開發商仍沉默 "後90"醞釀深樓市變局

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“就像是一連串的炸彈扔下來。”從5月17日國務院常務會議出臺“國六條”的“硬著陸”，到6月22日深圳首個在全國出臺”深圳細則“導致“國六條”在深圳的“無折扣落地”，以及6月22日深圳土地管理“1＋7”文件的再施“硬手”，連接不斷的市場調控，業界所謂的“一連串的炸彈”當然有所指。與去年同期的“國八條”出臺在全國“炸開瞭鍋”迥異的是，今年業界鮮見“口水戰”。 　　“哪有時間爭論這些，我們正在忙於吃透政策、調整開發策略。”一位開發商對記者的答復說出瞭開發商的“沉默”。真正令業界費琢磨的，是被稱為樓市“達芬奇密碼”的“90平米”這條新政“高壓線”，樓市由此進入“後90”時代，將重建遊戲規則，潛移默化地醞釀樓市變局。 　　低密度難覓90平方米以下住宅所占比例必須達到開發建設總面積的70％以上。“深圳細則”把這個要求限制在每個項目上，也就是說自2006年6月1日起，新審批、新開工的住宅項目，“90平方米和70％”成為獲得審批的“剛性條件”。 　　“90平方米和70％，將使城市再次‘長高’。”新政帶來的一個直接影響是，大戶型受到嚴控，70％以上的限制將導致項目容積率的提高，低密度的住宅項目將很難找到瞭。“在現有的體制下，我們采取的措施可能是提高住宅密度。”一位開發商代表這樣告訴記者。 　　別墅叫停，低密度住宅再次面臨“絕跡”的命運。“停止別墅類房地產開發項目供地和辦理相關用地手續”，“深圳細則”對別墅亮出“紅牌”。 　　“現在才發現低密度的珍貴，以後都不可能有瞭。”趙先生在市場的“膠合狀態”下，把自己的投資瞄準瞭萬科城和曦城這樣的低密度住宅。“關外大房”夢難圓“環境好、面積大”成為關外吸引置業者的兩大法寶，如今“關外大房”這一法寶卻面臨失靈的危險。根據“深圳細則”，“90平方米”實行關內外“一刀切”，從6月1日開始，關外新批住宅項目90平方米的比例必須達到總面積的70％以上。 　　一位開發商在關外開發多年，聲稱：“從戶型分佈來看，關外大戶型比關內的多，到關外住大房成為許多關內客戶到關外置業的重要原因。如果建築面積成為桎梏，怎樣還能繼續吸引那些希望在關外圓夢大房子的人呢？”他認為，“深圳細則”將因此改變關外的地產格局，大戶型將因此而走俏。 　　“關外大房是否因為稀缺性而造成漲價？”許多置業者認為，關外高品質大面積住宅應從以前的“猶豫”變成現在的“果斷”，先買下瞭才踏實。大社區“漸行漸遠”“深圳細則”的一些細節讓不少開發商“心懸”。“1＋7”文件對土地管理措辭嚴厲，新政加大對閑置土地的處置力度。“對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1／3或已投資額不足1／4,且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。”這裡發出的信號是，大盤的開發必須比以前多幾分小心，而對於“分期銷售”，則被細則列為“嚴厲打擊”的對象。雖然主管部門並未對細則做出進一步的解釋，但是以前大盤貫用的“分期開發、分期銷售”被套上瞭“緊箍咒”。 　　“深圳細則”是否導致瞭大社區的“漸行漸遠”？雖然目前無法考證，但是開發商開發大盤的行為、節奏和銷售等許多環節，都不得不參照新政來改變和執行。大陽臺“送不出去瞭”“贈送6米挑高大露天、超大入戶花園”，曾經在樓市打得火熱的賣點，將在深圳成為歷史。受到建築設計、房地產開發等相關領域廣泛關註的《深圳經濟特區房屋建築面積測繪技術規范》（以下簡稱《規范》），已經市政府批準，於日前正式頒佈實施，成為全國房產測繪領域首個由政府批準發佈的地方性標準。 　　“深圳細則”在數據上給予嚴格控制，而《規范》則在技術指標上嚴格要求。樓市中超常規設計的超大陽臺、超大凸窗、贈送半地下的空間、入戶花園等所謂的“贈送面積”越來越大，而新《規范》則明確規定，今後所有的陽臺和凸窗的尺寸大小必須在合理范圍之內，否則將計入建築面積。此外，其他的所謂入戶花園、半地下空間等，隻要有“實用”可能，都將計入建築面積。 　　《規范》的出臺使一些項目的設計再次面臨更改的可能，大陽臺“送不出去瞭”。 　　“叫停”超大陽臺，使目前擁有大陽臺的樓盤顯現出稀缺價值。凡是有大庭院、大陽臺的單位，無一不受到市場青睞。 　　業內人士表示，新政同時也帶來利好，改變樓市格局的同時也意味著機遇的到來，新政字裡行間既彰顯著嚴格，又蘊涵著機會，關鍵在於開發商和購房者的準確、細致的把握。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣