投資縮減 深圳房地產應警惕

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深圳房地產開發投資趨緩的苗頭從2002年以後便逐漸有所顯露，無論投資金額、竣工面積還是批準預售面積，各項指標都在呈現逐年遞減或微弱增長的態勢。但這種趨勢似乎並沒有引起各方足夠的重視，因為幾乎所有人的註意力都集中在瞭高速增長的房價上面。為平抑房價，打擊投機炒房和擴大供應量的宏觀調控成為瞭深圳地產2005年的最強音。但一個不容忽視的邏輯是，假如土地供應等環節已經完全就位，地產開發的投資力度就成瞭能否真正平抑房價最為關鍵的一環。 　　在經歷瞭一年的調控之後，深圳地產投資“趨緩”甚至是“過冷”成為瞭目前業界最為關心的話題。業內專傢在充分肯定瞭目前調控所取得的成效的基礎上，呼籲發展商要積極入市，有關部門則應充分重視地產開發投資減弱的現象，采取有效措施確保投資持續旺盛供給充足。 　　投資力度逐年下降 　　根據深圳市政府歷年來發佈的深圳房地產研究報告顯示，2001年深圳房地產投資金額為302.64億元，2002年達到瞭355.44億元，比上一年同期增長17.4%，投資勢頭保持高速增長。2003年深圳房地產投資金額為449.05億元，比上一年增長26%之多，但2004年的投資金額為456.33億元，投資增幅開始急劇減緩。根據最新的數據顯示，深圳2005年1-11月份的地產開發投資金額僅為343億元，即使在12月內能夠新增100億元的投資，也難以企及2004年的水平，可以預測的是，今年的房地產開發投資金額將出現前所未有的下降。有關專傢認為，長期以來占據深圳固定資產投資半壁江山的房地產投資正日漸“式微”。 　　開發投資金額的縮減在供應量上得到瞭具體體現。而供需矛盾則在2005年的深圳達到瞭空前緊張程度，被指為導致深圳房價上升的最根本原因。2003年深圳全市的批準預售面積為994.3萬平方米，2004年為690.8萬平方米，而2005年1-11月僅為426萬平方米。從某種程度來看，地產開發投資力度減弱將與供應量減少乃至房價過快上漲不可避免的產生聯系。 　　什麼造成瞭投資趨緩？ 　 “無論是從地產開發投資金額還是批準預售面積等各項指標來看，深圳房地產開發投資力度逐年趨緩已然是不爭的事實。”深圳市鴻榮源地產總經理楊江說，關鍵在於，究竟是什麼原因導致瞭地產開發投資力度的減弱。 　　“深圳土地供應量相對有限對開發商的投資判斷當然有很大的影響，但卻不是問題的全部。”一位不願意透露姓名的業內人士表示，“土地資源有限，恰恰可以喚起發展商的投資熱情，因為資源緊缺才意味著有利可圖。”該人士認為，國傢針對房地產市場的宏觀調控最早是從調控土地和金融入手的， “8·31大限”和收縮銀根從某種程度上來講對發展商的限制最大，“使得不少發展商因為自有資金不足而被迫退出市場，這和目前投資趨緩有一定的聯系。” 　　楊江也認為，深圳土地供應的不足以及土地資源的相對有限是造成投資力度減弱的原因之一，但很多已經出讓的土地並沒有進行有效及時的開發，與投資力度減弱也有很大原因。 有關人士為記者提供瞭歷年深圳的施工面積和竣工面積的比值變化，2004年為4.08，即2819萬平方米的施工面積與690.8萬平方米的竣工面積。該人士分析認為，按照正常的施工進度應為3年，也即這一比值以3最為適宜，但2004年的比值已經達到瞭4.08，而2005年1-11月份的這一數據為7.66，這表明，“深圳房地產的開發節奏已經大大放緩。” 　　深圳資深地產研究人士半求分析認為，開發商延長開發周期、緩慢入市的心理在今年已經表現得很明顯，許多發展商把本來可以建設的項目一度延後，或者推遲銷售時間。囤積房源甚而囤積項目。“這並不是發展商的資金短缺所致，而是出於兩種原因，其一由於目前的供應緊張局面一時得不到緩解，越往後開發就意味著利潤越高，這是一些發展商基於利好的判斷做出的選擇；另外一面則是今年輪番調控，市場不穩定因素太多，許多發展商擔心市場突變而不願意貿然投資。” 　　是否存在“過冷”？ 　　開發投資驟然減緩，但是否有“過冷”之嫌？目前深圳業內對此說法不一。 　　中原地產深港研究中心總監張偉認為，目前的數據尚不足以判定深圳地產投資“過冷”，關鍵要和需求相比較才能具體下結論。 　　有關人士則認為，從目前的統計數據來看，除瞭房價和施工、竣工面積比都在上升而且是很大幅度的上升以外，其他各項指標都在下降，與持續旺盛的需求相比，房地產投資已經不是“趨緩”而是“過冷”！ 　　前文不願意透露名字的人士認為，在地產投資已經明顯減弱的情況下，宏觀調控還是給一個已經偏冷的市場吃過熱的藥，隻能加重地產投資縮減的力度。目前來看，有關調控措施其實沒有起到抑制需求的作用，而是變相地抑制瞭供應，“沒有有效地引導投資和保護投資。” 　　半求則認為，政府的宏觀調控出發點是好的，但目前來看，在一些技術細節上存在一定的不足，市場供應本來就吃緊，現在卻有將近20%的房子被“鎖死”不準交易或者是要很麻煩的進入市場，在當前的情況下，應該讓所有的具備條件的房子都進入市場，隻要沒有原則性的問題，應該“開閘放水”，即使供應有限也應該盡快入市。同時半求也譴責瞭目前部分媒體大肆炒作的“深圳房價下跌的”新聞，認為這樣不符合實際情況的傳聞隻能讓發展商更敏感，推遲投資計劃，讓供應雪上加霜，而這樣的結果可能會造成明年的局勢更為緊張。 　　如何讓投資“復蘇”？ 　　“目前看來，想讓深圳地產開發投資恢復到2002時的水平不大現實。”半求認為，現在的發展商更主動，在深圳排名前10位的發展商基本上手中都有數以億計的現金，發展商的資金結構不再像以前那樣單一和單薄，這讓許多發展商具備瞭“再等等”放緩投資的基本條件。“現在來看，讓地產商加大投資和開發力度很難調控。” 　　楊江則認為，政府目前已經確立瞭廉租房制度和擴大土地供應量的計劃，但加快存量土地的盤活也是促進地產開發投資的有力保證，有關方面應該予以重視，而且在調控的同時也應註意正確引導發展商投資和保護發展商投資。 　　深圳市星彥地產研究中心總經理青忠貴則認為，現在說地產投資“過冷”是由於房價居高不下造成的，對於解決房價的問題還要從土地供應的根本入手，土地供應有保障瞭，投資自然而然也就上來瞭。根據深圳土地資源緊缺的實際情況，深圳未來的城市發展必須要轉換粗放式的發展思路，城市發展不能完全依靠土地，要提倡高效增長、精明增長的發展模式，這可能才是解決深圳房地產困境的根本。 　　業內觀點 　　2006年深圳地產供應仍舊吃緊？ 　　半求　深圳資深地產研究人士 　　按照目前我們初步統計的結果顯示，明年的供應可能仍舊不足。從關內的羅湖、福田、南山、鹽田四區情況來看，大盤極少，總量偏小。羅湖隻有東方尊峪等幾個項目，而南山隻有半島城邦一個大盤，其他均為小規模項目。但值得註意的是半島城邦定位高端，一旦入市極有可能會導致南山房價再度飆升。推盤量大一點的區域可能在龍華，寶安明年上半年也隻有一個項目可賣。 　　關外市場將成為平抑深圳房價的主要因素 　　楊江 深圳鴻榮源地產有限公司總經理 　　從目前趨勢來看，寶安中心區、佈龍片區、佈吉這三個片區將成為關內置業者關外置業的首選區域，而龍崗中心區將在奧體中心、高交會館、地鐵三號線逐漸明朗的情況下才可能成為關內置業者的考慮范圍，但它將為深圳未來十年的發展預留空間。 　　在寶安中心區、佈龍片區以及佈吉三個片區中，寶安中心區在區位及規劃上是最成熟的片區，2006年底深南大道與寶安大道將貫通，寶安中心區將率先納入整個深圳的視野范圍，在地鐵一號線延長線完工之前，寶安中心區及西鄉中心區將迎來它的黃金發展時期。寶安中心區2006年預計總推出量將有100萬平方米左右，緊臨的西鄉中心區也將有20萬左右的量，預計這其中的60%以上都將為關內置業者所消化。 　　關外大量中高檔住宅的供應將在較大程度上有效地緩解關內的置業壓力，它對於平抑整個深圳的房價將起到至關重要的作用。南坪快速、福龍公路、地鐵4號線將盤活龍華片區及二線拓展區，佈吉片區的再次激活將依賴於深惠路的改造及地鐵3號線，這也是指日可待的。 　　西部評論 　　政府的“話事”與樓市“話事權” 　　在樓市房價已如離弦之箭不可收拾之際，深圳市政府開始密集出臺政策。在政府接二連三的措施和其發出的斬釘截鐵的調控房價的聲音之後，樓市開始漸漸降溫。本月上、中旬銷售強勁，下旬總成交量基本無變化，但豪宅的成交量有一定程度的下降，成交均價也有所下降。半個月的數據也許並不能說明多少問題，但是，政府在11月的一系列作為給瞭市場充分的信心，也使得市場信息更加完善。一些買傢開始觀望，而開發商也被迫步入觀望。 　　深圳房價的高漲並不能單單歸咎於供需比例失調，諸多深圳地產的特殊因素造就瞭其價格飛漲。長三角炒傢移師深圳，股市低迷使得資金流入樓市，以及房地產銷售過程中的不規范行為，都多多少少給火熱的深圳樓市添瞭一把火。 　　古語有雲：得人心者得天下。攻心為上被兵法大傢奉為經典。在樓市中，輿論的導向作用也顯得頗為重要。深圳媒體的市場價值頗高，所以更多地為開發商和中介商所利用。代表消費者利益的聲音幾乎沒有，而在公眾智慧缺乏、信息不對等的情況下，政府相關部門也不作為的話，大眾很容易會被媒體輿論所左右。一個很簡單的例子就是10月份的新入市樓盤折前均價為10010元/㎡，由於10月的新入市樓盤中均價較高的豪宅如萬科17英裡（均價22000）、香蜜湖一號（均價40000）、水榭花都（均價17000）、天鵝堡二期（均價25000）占瞭很大一部分，所以其入市樓盤均價突破10000是再正常不過，但是這個價格卻被媒體放大，而信息不對稱的購房者不明就裡，其消費心理也必然會受到影響。 　　房地產研究中心和國土資源局在11月各自召開新聞發佈會對市場公佈官方信息，同時對市場上的一些聲音反擊。姑且不論政府現在才站出來“發出聲音”“做出動作”是否及時，但是其很好地彌補瞭公眾信息的缺失。理性的市場應該有完善的信息系統來引導購房者理性的置業。上海市政府為瞭讓民眾、中外媒體更好地瞭解政府的動作，使信息能夠更好地公開規范，專門建立瞭一個正規的政府新聞發言人制度,也就是定期由市政府新聞發言人舉行記者會。深圳市政府的房地產相關機構或許可以借鑒一下，以便能更好地引導置業者。 　　可以看到，此時的深圳市政府對市場並沒有擁有絕對的“話事權”。由於深圳特有的關內、關外概念，關內土地的供應不足，而導致住房供應的結構性不足。調整供應與需求的比例是調控房價乃至市場的最根本手段，而政府偏偏是由於關內土地的儲備不足而導致住房儲備的不足，從而失去瞭對樓市的絕對“話事權”，調控樓市也顯得力不從心。但是，政府正在試圖改變這種狀態，每年新增商品房用地1.6平方公裡、特區內將適當供應住宅用地、未來10年建2000萬平方米公共租賃住房，這些都會大大增加政府調控樓市的能力，政府也能夠將樓市的“話事權”牢牢把控。不管目前的政府對市場有多大的“話事權”，新政能否起到其預想的效果，單是政府已經開始“話事”，這對市場已是一個好消息。(中原地產深港研究中心) Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣