冬眠”，又何來的復蘇？ 　　9月25日，深圳市國土資源和房產管理局發佈公告，要求各房企均須在售樓現場設立“項目信息公示臺”，建立在售項目的房地產信息現場公示系統。官方想通過這一做法使房地產界歷年來難以解決的“信息壟斷”得以透明化。就本報調查的結果看，過半樓盤壓根兒就沒有設立“項目信息公示臺”。更多的是，就算設立瞭，但執行起來也多為“貍貓換太子”，數據仍然是不對稱。 　　更為值得重視的是，10月16日，深圳市國土資源和房產管理局發佈《關於公佈深圳市2004年後房地產開發土地供應及開發利用情況(第一批)的通告》披露，自2004年以來，深圳共批準房地產用地435宗，但2年內已開發完成及部分開發完成的用地一共隻有92宗，涉及總用地面積為3.15平方公裡，其中已開發完成土地面積隻有2.0平方公裡，尚未動工土地面積共有1.15平方公裡，占全部土地面積的36.5%。越來越多的土地掌握在地產商手裡，政府也就會漸漸失去瞭調控市場的能力，真正對市場有話語權的，是那些地產巨頭們。 　　照這個勢頭下去，難講深圳會迎來更嚴厲的政策，所以，用復蘇來形容近來的樓市表現，恐怕隻能是一個偽命題。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣