融資環境復雜多變 考驗開發商資金鏈

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對於資金密集型的房地產行業，金融環境的變化時刻影響著房地產行業的走向。今年6月底出現銀行間流動性資金緊張，雖然央行最終投放流動性，但預示著金融環境從寬松轉向偏緊。在此背景下，今年下半年銀行貸款、信托、債券等融資方式的利率或走高，開發商的資金鏈將面臨考驗。業內人士認為，高負債、融資渠道窄、又處於開發期的中小型房企下半年壓力最大。 下半年資金壓力或增加 據國傢統計局最新數據顯示，今年1-5月，房地產開發企業到位資金45115億元，同比增長32.0%，增速比1-4月份回落1.5個百分點。從資金來源看，國內貸款為8051億元，增長27.9%；利用外資199億元，增長18.2%；自籌資金（基金、信托、債券等）16588億元，增長14.3%；定金及預收款12514億元，增長57.9%；個人按揭貸款5404億元，增長61.7%。 由此可以看出，依賴銀行的開發商開發貸和個人按揭占到瞭資金來源總規模的29.71%，而自籌資金占到36.81%，銷售定金及預收款占到27.72%。 一位股份制銀行對公業務經理向記者表示，之所以有流動性資金緊張，也是央行想引導資金進入實體行業，三、四季度的流動性情況要看這一舉措的實際效果如何。 中融信托一位產品經理表示，流動性資金緊張對於信托的影響將在兩個月後體現，如果流動性資金緊張持續，房企融資渠道變窄，作為比較便捷的融資渠道，信托利率或許因此水漲船高。 而蘭德咨詢總裁宋延慶認為，預計下半年房企資金來源（包括貸款預收款等）會明顯回落，下半年銀行將更加惜貸，由此房企開發成本將增加，預計開發貸利率可能從目前基準利率上浮10%-15%上漲到上浮20%（以1-3年貸款基準利率6.15%計算，年利率約為7.38%），而基金信托的年利率可能從目前的12%-15%上調2個百分點，這無疑都要增加開發商的資金壓力。 中小房企面臨考驗 融資能力成為房企是否能擴大再生長的一個重要指標。《2012房地產企業經營管理藍皮書》中指出，近年來，隨著融資難度的加大，企業資金占用費和貸款費用吃掉項目開發利潤的比例越來越高，普遍占比是30%-70%。 綠地集團京津事業部銷售總監李薊告訴記者，對於集團性企業來說，都是由集團統一融資，這樣企業議價能力更強，利息更少，融資成本更低，然後再根據每個分公司需求調配資金。 一位股份制銀行對公業務經理向記者表示，開發貸審批一直很嚴格，銀行根據信用等級來向企業發放貸款，並制定利率。業績穩定、融資標的風險低的企業更容易獲得貸款，而高負債的中小企業則融資難度更大。 對於下半年金融環境對房地產行業的影響，宋延慶表示，處於快速擴張期且高負債高利率、借新還舊的企業的資金鏈將會更加緊張。對於資金充裕、去化有保障，即便量價下降10%現金流還為正的企業則影響不大。 中經聯盟秘書長陳雲峰則認為，銀根對房地產行業的影響太大瞭，如果流動性緊張得不到緩解，行業的拐點可能就會來臨。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣