深圳換房需求催旺樓市 業主臨時反價5萬-10萬

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孩子出生瞭，忙碌瞭大半輩子的父母也要接過來一起生活瞭，甜蜜的二人世界轉眼變成瞭一傢三口或三代同堂。人多瞭，房子也該換瞭。可是，樓市新政對於二次以上置業有嚴格的限制，尤其是以傢庭為單位，認房又認貸的一刀切標準，誤傷瞭不少改善性需求。上半年，深圳樓市的大戶型成交幾乎陷入瞭低谷狀態。 　　 　　但市場仍蘊藏著巨大的需求，壓抑越久越容易釋放。記者在近期的采訪中發現，備受改善性需求青睞的中大戶型成交有所回溫，市場的供應也逐漸增量，改善性需求有緩緩抬頭的跡象。 　　 　　成交—— 　　 　　新房開盤熱銷市場交易活躍 　　 　　樓市又活躍起來瞭！面對當前調控背景下的房地產市場，許多人發出瞭這樣的感嘆。 　　 　　對此，今年準備換房的劉先生感觸頗深。最近，寶能太古城推出160多套水景大宅，3.8萬元/平米的均價讓劉先生咋舌，而開盤即售罄的速度更是讓他驚訝。 　　 　　聽說太古城星期五傍晚臨時開盤，我隔天馬上打電話去售樓處咨詢，誰知道售樓小姐說全部賣完瞭，真有這麼瘋狂嗎？劉先生說。 　　 　　由於沒有親自去銷售現場看，起初劉先生對於太古城神速的銷售進度有點半信半疑，直到他去看瞭另外一個大戶型樓盤的開盤現場。 　　 　　9月18日，劉先生收到龍崗中心城新盤傢和盛世的開盤消息後，便帶著傢人一起去看房。停車的時候，我發現停車場幾乎爆滿瞭，車位很難找，後來走到售樓處外面，隻見現場搭起瞭帳篷，排隊等待選房的人估計有上千個，而且大多是有點年齡的人，有的帶小孩有的帶老人，這麼龐大的人群，要排到什麼時候啊?據劉先生介紹，他咨詢瞭現場銷售人員，得知該項目推出的是300多套均價為1.55萬元/平米的3-5房。 　　 　　銷售人員告訴我，去買的多數跟我一樣，都是為瞭換房。我看有那麼多人排隊，最後還是提前走瞭。劉先生說。 　　 　　劉先生的經歷或許隻是一個縮影。來自世聯地產的統計數據顯示，截至9月18日，本月新房市場成交套數中90-180平米的戶型所占比例為43.6%，比8月的40.8%略有上漲。 　　 　　而記者日前走訪瞭多傢中介地鋪，發現與上半年剛性需求的活躍相比，改善性需求正在緩緩抬頭。 　　 　　最近成交的客戶當中，有6成左右的人屬於改善性需求，他們喜歡的戶型多數是3-4房。海王地產海文分部高級經理尹延慶告訴記者。 　　 　　美聯物業羅湖區總監袁新有也指出，近期成交客戶中有接近7成屬於改善型住傢。快到年底瞭，有的人想接父母一起來深圳過春節，於是多買一套房子，這種類型的買傢大多看中2房的單位;而有的人剛好小孩在羅湖上學，換房是為瞭方便照顧孩子，這種類型的買傢則比較青睞120平米左右的房子，而且大多要求有兩個衛生間。袁新有介紹道。 　　 　　■金牌中介解讀 　　 　　年底前換房需求會繼續放量 　　 　　謝建奎中原地產龍崗佈吉區域總經理 　　 　　這波大戶型成交能否持續放量，關鍵看政策的態度，如果政策繼續保持現階段狀態，那麼大戶型成交量有望繼續反彈。其實市場上的改善性需求極其旺盛，想換房但又買不起的人特別多，他們現在不買是因為銀行的政策限制。但按照往年的經驗，年底前一些銀行可能會出現松動，因為銀行裡面有任務的人需要完成今年的業績，在這樣的情形下，申請房貸往往有一定的靈活操作空間，成功貸款的幾率比年初大瞭很多。這對於想換房又受限於房貸制度的人來說，是個難得的機會，他們一定會想法子找可靈活操作的銀行，一旦搞定房貸，他們也就願意出手，成交量也就上來瞭。 　　 　　價格—— 　　 　　樓盤優惠不多，小業主反價不少 　　 　　雖然大戶型供應放量，但價格仍在高位運行，即使在當前的金九銀十銷售旺季，優惠力度也不大。 　　 　　尤其是在售樓盤，多數優惠折扣隻有一兩個點。典型如日前剛剛面市的香山裡，推出的160-180平米的3-4房，起價2.8萬元/平米，均價4萬元/平米，據銷售人員介紹，購房能享9.9折的優惠。 　　 　　而尚未入市的新盤優惠面相對較寬。如萬科金色半山，推出購房三重禮的活動，其中通過20萬的置業資金證明，可換取8萬元的購房優惠；再如聖莫麗斯（資料、論壇)三期，目前登記享受9.9折的優惠，開盤當天還有額外的折扣。 　　 　　雖然預計大戶型的供應還有一波新的放量，但從今年深圳整體的大戶型供應量來看，這樣的增量還是偏少的，目前旺盛的需求有足夠的能量消化，因此估計接下來大戶型的價格走勢穩定，不會大漲也很難大跌。玉傢雄分析道。 　　 　　新房市場優惠力度不大，二手房市場則出現反價現象。在近期我們接觸的業主中，有10%左右的人會反價，幅度為掛牌總價的5%左右，而且大多數是大戶型房源的業主，因為有改善性需求的人買房，一般更看重房子的品質，所以有時即使相差8萬或者10萬，他們也不太在乎。中原地產龍崗佈吉區域總經理謝建奎告訴記者。 　　 　　尹延慶也透露，近期大戶型的交易中，反價現象不少，有的業主臨時追加5萬-10萬元，有的業主甚至臨時反悔，幹脆不出售。 　　 　　6、7月那會，客戶要是看中瞭哪套房子，我們還可以跟業主講講價，可現在，別說降價瞭，很多業主還反價，能接受的客戶就成交，不能接受的我們也沒辦法。中聯地產梅林分行的置業顧問小劉無奈地表示。 　　 　　■金牌中介解讀 　　 　　大戶型降價空間很小 　　 　　王海斌世聯集團市場研究部總監 　　 　　年底前大戶型的價格走勢，主要取決於有沒有更嚴厲的調控政策出臺。不過以目前的情況看，再出政策的可能性不大。首先，除瞭房產稅以外，能出的調控政策不多；其次，房產稅在短期內估計很難出臺，因為有很多難解決的問題將導致房產稅無法操作，如大量的評估機構如何建立、一套怎樣的征收機制、征收哪些物業類型等。沒有新政策，開發商就不會降價，而且大戶型樓盤在深圳樓市本身就是稀缺產品，即使價格有所調整，幅度也不會太大。 　　 　　供應—— 　　 　　新盤開閘放水二手房源緊縮 　　 　　不斷抬頭的改善性需求為大戶型市場註入瞭強心劑。上半年，調控政策讓許多大戶型項目的入市計劃不斷擱淺，如今這個僵局有望被打破。 　　 　　記者在采訪中發現，最近一個多月，市場上有寶能太古城、傢和盛世、第五園·領峰、香山裡、君匯新天等多個項目推出大戶型新品。這些項目多數主推戶型為4-5房，而吸引的買傢除瞭保值性需求以外，大多是改善性需求。 　　 　　值得註意的是，隨著傳統銷售旺季金九銀十的到來，更多的大戶型項目準備入市。據記者統計，近期還有萬科金色半山（資料、論壇)、聖莫麗斯三期、公園大地（資料、論壇)、花園城五期等大戶型項目即將登場。其中，備受關註的萬科金色半山和聖莫麗斯（資料、論壇)三期預計中秋節推出，前者主推140平米的精裝復式4房，後者主打170-240平米的3-4房單位。 　　 　　不過，和新房市場新盤紮堆入市形成鮮明對比的是，近期二手房源卻出現緊縮的現象，其中備受改善性需求青睞的中大戶型也不例外。 　　 　　最近雖然成交挺火的，看房的人也不少，但市場上的房源不多，很多業主不願意把房子拿出來賣，因為他們擔心賣瞭以後，很難再買一套。尹延慶告訴記者。 　　 　　而記者日前在福田走訪瞭中聯、世華、中原、傢傢順等多傢中介地鋪也發現，目前市場上大戶型二手房源並不多，很多小區僅有一兩套房源掛牌出售，不少中介坦言7、8月消化瞭一批房源，如今市場上存貨不多，而部分業主寧可出租也不願放盤出售。 　　 　　■金牌中介解讀 　　 　　政策影響減弱，供應放大 　　 　　玉傢雄中原地產二級市場副總經理 　　 　　上半年，很多開發商由於想規避調控政策的影響，不願意推售大戶型項目。但幾個月過去瞭，越來越多開發商接受政策無法改變的現實，同時也看到政策對市場的影響有所減弱，於是慢慢地推盤入市。從7月中旬開始，一些大戶型項目逐漸入市，並且得到不錯的銷售成績，這也鼓勵更多的大戶型項目加入開盤的行列。在這樣的市場下，預計年底前大戶型項目還將迎來新一波推盤高潮。 　　 　　關註 　　 　　換房疑惑——先買再賣還是先賣再買？ 　　 　　兩年前結婚時，沙小姐和老公買瞭一套70多平米的兩房兩廳，婚後不到一年，沙小姐生瞭一個女兒，二人世界轉眼變成瞭三口之傢，原本溫馨的小屋開始顯得局促起來。沙小姐很想換房，但她細算瞭一下，自己手頭的現金很難再多買一套大點的房子，能夠指望的是將原來的兩房賣掉，可是自己居住卻面臨問題。到底是先買再賣還是先賣再買呢？沙小姐陷入瞭這樣一個換房難的困境。 　　 　　記者在采訪中發現，很多換房客在交易時選擇銀行按揭的方式購買，但由於二套房貸及三套房貸政策的嚴格執行，二次以上置業門檻明顯提高，很多購房者在換房的過程中都碰到瞭類似沙小姐的疑惑，有些甚至還遭遇瞭不小的尷尬。 　　 　　有的客戶因為湊不到首付款，又不願意將原來的物業賣掉，於是隻能推遲換房計劃。記者在走訪中介地鋪時，有不少置業顧問不約而同地指出。 　　 　　不過，也有的買傢通過邊看房邊放盤的方式，成功換房。前段時間有一個客戶，原本在國城花園有一套78平米的房子，後來在同個小區看中瞭一套103平米的3房，他擔心房子賣掉就很難再買到，於是同時看房、放盤，前幾天終於簽約瞭，當天上午10點簽買房合同，11點簽賣房合同，一天簽兩個合同，成功換房。袁新有告訴記者。 　　 　　不過，像這樣買房和賣房同時進行的置業者並不多。中介人士告訴記者，按照中國人的置業習慣，更多人會選擇先買後賣的方式進行換房，但由於當前房貸政策的限制，很多買傢湊不齊首付，想買也買不瞭，於是迫不得已推遲瞭換房計劃。 　　 　　■金牌中介解讀 　　 　　零首付可操作但風險大 　　 　　謝建奎中原地產龍崗佈吉區域總經理 　　 　　在平時的交易中，大多數換房的買傢會選擇先購買新的物業，再把原來手中的房子賣掉，這樣的方式比較保險，而我自己每次買房，也會選擇先買後賣。不過每個買傢的心態和資金實力不同，大傢還是要根據自己的情況而定。值得註意的是，目前市場上仍有一些行傢暗地裡跟客戶打包票能夠做到零首付甚至負首付，隻要先交定金就行，這對於資金實力不是很強的換房客頗具吸引力，但我們不建議也不主張買傢做這樣的交易，因為風險很大，而且一旦出現問題，所有的風險都得買傢自己承擔，建議置業者走正常的途徑交易。 　　 　　買房故事 　　 　　Story1自住兼投資，啃老族3年成功換房 　　 　　講述人：小迪，媒體人士 　　 　　我當時來深圳，最初住在親戚傢，後來覺得不是長久之計，又不想租房，於是就有瞭買房的念頭。今年26歲的小迪是一個不折不扣的啃老族，她2006年7月大學畢業，9月便用父母的錢在南山的金海岸買瞭一套39平米的房子，總價約34萬元。 　　 　　2008年5月，正當樓市陷入低谷期，小迪的男朋友也在他父母的資助下，在青春傢園買瞭一套83平米的房子，總價為100萬左右。 　　 　　去年如果不是有親戚願意將招商海月的房子轉讓給我們，我們還沒意識到當時買的兩套房子已經漲瞭不少錢。小迪說，自己很幸運。2009年初，她的一名親戚將手裡的一套招商海月5期的三房兩廳轉讓給她，單價僅1.6萬元/平米，於是她和男友商量後，便將他們原來的兩套房子賣掉，得到的錢除瞭支付海月房子的首付，還多供瞭一套漢京山的小戶型單位。 　　 　　海月的房子現在是我們的婚房，而且這套房子還帶瞭學位，5年內我們都不舍得賣，倒是漢京山那套小房子，現在還不知道怎麼處理，可能賣掉也可能放租。眼看當前房價暴漲，對於手頭上的那套小戶型，小迪有種想賣的沖動，但又猶豫是否要留著以後可能父母會用。 　　 　　■金牌中介解讀 　　 　　蛇口小戶升值潛力大，建議長期持有 　　 　　尹延慶海王地產海文分部高級經理 　　 　　80後換房，這樣的案例在市場上並不多見，換房客一般以35歲以上的人群為主。對於小迪手裡的那套位於蛇口的小戶型，如果她短期內不缺錢的話，建議先不要賣掉。因為首先，在通脹預期下，理財較好的渠道就是投資不動產和黃金；其次，南山的小戶型目前的租金很高，而且樓齡越新越受歡迎，加上小戶型在蛇口本來就是稀缺產品，小迪手頭那套漢京山的小戶未來升值空間很大，建議以放租的方式長期持有。 　　 　　Story2為照顧小孩，從香蜜湖換到白沙嶺 　　 　　講述人：林先生，生意人 　　 　　原本傢住水榭花都，卻因為孩子的一句我想中午回傢吃飯！，林先生搖身變成換房族，從香蜜湖搬到白沙嶺。 　　 　　人傢換房，是越換越好，而我，卻越換越舊，沒辦法啊，都是為瞭孩子。據林先生介紹，他耗盡心思找瞭很多關系，就是為瞭讓自己的孩子能夠上荔園小學讀書，可是沒多久卻發現由於傢裡距離學校有點遠，孩子每天都要花不少時間趕路。有一天，他的孩子對他說說：我不想午托瞭，我想回傢吃午飯！，於是，他有瞭換房的念頭。 　　 　　就這樣，林先生放棄瞭水榭花都200多平米的房子，開始去百花片區找房，最後看中瞭百花園一套120平方米的3房，總價是390萬。最近，他們一傢人都搬去白沙嶺住瞭。沒想到最後還是得搬去學校附近住，早知道這樣，當初我就直接買一個學位房。對於自己這段換房經歷，林先生頗感無奈。 　　 　　學孟母三遷需量錢而行 　　 　　袁新有美聯物業羅湖區總監 　　 　　林先生屬於著急買房型的置業者，像他這種經濟實力的人，過去對白沙嶺一帶的房子，不一定能看得上眼，但如今為瞭方便子女上學，也隻能舍棄香蜜湖，搬去老城區居住。對於手頭資金不是很充裕的傢長來說，如果是為瞭方便照顧孩子上學而換房，建議量錢而行，要根據自己的實際情況去選擇租房還是買房。其實很多教育資源豐富的片區，一般二手房買賣市場活躍，房價偏高，但租金相對偏低，而且出租房源充足，比較適合資金不足的買傢。 　　 　　金牌中介解讀 　　 　　剛需預期不一致市場仍邊走邊看 　　 　　王海斌世聯集團市場研究部總監 　　 　　從調查結果看，40%的被調查者在三個月或一年內有換房意願，這說明市場上剛性需求量依然很大。而57%的人100-120平米的戶型，84%的人能接受的總價為200萬-300萬，也就是說多數換房者能接受的總價均值為250萬、面積均值為110平米（即均價在2.27萬/平米左右），這說明改善型的剛性需求比較脆弱。 　　 　　從付款方式來看，僅有9%換房者選擇一次性付款，而63%換房者選擇銀行規定的最低首付五成，這顯示銀行房貸政策對購房者所能達到的最大購房總價影響巨大。從38%繼續下跌、35%可能上漲、27%保持穩定的房價走勢判斷的調研結果來看，較為平均的比例說明當前購房者還未對房價走勢形成一致性的預期，市場依然處於邊走邊看的發展階段。 　　 　　就目前市場而言，一方面在良好的宏觀經濟環境中，剛性需求依然具備較大的市場承接力；另一方面，在強有力的政策調控下，市場很難走出持續單邊量價齊升的態勢。同時，市場價格在經歷大幅上漲後，還需要時間調整和消化，而新的強大需求也還需要時間的積累。因此，在短期內，房價更有可能顯現階段性小幅上下波動的相對平衡運行態勢。若想短期內打破這種平衡，除非外力的影響，如調控政策的放松或加碼、供應集中釋放等因素。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣