地產企業尋路另類融資 花樣年中意酒店地產信托

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錢荒雖然暫告平息，但房地產企業尤其是中小房企直接從銀行貸款越來越難。而作為準金融行業，房地產企業不可一日無錢，在資金鏈壓力的推動下，房地產企業開始各顯神通，尋求別樣的融資渠道，或信托，或私募，或民間借貸，或海外融資，各種創新就在這種尋路而出的過程中產生。 棲霞戀上別樣私募 又一傢區域龍頭房企準備入股上海中城聯盟投資管理股份有限公司（以下簡稱中城投資）。 7月5日晚間，南京棲霞建設(600533,股吧)股份有限公司（以下簡稱棲霞建設）公告，擬參與中城投資的增資擴股，計劃以自有資金認購中城投資增發的新股1000萬股，價格為1.45元/股；新股認購完成後，擬按照持股數量的1∶2認購上述新股配售的轉配股2000萬股，價格為1.114元／股。總認購價款3678萬元，認購數量合計3000萬股。 綜合成本是1.2元／股，和他們的凈股權比較接近瞭。棲霞建設董事會秘書王海剛告訴中房報記者，3000萬股，3678萬元的總價款並不高，而投資本身的收益卻很可觀，以往每年分紅都在14%～15%。 其實，此前棲霞建設早已是中國城市房地產開發商策略聯盟（簡稱中城聯盟）的會員，而此次入股中城投資，更是其多方考量的必然之舉。 目前地產融資受到很多限制，我們希望更多利用中城投資這個平臺來更好地促進地產主營業務的發展。而且，在今年的土地儲備拓展方面，也可以借助基金來保障項目的可持續性。王海剛在接受中國房地產報記者采訪時透露，下一步公司與中城投資將會有更深入的項目合作。 接下來我們確實會與棲霞有全面的戰略合作。中城投資董事、總經理路林在接受中國房地產報記者采訪時坦言，他進一步表示，我們對投資項目的選擇非常嚴格，首先入股房企必須是區域性龍頭房企，不是誰想進入就能進入的，而且，在篩選龍頭房企的投資項目時，我們又是優中選優，要分享共贏。 棲霞的打算 棲霞建設並不差錢。 棲霞建設在2012年新增三個住宅項目，總建築面積約55萬平方米，拿地款22.21億元，儲備（未開工建設）的商品房土地建築面積約增長近1倍，儲備項目均在市場低迷時期獲得。與此同時，棲霞建設的貨幣資金並沒有大幅減少，2012年底貨幣資金為14.53億元，公司短期借款和一年內到期的非流動負債為21.71億元。而截至報告期末，未使用的銀行授信約20億元，可供出售金融資產為6.4億元，足以覆蓋短期債務。 不過，這並不代表棲霞建設不需要錢。入股中城投資，也是基於這一考慮。 目前公司融資上，還是主要以銀行貸款為主。雖然現在銀行對房地產貸款有限制，但我們未使用的銀行授信還有約20億元。而主要從銀行貸款，也使得我們的融資成本比較低。不過，王海剛表示，在目前錢荒背景下，多走出一條融資渠道，未雨綢繆總是好的。 棲霞集團在今年的土地儲備上，也有進一步的擴張打算。 目前我們的土地儲備還比較充足，有近200萬平方米未開發土地，但為中長期發展考慮，肯定還要尋求土地儲備。王海剛表示，在拿地區域上，會立足江蘇市場，以南京為主。因為公司對江蘇尤其是南京市場最為熟悉，客戶認可度也最好。另外，在江蘇境內的一些地級市優質地塊，我們也會去爭取。當然，如果外地有好項目，也會去嘗試。 2008年之後四年間，始終立足於消化原有的開發項目，不曾染指土地市場。收縮戰略使得棲霞建設保持瞭充裕的現金。 自2012年後，棲霞建設再度進行土地儲備，拿地與後續項目的開展，都需要大量資金。棲霞集團選擇適時入股中城投資，雖是其早有之打算，但無疑也是為化解可能出現的資金問題開啟一扇融資窗口。 房企做項目需要錢，不能因為資金問題就停下來，希望將來跟中城投資探討更多的合作，提高公司資金周轉效率。王海剛告訴本報記者。 不一樣的私募 這傢被棲霞建設看上的私募基金——中城投資，早在2002年其剛剛設立時就已傢喻戶曉。概因其股東方皆出自中城聯盟核心成員，且都是房地產業大佬們，包括萬科、龍湖、復地、上海證大、萬通、建業、華遠、藍光、俊發、金寶街控股、朗詩、世聯地產(002285,股吧)等50多傢龍頭房企。一般主流的房地產公司都參加瞭。王海剛說，中城投資的管理團隊都是資深房地產人，對大勢判斷、對地產瞭解更有優勢。 而也正是這一點，令其成為不一樣的房地產專業私募基金，擁有很多一般私募所不能比擬的優勢，這也正是其誘人之處。 王海剛對本報記者表示，首先，中城投資為房地產業提供瞭一個發展交流平臺。中城聯盟通過投資公司股東交流，探討行業前景、發展模式，有一些數據共享和資源共享，價值更高。其二是集團優勢和產品優勢，中城投資在內控、采購等方面有資源共享。其三，中城投資對區域性調節更為全面。他們會通過地產基金方式，尋找聯盟內企業的優質項目，去向社會發行基金來募集配套資金確保收入。這比一般基金公司有更明顯的優勢，那就是投資對象都是股東單位，因為長期跟蹤和密切聯系，對所投資項目非常清楚，包括所投資公司架構、管理團隊、公司資金財務狀況都很明瞭。 且中城投資對全國各個區域市場都很瞭解。而我們公司目前僅植根於江蘇，加盟中城投資有利於公司在未來拓展道路上，避免走彎路。王海剛說。 路林也告訴本報記者，目前中城投資的基金投資項目僅限於集團內的股東房企，外圍房企可以參與他們的投資顧問。 中城投資發展10多年來，共投資瞭120多億元地產基金，投資瞭85個項目，有60個項目退出，投資報酬率均在20%以上。對於投資項目的嚴格篩選，或許正是其成功所在。 收益和風險是成正比的，我們的投資也是一樣。關鍵是，我們管理風險的能力比較強，我們會多方衡量所投資項目及公司財務狀況和市場狀況，所以風險表現的結果就比較低。路林告訴記者。 花樣年中意酒店地產信托 7月2日，在擴張方面屢搶頭條的花樣年，與美國高盈集團就酒店房產信托基金（酒店REITs）締結瞭合作聯盟，宣告雙方將在酒店項目並購、品牌運營、委托管理等領域展開合作。 在這個合作聯盟中，花樣年作為業主方，負責酒店項目前期的顧問咨詢、技術服務與酒店管理及運營；高盈作為投資方，負責房產投資信托基金發展和融資事務，收購酒店資產，提供融資平臺，是合作聯盟及房地產投資信托基金的管理主體。7月3日，花樣年集團董事局主席潘軍告訴中國房地產報記者。 花樣年2007年開始涉足酒店領域。當時，花樣年並沒有清晰的酒店戰略，僅是作為一種可以嘗試的物業類型進入的。一位曾負責花樣年旗下酒店品牌趣園深圳項目的經理人7月4日告訴中國房地產報記者。 到2010年，隨著地產商大規模進入酒店行業，花樣年開始與喜達屋、隆堡國際等知名酒店管理集團合作。 不過，截至目前，這種合作僅是管理輸出，不涉及最核心的酒店預訂系統層面的合作。這位曾服務於花樣年的酒店業經理人表示。與此同時，花樣年規劃出具有東方印象的系列自有品牌——有園、個園、趣園、棲園。 根據花樣年2010~2012年的年報，其旗下現有6個運營項目、3個即將開業項目。三年來，酒店服務收入不斷增加，2012年達5500萬元，較2011年增長139.1%。但截至2012年年底，公司酒店業務已連續三年虧損，虧損額分別為1483.6萬元、3986.9萬元、5375.6萬元。 花樣年去年10月開始拿瞭很多地王，位置好，且都有酒店配套，加上之前的落地項目，預計未來兩年內將有近10個酒店項目開業，這對其酒店開發運營能力將是全面考驗。前述酒店業經理人表示。 潘軍在接受中國房地產報記者采訪時表示，花樣年在過去幾年的酒店服務摸索中，積累瞭寶貴經驗，也得到瞭寶貴教訓。花樣年從2012年啟動輕資產戰略，將向以金融為杠桿、以服務為平臺的輕資產模式轉型，將用三年時間完成一個單純房地產公司向社區綜合服務平臺供應商轉型的道路。 酒店業務因此實行瞭相關的策略轉型。原因之一就是酒店業的運營和融資成本極高。因此，與金融資本的結合就成瞭轉型策略之一。據合作雙方的公告，首期資金將在半年內完成，預計100億元人民幣，將開設10~15傢酒店，而第二期資金將於一年內投資，預計開設30傢酒店。 高盈集團對此合作非常樂觀，其公開表示，單個酒店融資成本可能高達15%，聯盟後通過高盈資本的海外信托，成本能下降到5%以下。而在酒店最大的成本——酒店用品采購上優勢更加明顯，買個枕頭都會便宜一半。 一位瞭解此項合作事宜的深圳某基金管理公司總裁7月4日向本報記者透露，花樣年在今年內將把旗下的3個酒店作為種子項目，打包放入該酒店REITs。酒店種子項目將極大增強該REITs的市場影響力。同時，花樣年作為發起方之一，將讓渡很大部分的利潤。 高盈集團是一傢以投資為主的海外PE，目前的公開資料顯示，其旗下設有高盈資本、高盈文化娛樂產業和高盈慈善基金會，是一傢國際化、跨行業的綜合性金融投資集團。據多位深圳PE界人士介紹，此前在文娛產業領域聽聞高盈，尚不知悉其在酒店領域的投資案例。 除瞭降低融資成本，酒店REITs的退出機制也是花樣年方面主張的。潘軍表示，目前國內的高端酒店在投融資渠道中隻有進入機制，缺乏退出機制，酒店REITs可以解決這一問題。不過，該酒店REITs的基金發行地受到法律限制不是在內地，而是在新加坡、中國香港及美國。潘軍表示，雖然不在內地發行，但並不阻礙內地資金投資海外發行的基金。 對於花樣年提出的另一個合作目的——與高盈聯手打造酒店資產投資和品牌運營的國際化平臺，前述酒店業經理人表示，花樣年在酒店業方面一直有雄心，特別是隨著輕資產戰略的提出。但國內的酒店業目前主要是投資層面的，在經營管理層面遠未達到規模化階段，也就不需要相關的資產證券化工具。 就該酒店REITs的預期回報率，高盈集團負責人公開表示，經過統一管理和經營後，給予投資者的回報率能達到5%左右，這遠遠高於香港和上海一些酒店2.5%左右的回報率。不過，前述深圳基金管理公司總裁表示，這樣的酒店REITs在前期主要是在海外運用某些資產證券化的工具獲取資金，從而給予投資者回報，要實現真正的REITs，還有很長的路要走。 開元酒店REIT香港曲折上市 2013年7月10日9時30分，開元集團董事會主席陳妙林在香港聯合交易所敲響銅鑼，宣佈開元酒店REIT股份在香港主板掛牌上市。此時距離開元酒店最初計劃赴港上市已過去5年之久，如今終於如願以第一個內地酒店REIT的身份在香港交易市場開始瞭交易。 然而，市場似乎對這個第一隻內地酒店房產信托熱情並不高。開元酒店REIT開市以3.4港元的價格低開，比基金單位定價3.5港元低2.9%，首日收盤價僅3.52港元，僅比上市價3.5港元高0.6%，成交量253萬股，成交資金量877萬港元。 當然，陳妙林在上市儀式後表示，股價波動實屬正常，但開元酒店信譽良好，相信盈利會有所增長，並看好未來股價。 如願以償 作為國內最大的民營高星級連鎖酒店管理集團，開元集團的上市之路一直備受業內關註。據中國房地產報記者從開元集團內部獲悉，開元酒店REIT由開元資產管理有限公司管理。此次開元酒店REIT資產包包括開元集團旗下4傢五星級酒店，即杭州開元名都大酒店、杭州千島湖開元度假村、寧波開元名都大酒店和長春開元名都大酒店，及一傢四星級酒店即浙江開元蕭山賓館。5傢酒店合計共有2021間客房，總建築面積約為32萬平方米。 陳妙林在接受本報記者采訪時表示，開元酒店REIT作為全球第一個專註於中國內地的酒店REIT，將受益於中國經濟和旅遊業的快速增長以及人民幣的升值，開元酒店REIT未來一定能把握外部收購和自身增長的機會，進一步提升整體業績和股息分派，為投資者帶來理想的回報。 截至2012年12月，開元集團已擁有107傢運營中或發展中的星級酒店，並包括31542間客房。凱雷集團作為戰略投資者將繼續協助開元酒店REIT尋求收購機會。 華美酒店顧問有限公司首席知識管理專傢趙煥焱在接受中國房地產報記者采訪時表示，開元房地產投資信托基金是香港繼2011年4月長江實業旗下匯賢成功發行後2年來首宗REIT在港發行。開元成為內地第一傢REIT上市的酒店集團，具有重要意義，該REIT資產包中的五傢酒店2010年～2012年的凈利潤率分別為4.54%、9.72%、9.73%，但目前REITs市場環境不是很好，開元REIT的前景如何還很難預測。 掛牌當天，開元產業投資信托基金同時宣佈，其與以渣打銀行為牽頭行的銀團簽訂一項為期三年、總授信達19.3億港元銀團貸款協議。這項銀團貸款獲得巿場熱烈支持，其中境外貸款授信額為14.7億港元，為期三年，年息率為倫敦銀行同業拆息加250基點。境外首次提款11.4億港元，連同這次首次公開發售，共籌集資金18.1億港元。 中投顧問酒店餐飲行業研究員嚴明航在接受本報記者采訪時表示，開元酒店信托赴港上市既有現實原因，也有潛在利好。通過房地產信托上市，在實現凱雷投資按計劃退出的同時，又能使得開元酒店在當前國內資本市場流動性趨緊，政策限制三公消費，高端酒店行業客戶流失嚴重，企業經營業績下滑的大環境中開拓瞭一種新的融資方式，有效緩解其資金鏈等方面的壓力。 輾轉騰挪 一波三折 2007年底，以住宅+商業+酒店+旅遊為戰略的開元集團就引入瞭戰略投資者凱雷資本。之後雙方就籌劃2008年赴港上市。然而，由於酒店成本不菲，導致公司凈利潤不高，跌價不少，因此放棄瞭上市。 之後開元集團進入瞭冗長而復雜的調整階段，為提高未來上市主體公司的市值和市盈率，曾一度決定將開元集團麾下的酒店和房地產一並上市，但該方案又因房地產政策變化等因素影響而放棄。 到2011年第4季度，開元又確定瞭新上市方案，即分拆旗下開元酒店赴港上市。到2012年8月，開元酒店在香港通過上市聆訊。但鑒於當時香港股市不景氣，公司股價可能被低估，隻好再次延後上市計劃。 開元集團的上市夢並沒有終結。2013年6月20日，有消息稱開元酒店房地產信托計劃於7月5日在香港上市。 一個星期後，又有消息傳出因市場反應平淡，開元產業信托擬將港股IPO規模削減一半。7月4日又有消息稱因市況走低，投資者反應冷淡等原因開元產業信托掛牌延期。 7月10日開元產業信托如願在香港主板掛牌。那一刻，開元集團如釋重負。 酒店REITs上市潮起 2013年以來亞洲除日本以外，酒店地產信托上市規模已經超過45億美元。亞洲酒店地產所有者似乎正在掀起一股2013年REITs的上市浪潮，除開元產業信托外，香港企業包括鷹君集團、新世界發展都位列其中。 而內地地產企業也開始關註酒店地產信托上市這一另類融資方式。繼開元酒店REIT成功赴港上市後，近日花樣年也在積極籌備酒店REIT。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣