深圳豪宅市場持續升溫 房價漲得越高賣得越火

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《經濟半小時》欄目在網站上展開瞭百萬網友房價問卷調查，您所在的城市房價是多少？您認為推動這一輪房價上漲的原因是什麼？房價還會不會漲下去？截止今天下午，已經有60多萬名網友參加瞭我們的調查，有近70%的人相信，房價還會上漲；還有34%的人認為，房價還會持續上漲三年；32.6%的人相信推動當前這輪房價上漲的最重要的原因是人們對通貨膨脹的預期，擔心貨幣貶值；45.5%的人認為，不能單純的隻靠某一個政策，而是要靠調整土地政策、稅收政策、貨幣政策等等，是一個系統性工程。我們也期待有更多的觀眾能積極參與，發表自己的看法。 　　 　　在展開這次網絡問卷調查的同時，我們的記者對幾個城市的房價進行瞭實地調查。今天我們就到深圳去看看。全國房價普漲，在深圳，不僅商品房均價在一路上漲，而且出現瞭一個奇怪的現象，房價越高，賣的越火。 　　 　　12月6號上午10點鐘左右，在深圳市南山區的一個樓盤——三湘海尚的售樓處門外，路邊停滿瞭轎車，還有新來的車輛陸續開進樓盤，從馬路對面看過去，狹窄的過道上擠滿瞭人，場面非常火爆，記者從工作人員那裡瞭解到，這裡正在舉行的活動，是三湘海尚A棟的開盤會。 　　 　　工作人員：現在都還沒有抽(簽)，等一下就差不多一棟樓，100套左右。 　　 　　100多套房子，吸引瞭將近300位客戶前來購買，難道是這個樓盤的價格很低？實際情況恰恰相反。三湘海尚A棟的開盤均價是每平方米3萬8千元，一套175平方米、樓層較高的房子，要價超過瞭700萬元。 　　 　　工作人員：175是這樣子的，它價格的話，西頭15樓左右的話，就是七百萬左右，那東頭的話就會稍微貴一點，那八百多萬。 　　 　　記者：合每平米是多少錢？ 　　 　　工作人員：合每平米，15樓的就是4萬，那這邊東頭的話就是5萬1。 　　　　 　　三湘海尚的售樓人員告訴記者，從開盤以來，銷售情況一直都很紅火，上一次開盤是在今年11月29號，在不到三個小時的時間裡，北區B棟和F棟的所有房子就被搶購一空，銷售金額高達13億元。 　　 　　三湘海尚售樓人員：那麼我們上個禮拜天賣的，總共有220套，其中有兩套復式，頂層復式，那也是開盤兩個多小時，不到三個小時全部賣完。 　　 　　不僅僅是板樓，三湘海尚還擁有37棟別墅，每戶300平米，每平米標出瞭10萬元的天價，盡管價格如此高昂，並且尚未完工，但這些別墅早已銷售一空。不僅三湘海尚一個樓盤，它所在的整個後海片區，都是近來深圳房產商熱力追捧的區域。在兩年以前，這片填海形成的土地並不被人熟悉，但從2008年開始，隨著卓越維港、曦灣、寶能太古城、鴻威海怡灣等樓盤陸續動工興建，再加上毗鄰香港，臨近深圳灣，幾乎每傢房地產開發商都打出瞭海景、豪宅的旗號，後海儼然已經成為深圳新一代豪宅區，所有樓盤的價格也隨之水漲船高。 　　 　　在深圳灣沿岸的另外一個樓盤——半島城邦，記者再次感受到瞭深圳豪宅市場的火爆。小區大門口對面的十幾傢底商，無一例外地被房地產中介占據，小區住戶告訴記者，在這個入住率還不是很高的樓盤旁邊，每個月幾萬塊錢的租金，也隻有房產中介能夠租得起。每傢中介重點推介的樓盤，也清一色都是豪宅。 　　 　　半島城邦小區住戶：像現在這條路封瞭，如果沒封的話，我們平常星期六、星期天水泄不通，車這裡將近堵住瞭。 　　 　　在中原地產深圳有限公司，董事總經理李耀智告訴記者，在過去的一年裡，深圳的豪宅市場出現瞭一波大幅上漲行情。 　　 　　中原地產深圳有限公司董事總經理李耀智：那麼今年的成量可以說，就是說還是一個非常火爆的情況，第一個從房價來看，基本上今年的11月份的房價比年初時候，升瞭80%，這是一個平均價錢，據我們瞭解，就是有些區域已經超過瞭2007年的房價，特別是一些豪宅的地方。 　　 　　看到深圳搶購豪宅的情形，恐怕誰都會覺得不可思議。前幾天我們在上海成都的實地調查，包括在網上的調查發現，急著買房子的主要還是年輕人居多，他們怕明年房子漲價，趕快現在先出手，主要瞄準一些中低檔樓盤，甚至二手房。 　　 　　但在深圳我們看到現在火爆熱銷的卻是新開盤的豪宅，金額最少就得幾百萬，高的都在上千萬。這樣的房子顯然不是初次購房的年輕人選定的目標，那麼又是哪些人在熱炒深圳豪宅？那麼，到底是什麼讓深圳豪宅的交易如此火爆，又是哪些人在搶購豪宅？ 　　 　　在深圳後海片區的高檔小區裡，隨處可見全傢出動、前來看房買房的人，記者瞭解到，他們大多來自香港、澳門和臺灣。 　　 　　第一是深圳的，已經取消瞭，××方面也在年底會檢討，城建方面，也會吸引很多國外，特別是港澳臺同胞來這邊買房，因為他們覺得深圳這邊還是一個比較重要的城市，第二，他還是比較看好××。 　　 　　深圳某知名房地產投資客組織的成員之一—張衛東博士表示，除瞭來自港澳臺的資金之外，金融危機過後，有相當一批來自實業的資金也在尋找出路，這些資金也看上瞭深圳的豪宅。 　　 　　張衛東還表示說：實際上大量的實業資本在轉移購買，而他們去購買的話，很顯然購買具有稀缺保值屬性的豪宅，第一它保值的可能性，以及它的升值的潛力是比較大的，第二個就是它每個豪宅對它資金的吸納性是比較大的。 　　 　　該組織另外一名成員——深圳著名房地產投資客鄒建民告訴記者，豪宅市場持續升溫還有一個原因，那就是房地產開發商擠牙膏式的銷售策略，同一個樓盤在完工之後不是一次性全部銷售，而是分批開盤，每次開盤價格都會有所上調。 　　 　　深圳著名房地產投資客鄒建民：假設這裡開瞭兩個樓盤，它第一期開瞭2萬8，我一天就賣完瞭，又新推出來100多套，200套，然後在拔高一次價格，每推一期房就拔高一次價格，那麼就造成瞭一種，讓人產生瞭一種恐慌，或者是一種趕快想買的那種，一種揚聲效應就出來瞭。 　　 　　在采訪中記者還瞭解到，在深圳，購買豪宅的客戶主要目的還是為瞭投資，而不是自住，這個比例已經遠遠超出瞭正常范圍。 　　 　　據我們的統計，現在這個比例大概是60%是買瞭投資，如果豪宅，就是說會比平均更多一點，大概占到70%—80%。 　　 　　記者：正常是一個什麼數據？ 　　 　　正常的70%—80%都是買來自己用的，20%—30%是買來自己來投資的。 　　 　　看來在深圳的豪宅市場上，投資避險的資金占瞭大頭，真正自用的住宅反倒是一小部分。不過，我想既然這種高端豪宅隻是針對少部分富人或者企業，和一般老百姓買房子關系不大？事情還真不像你想的這麼簡單。深圳爆炒豪宅還會帶來什麼後果？ 　　 　　深圳掀起購房熱，是否是在豪宅的帶領下價格節節走高的？ 　　 　　一些來自港澳臺的炒房資金和一部分企業的實業資金，雲集深圳爆炒豪宅。這樣的情形仿佛是兩年前的再現。我們都還記得06年07年那輪房地產熱中，深圳異軍突起一度成為全國房價上漲速度最快的城市。那麼，在眼下這新一輪房價上漲中，深圳樓市又是一個什麼狀況？在豪宅的帶領下，深圳掀起購房熱，價格也節節走高。 　　 　　記者：我現在所在的地方是深圳市土地產權登記中心，從今年9月中旬開始，深圳市所有一手房和二手房買賣所產生的產權登記都要在這裡進行，現在的時間是下午一點四十分，距離工作人員上班的時間還有二十分鐘，但是我們可以看到，預約臺前已經排起瞭長長的隊伍。 　　 　　兩點鐘，土地產權登記中心的工作人員開始上班，前來辦理產權登記的人越來越多，預約臺前也變得越來越擁擠。在登記中心設點的銀行工作人員也告訴記者，現在他們每天都要加班加點處理客戶的房貸和抵押請求。 　　 　　記者：那這段時間，一手房、二手房交易是不是很火爆？ 　　 　　光大銀行深圳分行抵押員：對呀，最近都很火爆，到上午人沒下午這麼多，因為下午的就是區間還要辦抵押的人，一拿號就是一直排隊，最近工作量是比較大一點，其他各大銀行的工作量都是非常大。 　　 　　記者註意到，在登記中心二樓的大廳裡，負責辦理手續的A區和B區都是人滿為患，在一樓的等待座位上，還有幾十個人在排隊等待叫號。在這裡，記者還遇到瞭一位從廣州趕來深圳的購房者，他的手上還提著行李箱。 　　 　　記者：你是私人住還是？ 　　 　　購房者：都是嘛，來做辦公樓。 　　 　　記者：買辦公樓，具體是哪個樓盤？ 　　 　　購房者：在人民中心會展中心那裡，現在是3萬5。 　　 　　記者：為什麼到瞭現在才出手，半年前那個價格多低？ 　　 　　購房者：是啊，但是一直在漲，再不買不行瞭。 　　 　　從今年2月份到9月份，深圳新房的成交均價從每平方米10988元，一路上漲到瞭每平方米20940元，並突破2萬元大關，創下歷史新高。雖然10月和11月份的均價稍有下跌，但成交量卻在不斷放大。鄒建民認為，正是在豪宅熱銷的帶動下，深圳的樓市開始重新變得炙手可熱，在這個過程中，豪宅起到瞭房價助推器的作用。 　　 　　在深圳以前傳統的商業區它連個花園沒有，不僅僅山、小區連花園都沒地方建，因為它傳統的商業區那個地方，周邊的房價一萬多塊錢，很漂亮的房子一萬多塊錢，但是它建起來以後它要賣4萬，應該是成交量和價格都處於一種瘋狂的狀態。 　　 　　瘋狂，恐怕是我們對眼下深圳樓市聽到最多的評價。這種瘋狂最先從高端豪宅市場開始，不斷向普通住宅市場蔓延，帶動瞭整體樓價的上漲。這恐怕是我們值得警惕的。 　　 　　其實，07年深圳樓市的暴漲和08年深圳樓市的一度下跌，就曾經給不少炒房客上過一堂生動的風險教育課。所以，面對年末這一輪房產熱，他們中的很多人並沒有興高采烈，反而比較擔憂。 　　 　　在深圳後海片區，三湘海尚、寶能太古城等樓盤與香港僅有一橋之隔，過瞭深圳灣跨海大橋，對面就是香港的元朗地區，鄒建民告訴記者，深圳這邊的房價已經超過瞭對面元朗的房價。 　　 　　鄒建民：我們所看到的那片高樓，元朗地區的這片高樓，現在的房價是每平方米3萬左右，那麼我們深圳灣大橋這一邊，作為我們深圳，深圳灣這邊的房價現在已經是4萬多瞭，大概處於這種情況，已經基本上跟香港已經接軌瞭，但是我們收入是香港的1/5，不到1/6。 　　 　　在采訪過程中，鄒建民始終掛在嘴邊的兩個名詞是租售比和房價收入比，這兩個數據是國際上通行的、衡量房價是否偏高的標準。 　　 　　鄒建民從各國的情況來看，居民的實際承受能力來看，基本上一個月的工資相當於一平方米的房價，從世界各國的現狀來看，也都基本上是這個狀態，那麼現在中國幾個月工資每一平方米的房價，上萬塊錢一個月，兩三塊錢的房價，現在我們的收入不過是幾千塊錢，顯然這個房價不是正常的，另外從投資角度上來說，現在也不具備投資價值瞭，房地產是房價租金比，應該是300以上，250—300之間，應該是一個比較合理的一個狀態。 　　 　　記者：深圳是怎麼樣的？ 　　 　　鄒建民但是深圳已經是500：1。 　　 　　正是出於這樣的考慮，作為在深圳名聲很響的投資客，鄒建民卻已經有很長一段時間沒有出手買房。 　　 　　鄒建民：這個價格本身，我認為沒有投資價值，現在就是賭，所以說，我作為一個投資人來說，我不買。 　　 　　不僅僅是鄒建民一個人有這樣的看法，該投資客組織的其他成員也有著類似的觀點，在這個投資客俱樂部最新一次的小型聚會上，四位投資客一致認為，假收入證明的泛濫是深圳樓市價格虛高的重要原因。 　　 　　投資客：據我現在的統計80%的收入證明，銀行所需要有還款能力的證明是假的，這個業內人都知道，這個不但業務內都知道旁人也知道，銀行配合你做假。 　　 　　在一傢地產中介公司的工作人員那裡，鄒建民的話得到瞭印證。 　　 　　地產中介公司工作人員：房價到瞭這個份上，我就經常考慮到，資金從哪裡來，銀行貸款，貸款人的收入已經不可能滿足銀行的需要，他們隻能通過做假的收入證明，因為銀行的月工不能超過收入的50%，那麼他工資沒有漲，樓價漲的那麼高瞭，為瞭貸到那麼錢的話，他隻能造價工資證明，來應付銀行。 　　 　　張衛東是投資客俱樂部成員中對深圳樓市最為樂觀的人，但他也意識到瞭當前房價中所蘊含的泡沫和風險，他也提醒購房者要仔細研究經濟形勢和國傢相關政策，不要一味跟風，那樣隻會把樓市的泡沫越吹越大。 　　 　　如果有人買瞭賺到錢，那麼他賺到錢瞭，他賺到錢就會給另外一個人他知性，就是另外一個人他賺到錢瞭，我就認為我也可能賺到錢，就他知性的，他人賺到錢來支撐我的信念，我投機我也可以賺錢，這種就會產生正反饋，這個正反饋一定要不斷持續，直到持續的真正的需求資金枯竭，它就會產生一個劇烈的下調，所以每次下調的時候都是比上升的要陡峭的多，因為一旦下調是真正沒有購買力，那時候炮制沒有接盤瞭。 　　 　　半小時觀察： 　　 　　和自住型需求比起來，房價上漲似乎給投資者帶來的是巨大利好，畢竟他們的收益就直接體現在房價上，隻有房價漲的更高更快，財富的雪球才能越滾越大。但和任何一種投資都一樣，脫離實際價值的資產泡沫，吹的越大未來它破滅的時候動靜也就越大。對這個道理深有體會的炒房客，對現在的房價也是膽戰心驚，更別說那些真要等著買房子住進去的老百姓瞭。從現在的房價看，它已經成瞭降低社會幸福指數的一大因素，不僅低收入者的住房夢在高房價面前難以企及，就連中等收入者的買房壓力也越來越大。為瞭一套房子，我們除瞭付出金錢，還付出瞭多少社會代價？這筆成本賬也該算算瞭。(主編：鄢聞餘記者：井天增攝像：沈焱) Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣