深樓市低迷突然轉向 港炒客逾半被迫以租養貸

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內地樓市調控政策接連出臺,一直以來被港人看好的深圳樓市投資突然轉向。記者瞭解到,在深圳樓市成交銳減、交易量持續低迷的狀況下,半數港人選擇出租手中物業以租養貸,同時等待政策明朗後做出方向選擇。不過有專業機構分析認為,在去年港人到深圳置業的數量創下10年新低後,隨著人民幣升值,以及通脹持續等因素,2011年港人到內地置業數量將保持兩位數的上升。 　　部分港人轉投商用地產 　　記者瞭解到,在住宅市場一系列調控政策限制下,有港客轉向深圳的商業地產。尤其今年1月以來,這一比例不斷增加。在「限外令」尚未取消的情形下,港客占1月份商業地產成交40%左右,與兩個月之前相比增長瞭約30%。 　　深圳世華地產數據顯示,今年1月二手商用物業的買賣成交套數,與去年同期相比,大漲61.8%。熱點片區如東門、福田中心區等片區,其供求比達1:15以上,而去年同期的供求比則是3:1。 　　據悉,根據現行「限外令」政策,境外公司購買商用物業不受限制。有分析稱,近期香港投資客增多主要因為本港抑制投資的印花稅出臺,且港幣持續貶值。所以部分港人采用註冊公司,在內地買物業。然而,以公司名義購房(含住宅、商鋪、寫字樓等),貸款算對公業務。 　　某銀行相關負責人表示,按照規定中小企業貸款隻能用於公司經營,用於買房則屬挪用,一旦查出來將要按照利率上浮幅度的兩倍還款。 　　限購催生社保稅單「補繳」 　　記者瞭解到,去年9月30日,深圳政府發文規定,對能夠提供在當地1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民傢庭,限購1套住房。不過在執行5個月後,出現瞭少數非戶籍居民傢庭通過補交1年稅款或社會保險,獲取在深圳購買1套住房的現象。 　　今年3月2日,深圳市規劃國土委出臺限購令細則,明確憑社保繳納證明購房者必須符合條件。新的細則原則上堵住瞭補交社保購房的空子。 　　不過,記者采訪業內人士時瞭解到,目前仍能通過補交稅單、社保等辦理房產過戶。有地產界資深人士告訴記者,雖然目前有各種限制政策購樓過戶,但社會上還是依然有各種不法機構號稱可以操作過戶。 　　該資深人士還向記者透露辦理補交稅單、專業按揭業務等具體操作方法。在該人士給記者提供的一些名片上看到,其提供的業務辦理范圍包括「補辦社保、補繳納稅證明、社保掛靠、深戶咨詢、查封、起訴、拍賣墊資、專業按揭(可高貸)」等林林總總的非法操作業務。 　　據透露,目前有極少數港人看好內地樓市,無懼調控,在限購令約束下,或選擇上述非正常購房途徑,在貸款方面選擇專業按揭(可高貸)手段,套取高額度貸款,通過多貸到的資金減輕首付資金壓力,延長運作周期。在過戶方面不僅可以選擇補辦社保、補繳納稅證明過戶。而如果是二手房,還可以通過人為制造民事經濟糾紛,通過法院強制過戶。不過,該人士所透露的內幕需進一步核實驗證。 　　業內人士提醒投資者,通過這些違規的操作辦法可能面臨貸款失敗、無法過戶以及「撻定」風險。 　　調控致港資投向多元化 　　深圳業內一位不願透露姓名的資深人士告訴記者,目前雖然不斷出臺嚴厲的調控政策,但依然有港人大手筆在深圳置業購買高檔豪宅。如其中一位毛姓人士,就在兩地圈子內小有名氣。 　　這位投資客與內地親屬連手在深圳購買樓盤可以用『掃貨』來形容!該人士透露,在深圳隻要有高檔樓盤有人出手,毛姓投資客就會出手接盤,香蜜一號、水榭花都,或好學位房等稀缺房產,都是該投資客的首選,每平方米價格在6萬元到11萬元之間。 　　據介紹,香港投資者大部分還是以買賣中低端物業為主。以深圳中心區為例,在該片區的炒樓者當中,港人占三到五成,少的持有三五套,多的幾十套,平均每人手裡有5套,以500萬元人民幣的投資額,可擁有8套住宅單位。目前港客及短線炒客主要集中在星河國際、城中雅苑、中海華庭、發展興苑4個樓盤。 　　該人士告訴記者,由於嚴厲的樓市調控政策持續出臺,致使本港的投資客走出多種路徑,也造成多種完全不同乃至背離的投資格局同時並存。 　　第一種是在政策出臺後,部分港人由於看不透形勢,在賺得盆滿缽滿後,擔心更嚴厲的政策繼續出臺,尋機出貨折現撤離。第二種是選擇「就地臥倒」,拿著手中的物業不動,這些投資者擔心賣瞭以後,以後要買回來就難瞭。而促使他們選擇保留物業的原因是房產能抗通脹。第三種投資者的投資理念是堅決看好內地經濟及樓市,堅定持有。而最後一種可選擇的方法便是將手中的物業進行出租,因為在成交低迷的狀況下很難出手,選擇出租既能以租代供,還能等待政策進一步明朗。 　　不過,該資深人士分析,港客除瞭在深圳置業自住外,其餘投資客,還是對政策有所擔心。如果持續出臺嚴厲政策,會有更多的人選擇拋售物業。 　　撤離樓市港資進入A股 　　中原地產深圳總經理李耀智認為,港人在深圳購置物業的比重總體來說不算多,而主要用途體現在兩方面,一是居住,二是出租,兩者比重相當。以居住為目的的港人購房者,一般為「中港傢庭」,也就是丈夫是港人,妻子是大陸居民,因為戶籍、工作等原因,這些傢庭就選擇在深圳購房安傢。而以出租為主的投資者,主要是看好大陸的經濟以及人民幣升值。很多港人在口岸附近買房後,以港幣供樓,而在深圳的物業以人民幣收租,不僅可以供樓,還能抵消人民幣與港幣之間的匯差。 　　李耀智告訴記者,在樓市新調控政策出臺前,港人在深購樓比重約為5%,而政策出臺後則下降到約3%,深圳去年一手樓和二手樓交易量為1300多萬平米,而港人大約在深圳買瞭不到5000套單位,這其中約有2000多套用來出租。有專業機構調查,去年截至12月29日,港人在深圳購房成交量僅有4000至4200套,占港人內地置業的比例為25%,較前年的8300至8500套,大幅下跌近五成。 　　由於限購令的出臺,不少短線的港人投資客被限制交易,這也引起很多港人擔心及收手撤離樓市,因為後市不容樂觀。對於港人從樓市中撤離的資金,李耀智認為,有較多資金流入A股,因為現在A股還處在3000點下的低位,股市最終還是要向上走。另外一部分資金則進入銀行買定投產品,以博取無風險收益。 　　半數港人出租物業 　　該人士透露,港人在深圳投資樓市多數都是通過貸款投資的。在不斷加息背景下,不少港人感到壓力大。以中心區一套200多平米價值1300萬元的單位為例,除去首付300萬元,要貸款1000萬元,按照目前利率計算,每月的月供比之前增加3000元左右,如果是同時月供3套單位,每月增加的月供資金將達萬元。 　　不過,對於短線投資客來講,如果將手中的物業出租,有些得不償失。以默林關附近的一套90平米單位來說,簡單裝修後需要兩三萬元,而每月租金大約2500元,1年的房租收入在3萬元左右,但多數不到半年就又賣出瞭,所以選擇出租並不劃算。不過,在政策約束下,樓市交易受限,不少單位來不及出手,隻能選擇出租。就算是大的投資客,也選擇瞭出租,在中心區星河國際的樓盤,每月租金7000多元,而城中雅苑也能租到6500元,這裡的租客一般為中心區的企業和白領。 　　有劉姓港人在發展興苑早期買瞭十幾套大面積單位,隻租不售,每月每套有萬元租金。 　　深圳口岸的樓盤,港人尤其鐘愛。中原地產福田口岸分行高級經理陳烈柔在接受記者采訪時表示,在福田的皇崗村、水圍村附近的樓盤有大量港人購買房產,因為這裡不僅緊鄰福田口岸和皇崗口岸,配套設施也非常齊全,深受港人喜歡。尤其是在皇禦苑、金怡華庭、金港豪庭等樓盤,更是港人集聚地。 　　多位業內人士告訴記者,港人在深購房除瞭自住外,目前有近半選擇出租。 　　深圳中介關鋪增多 　　「房產中介商出現部分倒閉是必然的,新一輪洗牌在所難免!」中原地產福田口岸分行高級經理陳烈柔告訴記者,漁農村以前有大大小小25傢中介地鋪,現在一些小的私人鋪位基本消失瞭,而有品牌的中介也倒閉瞭兩傢,聽說接下來還有一些大型公司的地鋪也要關門。 　　陳烈柔分析說,造成中介關鋪的原因有兩個,一是成交低迷導致中介商無單可做,沒有收入加上高額成本壓垮不少小中介商。以中原地產一個鋪位為例,每月房租加人工等成本約為15萬元,而其它小公司的鋪位也要8萬元。二是用人壓力。從2005年前後入行的員工一般進入管理層,另一部分在賺錢之後轉行。而現在招收的90後員工與70後、80後員工比較起來,無以前員工有吃苦精神、溝通能力等,往往很難在中介行業堅持做下去。這導致瞭中介人才出現匱乏現象。　 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣