易憲容:制度存缺陷 整頓房地產要從修正規則入手

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僅僅對房地產市場檢查與對違規處罰是不夠的，發現房地產市場制度規則的缺陷，調整房地產市場的利益關系，更為重要。 房地產企業利用制度規則的不完善性，利用房地產市場的監管不足，來攫取暴利已是常見現象。比如，少數房地產開發企業采取放號、發放會員卡、貴賓卡，收取定金、誠意金、會員費等方式違規銷售商品房；有的房地產開發企業發佈虛假廣告誤導消費者，出現瞭諸如“開盤即售罄”等嚴重失實的廣告內容；個別房地產開發企業拖延開盤時間、發佈虛假銷售信息、捂盤惜售等。 一些房地產開發商為什麼敢這樣做？為什麼敢突破現有的規則來擾亂房地產市場秩序？根本在於我們現有的制度規則有問題，對此社會和學界早就提出過嚴厲批評，而相關部門並不改正。比如，中國的住房預售制度，我早就指出它是一個具有先天性缺陷的制度，是一種單邊風險分擔機制。如果這種先天性制度缺陷不廢除或改正，不全面清理與完善，那麼這必然給房地產開發商一個錯覺，就會認為是有不少空子可鉆。加上盤根錯節的利益關系，導致對房地產市場的監管一直十分薄弱，中央政府的政策往往得不到落實，甚至於各地方政府采取各種方式來突破現行的制度規則。 因此，整頓國內房地產市場之秩序，首先就得從現有制度規則入手，全面清理現行的房地產市場規則與制度，對那些在計劃經濟時代制定的，完全不適合已經變化瞭的房地產市場的制度規則應該全部廢除掉，從而避免因這些制度規則的缺陷成為房地產開發商攫取暴利的工具。在這個基礎上，針對中國的房地產市場，重新確定新規則。比如說，中國的住房預售制度，其存在的先天性缺陷早就備受詬病。我們相關的政府職能部門為什麼就不對這樣具有嚴重先天性缺陷的制度取消或是完善修改呢？ 在這樣的基礎上，需要全面整頓房地產市場的利益關系。目前國內房地產市場的問題，歸結到一點就是嚴重的利益失衡。而房地產市場的利益失衡的根源就在於對房地產市場監管權力界定不清，從而使得房地產市場的錢權交易十分嚴重。在房地產市場錢權交易十分泛濫的情況下，相關的房地產市場監管部門能夠對房地產進行有效監管是十分令人質疑的。 還有，在房地產市場錢權交易十分盛行的情況下，房地產市場的要素非市場化、住房商品市場化必然使房地產市場的利益短期內迅速流到少數人手上。房地產市場一旦在非市場條件下運作，房地產市場的錢權交易更是如魚得水，這樣一定會強化房地產市場利益的失衡、強化房地產利益交易的非市場性。在這樣的情況下，房地產市場的秩序同樣是無法確立的。 僅僅對房地產市場檢查與對違規處罰是不夠的，更為重要的是，如何來看待現行房地產市場制度規則的缺陷，如何來清理這些制度規則，如何來調整房地產市場的利益關系，從而加強對房地產市場的監管。否則，對房地產市場的檢查與處罰一過，房地產市場新的違規行為又現，健康的房地產市場也就無法建立。 Tags:西貢村屋,放盤,村屋租盤,土地,舊屋重建,丁屋發展,玄新和庭,曉門,曉峯,偉賢薈,全新村屋,大埔村屋,八鄉村屋,村屋屋苑,村屋租售