深新盤成交低迷 投資過熱勢頭被抑制

ssproperty.com.hk

近期樓市新盤成交低迷市場進入理性調整期 　　近幾年，每到年中調控政策出臺之後，樓市都會轉入一段相對冷淡的觀望期。今年也不例外。進入7月以來，雖然新盤不斷推出，但連續數周銷售量都持續低迷，根據官方統計，近一周內，全市新房平均每日交易量不超過100套。這輪由新調控政策實施而開始進行的市場調整，正在拉開大幕。 　　就目前深圳的市場形勢來看，供求緊張始終是樓市的主題。然而在政策出臺的調整期中，買賣雙方的互相探底，也會左右著樓市未來的走向。經歷這一段觀望期後，下半年購房者的結構性調整，以及其帶來的樓市的理性回歸，是可以預見的。 　　過去一周：成交低迷市場陷入觀望 　　上周新盤集中上市，給關內市場帶來瞭1507套、面積為221261平方米的新增住宅。但新盤的放量並沒有拉動銷售量的相應上升。從國土資源局的銷售公示上，可以看到近期入市的幾個樓盤，包括博海名苑、半山海景蘭溪谷以及前兩周入市的東方盛世一期二批、金地梅隴鎮二期二批等項目的開盤銷售率都在五成之下，有的甚至不足一成。在近來一段銷售周期中，進展仍然比較緩慢，至今仍有大批單位待售。 　　據中國房地產指數系統統計，上周全市商品住宅成交總套數為668套，比前周下降49.99％；總成交面積為6.79萬平方米，比前一周下降46.87％。總成交金額為9.932億元，比前周下降40.56％。銷售量下滑的原因，在於這幾個樓盤都集中的區域都為近期熱點，一時市場出現瞭較大瞭選擇空間，而且幾個樓盤均價偏高，價格回漲致使持觀望態度的消費者進一步增多，成交壓力進一步加大，各區成交量大幅度下跌。也是原因之一。其中，中低價位的單位銷售情況尚可，但高價位單位嚴重滯銷。 　　上半年，深圳房產市場一片火熱，多個樓盤實現瞭一周甚至當天售罄，在地產專業人士看來，這種銷售速度顯然偏離於正常軌道。而近來的銷售情況，可以說是市場回歸理性的一個信號。 　　中原地產總經理李耀智在接受采訪中表示，最近的銷售情況表明，深圳房地產市場上的投資客正在觀望並陸續離場，現在買房的人大多是用於自住，在下半年裡，市場會傾向自住市場。而在成交量持續萎縮的氛圍下，價格也必然會有所調整。 　　眾廈地產總經理郭澍楠則表示，從前兩年的走勢來看，在新調控政策出臺後的前一兩個月，短暫的冷卻是正常的。上半年樓市上升太快，已經將今、明年增長空間的提前透支，因此，在觀望期後，市場也將恢復平穩。 　　當前市場：投資者過熱勢頭受到遏制 　　目前房產的過熱現象得到遏制，很大程度上在於政府積極采取措施的引導。“深圳市場投資成分所占份額偏大，這對整個市場的健康發展是一道瓶頸。上個月以來，政府針對這方面也出臺瞭一系列政策。”星彥地產總經理路瑩認為。 　　7月初政府出臺的限制外資投資的政策，雖然范圍僅限於外來資本，但其本身就是一個打壓投機、限制投資行為的明確信號，接下來出臺的一系列政策，也是在各個方面，對房地產投資進行一定的限制，並得到瞭積極的成效。 　　隨著央行歷次加息和基於房地產宏觀調控所增加出的稅費，對房貸和其他形式的購房行為的影響是顯而易見的。可以說，從宏觀調控開始之日，就沒有停止過對投機行為的打擊。而近來可以看到，政府對投機行為的打擊力度明顯加強，而在政策作用下，近一個月來新房成交黯淡，而新房與二手房成交價格均有所抑制，這正是在這個階段裡，許多投資客的觀望色彩濃重，投資行為有所收斂或者急於拋售手中物業的直接後果。 　　現在面對房貸的快速增長，部分深圳銀行對貸款的發放也開始收緊，包括對申請人資質要求明顯從嚴，而二手房評估價進行下調，對有多套房產的業主，有一些銀行已經采取瞭提高首付甚至拒絕放款等限制政策。 　　未來態勢：市場理性色彩更濃 　　展望整個下半年，全市的供應量緊張仍然是消費者面臨的主要課題。據眾廈地產統計，下半年全市的供應量為558萬平方米，比上半年略少。 　　但與上半年不同，下半年購房者的結構面臨微調。8月1日起實行的二手房居間合同，可以說是下半年市場轉型的一個標志。在實現按評估價格收取個稅的情況下，最後接手的買傢就必須為前面多次轉手所累計的增值買單，壓力陡然增大，對市場的流動，必然造成一定程度的凝滯。因此，短期炒作的資金將會漸漸離場，主導市場的是自住者的剛性需求。 　　路瑩表示，由於供求矛盾的明顯，未來房地產走勢還是會向上。下半年深圳市場的供應量並不算很大，對於住傢而言，剛性需求則仍然比較旺盛。但比起上半年，其發展的速度會有所放緩。隨著市場的規范化，投機現象將會受到明顯的限制。 　　李耀智提醒置業者，如果目前這種成交低迷的態勢維持到第四季度的話，手頭有盤的投資客可能會見機大量拋盤，加上下半年新增的供應，市場的供應量會大幅度增加，從而緩解供求關系的緊張，在選擇面變廣的同時，價格也會隨之走低，投資人群的熱情會大幅降溫，對住傢入市則是一個良機。市場將在買房人結構的調整中，漸漸回歸理性。 　　相比關內，關外房價非理性的比例更高，因此潛在風險也更大。現在關外一些地方的價格已經過瞭臨界點，而且有些地區一級土地比較活躍，換手量比較大，今後集中放量的機會也比較大。而供應量充足的話，投資回報的空間就會受限，因此關外置業更要謹慎對待。 　　記者觀察 　　樓市已出現 "拐點"征兆？ 　　“關外的也這個價啊，我認為不值！”置業者王先生搖瞭搖頭，他顯然對龍華的某個項目的開盤價不太滿意，直言不會考慮。事實證明，和王先生持同樣觀點的置業者不在少數，該項目的開盤也並未如預期的那樣“開盤售罄”，僅僅不到四成的成交率，比預期略低的價位，都表明該樓盤“臨場表現”頗為尷尬。 　　上周末，寶安中心區一項目前期登記情況十分理想，本計劃如期與周末開盤，但發展商不知出於何種考慮，將開盤時間無限期推遲。 　　還是上周末，佈吉一新大盤接待中心，門可落雀的場面讓人懷疑該中心是否關閉。但一走進去，接待者不知從何冒出來，讓人一驚。接待人員坦言，現在來登記的人與以前相比下降不少。 　　在此之前，坂田以東一項目二期開盤，原本已交納1000元募捐款（該項目促銷方式，捐款一千可享受折扣）的謝小姐放棄瞭抽簽認購的權利，她認為，感覺投資該項目空間已不大。 　　關外樓盤如是，關內項目呢？日前不少置業者總接到這樣的電話：“我是某項目的代理商，某個樓盤有不少單位，有沒有興趣？”而且該項目曾經是深圳紅樹灣片區的知名樓盤。不是已經賣完瞭嗎？怎麼還有得賣？人們不禁發出這樣的疑問。 　　有趣的是，現在許多樓盤的現場，總看到三三兩兩的散落在附近，看上去既非閑雜人員，也非小區業主。隻要你一走近，該人士立即趨前問道：要不要看房？私傢中介代理，賣房的姿態仿佛炒賣演唱會門票。 　　“深圳房子路邊賣。”有人如此戲言，這裡指的就是深圳不少中介人員，手持一牌子站在路邊，招呼路過的司機或買傢看樓的現象。房子賣成這樣瞭，說明深圳樓市很火嘛。有人是這樣認為的，也有人認為，房子賣成這樣瞭，不容易啊。 　　沉默中的深圳樓市怎麼瞭？這是否是深圳樓市進入“拐點”的征兆？抑或是樓市調整期已悄然而至？任何人都很難作出準確的判斷，我們隻能說，深圳樓市，要謹慎前行啊。（不非） Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣