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日前，約老陳吃飯、聊天的電話突然多瞭起來。更奇怪的是，這些人老陳原本不認識。老陳是寶安中心區一中介的區域負責人，他手機上的投資客號碼可以用A4紙打滿一頁。但多數都很久沒聯系瞭，2007年投資炒房的那一撥現在還沒解套，現在出現的全部是新面孔。有很有錢但不會炒樓的，也有會炒樓但沒錢的。老陳說。
老陳說，自2月份過完春節從老傢回深圳，要物色房子的電話多瞭起來，現在身邊的投資客則是多如牛毛。最近還有一些人問他可不可以零首付現在這個市場可真亂，有錢沒錢都想炒樓。老陳說。
他們買房全看自己是否喜歡
鐘老板恐怕就是老陳說的那類有錢但不會炒樓的。我不懂房地產，完全不懂。我也搞不清哪些房子以後會大漲，這不是我的專業。你若是跟我說房子成交量、成交面積上升、下降瞭，國傢哪一項政策會刺激房價上漲，幾時會是最高點，我不明白也不相信。
在寶安經營實業的鐘老板住在寶安中心區，但他同時還是天麓、波托菲諾、曦城、半島城邦、後海公館等樓盤的業主。熟悉深圳房地產的都知道，這些物業大多代表瞭片區物業的高水平。不僅如此，他名下還有為數不低於20間的商鋪，分佈在深圳的各個角落。
投資商鋪是他一貫的喜好，但投資房地產，卻是今年春節後的事。
自稱不懂房地產的鐘老板，春節後開始頻繁給熟悉的中介打電話，明確表示要買房，而且要大買。近兩個月，他出手最頻繁。問及投資買房的動機，鐘老板卻自稱沒辦法。自去年年中開始，鐘老板和他的圈內朋友們都閑瞭下來。以前大傢的話題多是怎麼合夥做拓展，現在都在討論怎麼讓錢生錢。現在經濟行情這麼差，拿錢投資到工廠很可能會打水漂，還不如投資買房，起碼不會大虧。這些房子我短期內不會賣，這不是賺不賺錢的問題，而是賣瞭之後錢要生錢我還得買，沒有必要。鐘老板說。
像鐘老板這樣初次涉及房地產行業的投資客，現在是深圳樓市投資客的重要組成部分。說出來你們可能不信，他們投資買房沒有標準，全看自己是否喜歡。這部分實力投資客，現在是市場上的活躍分子。老陳說。
有錢沒錢殺到樓市轉一圈
但像鐘老板這樣的超豪華買傢還是不多見，市場上還有一類人，他們手頭上的資金並不闊綽，但房價漲得他們蠢蠢欲動。在IT行業上班的小李就是其中一個。最近半年時間，他把手上的幾十萬閑錢分批次買樓，前前後後居然也賺瞭不少錢。我膽子小，和專業投資客不能比，有得賺就出手，賺幾萬也賣。小李說。像小李這樣不懂房地產但博短期升值的買傢在投資客群體中也占一部分比例。
而趙先生則是老陳口中會炒樓但沒錢的。2007年，他大手筆買進寶安中心區、南山後海的物業，現在還沒回到之前的價位。2008年割肉賣掉的幾套物業，讓他把2006年買房賺的錢全搭進去不說，還著實大虧瞭一筆，而股市裡蝕掉的60%股本更是讓他心絞痛。現在樓市旺瞭幾個月，我想買但不敢買。經歷過2008年讓我吸取瞭一些教訓，但看到樓價這樣漲老實說也還是有點心癢癢，最近我在想要不要賣瞭手上的房產再買兩套。趙先生說。
倘若沒有像鐘老板、李先生、趙先生這樣的投資客，深圳市場近期也不會如此熱鬧。近幾個月，深圳新房、二手房成交量、成交價雙雙上升，投資客頻繁進出於小戶型、豪宅、寫字樓、商鋪購買現場，還有投資客自己投資大開中介地鋪，原因竟是做投資客時也要交一筆為數不小的中介費，覺得其中利潤很高。
現在的市場已經基本分不出是自住客還是投資客，他們之間的界限越來越不分明。不管有錢沒錢，都想殺到樓市轉一圈。嘗到甜頭之後投資雪球會越滾越大，最後當風險來臨時要準確判斷及時脫手可就不那麼容易瞭。書香門第運營總監王永勝說。
投資客比例上升專傢頻頻預警
我們陷入瞭通脹的誤區，現在這樣的實體經濟，是不能支持房價出現過度泡沫的。英聯國際不動產首席經濟學傢郭建波說。跟郭持同樣態度的，還有中原集團董事長施永青，他的判斷是樓市未出谷底，謹慎為上。
現在的投資客比例到底有多高？中原在二手房市場上的監測數據顯示，今年2月份，投資或自住兼投資的隻占市場6%的比例，3月份達到10%，4月份到瞭15%，5月份是17%。但業內普遍認為，現在市場上的投資客已經遠遠超過這個比例。就寶安中心區而言，我估計投資客比例已經在三成以上。中原地產寶安區區域總經理鄭昌洪說。
來自美聯物業的另一份數據可能也將預警投資風險。數據顯示，目前深圳藍籌物業的租金回報率甚至已經低於銀行定存。5月份美聯的藍籌樣本均價顯示為12304元/平方米，但平均租金隻有35.91元/平方米，也就是說租金回報率僅為3.5%。這個租金回報率，比目前5年期的銀行定存(3.6%)還低。從圖表上可以得見，近幾個月物業的租金回報率在節節下降。
另一個市場現象是，高房價已經令自住買傢觀望情緒更濃。鄭昌洪告訴記者，自今年4月份起，他所負責的區域二手房成交套數減少瞭，但成交面積有明顯增幅，這說明大戶型的成交在增多。這並不是寶安獨有的現狀。近兩個月我們能感覺到自住買傢在減少，他們青睞的中小戶型成交比例萎縮，高房價是最直接原因。美聯物業南山區區域總監孟詳義說。
老牌投資客已選擇暫時撤離
中介和開發商們大多認同，現在的炒傢和2007年大不同。2007年出來的投資客，現在80%都沒有出動，有些炒傢到現在還沒有解套。他們當中也有很多人仍然有錢，也有豐富的炒樓經驗，但還是選擇觀望。老陳說。
資深投資客鄒建民就是這一類人。他認為，現在的市場存在太大風險。這一波的反彈和經濟復蘇、收入提高沒有任何關系，純粹是錢堆起來的。如果銀行資金跟不上，那這一輪樓市反彈會立即結束。市場照這個勢頭漲下去，2-3個月內一定會出現問題。鄒建民說。
鄒建民拒絕出手的更關鍵理由是，他認為現在的深圳樓市已經失去瞭投資價值。一套價值100萬元的房子，租金大概是2000多元/月，但如果要買的話，就要給銀行6000多元/月。深圳很多樓盤都已經超出瞭可投資范圍，已經沒有投資價值瞭。鄒建民說。
在樓市高溫時期，像鄒建民這樣選擇觀望的資深炒傢並不少見。中介人士告訴記者，早前攜帶七八個馬仔的專業投資客，現在多在觀望市場。現在出來買樓的多是新面孔，有一些此前名下從未超過兩套房產。他們並不懂房地產，但他們有錢。金融危機使他們手上的閑錢變多，而深圳的投資渠道又太窄。真正的專業炒傢，現在倒是很少露面，隻是偶爾打個電話問市場，他們的判斷是過幾個月深圳樓價會跌。在中介行業從業8年的老喻說。
利潤背後買房要面臨的高風險
投資客如此集中入市，對深圳樓市、對普通買傢意味著什麼？在深圳中原地產總經理李耀智看來，投資客開始大量入市，房價上漲已經呈現出泡沫成分，中小戶型房價已經逐步脫離瞭實際的住房需求。
王永勝則認為，春節後的這一波樓市行情暴漲，會給深圳樓市帶來短期繁榮，但後市風險會更大，因為抬得越高，摔得越重。他認為，現在懸在樓市上的至少有兩把刀：一是年底要結束的營業稅減免政策，這將毫無疑問影響到二手房成交，而二手房成交下降將直接拖住一手房的後腿；二是現在已經趴在地板上的銀行利率，政府收緊信貸之後樓市會應聲往下掉。
2007年以來的樓市漲跌，已經完全證明瞭這一點：樓市就是政策市。普通市民現在買房，很可能在年底的時候面臨錢袋子縮水。關內有租金支撐，加上片區夠成熟，基本可抗跌，但關外隨時有掉價的風險。王永勝說。
這時候，任何理性的聲音都會被當做一種幹擾。深圳市社科院城市營運研究中心主任高海燕說。他認為，無論是跟風追漲還是規避通脹，此時的投資都是不理性的。不可持續性是現在唯一可以確定的事情，那些本來將房地產作為避風港的投資客，得到的結果可能是被套。高海燕說。
他們眼中的投資客
他們買房很大部分就是追漲，哪個區域房價近期漲得快，哪些樓盤交投活躍，他們就買哪一種。
———港置地產深圳區總經理陳鵬
最近幾個月的投資客都相當有實力，但基本都是新手。他們中間的很多人投資買房其實根本就沒有標準，最大指標就是自己喜歡。———中原地產寶安區區域總監鄭昌洪
你都不大分得清楚哪些是自住客，哪些是投資客。他們不太關心租金，多半是為博升值。
———書香門第運營總監王永勝
現在入市投資的菜鳥比老手多，有錢沒錢的都想炒樓。不同的是，有錢的是長線持有博升值，沒錢的多半是短炒，快進快出。
———中介人士老陳
現在的人又像2007年一樣，成瞭追漲的羊群，全憑感覺又殺入瞭樓市。他們隻是覺得它（樓價）還可以漲，所以就買，但沒有非常明確的評判標準。
———深圳資深投資客鄒建民
租金沒有上升，但買房人突然暴增，房價突然暴漲，那隻有一個解釋，大部分買房人並不是看重租金回報，而是看重升值收益的。
———英聯國際不動產首席經濟學傢郭建波
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