市場恢復速度讓人害怕 開發商醞釀房價大反攻

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“市場恢復的速度讓人害怕。”一名業內人士如是感慨。伴隨著幾大開發商5月業績的陸續公佈，6月份全國土地市場亦進一步升溫，開發商再度開始激進“抄底”土地市場，並“合理”地提升售價，一切仿佛2007年樓市高溫重現。 　　6月第二周，萬科A（000002.SZ）、中海地產（00688.HK）、保利地產（600048.SH）、富力地產（02777.HK）及金地集團（600383.SH）均陸續公佈5月份的銷售業績。除瞭延續前幾個月的業績增長態勢外，部分地產公司5月份的銷售均價較今年1月份已出現明顯的上漲。 　　房價“反攻”？ 　　雖然一些開發商一再宣稱“帶頭不漲價”，但旗下樓盤的價格並沒有在成交旺盛的情況下“裹足不前”，而是“合理”地上調價格。以萬科為例，通過對公司5月份銷售業績的數據進行計算，CBN記者發現，今年1月萬科的銷售均價約7474元/平方米，2月份隨著回暖勢頭出現，萬科的均價已開始試水上調，微升至7524元/平方米。 　　進入3月份，萬科“勇敢”地邁出漲價的步子，均價上升到8504元/平方米。而在5月，萬科的均價已經達到9196元/平方米，較1月的銷售均價上漲瞭23％。中海地產5月份的銷售均價，也由今年2月的8551港元/平方米，在3個月間上升13％，達到5月的9684港元/平方米。 　　與萬科和中海地產的上揚不同的是，金地集團的銷售均價在今年1~5月走出一個“U”形。1月金地集團的銷售均價為10264元/平方米，同時銷售額和銷售面積均環比下降五成。2月份開始，金地集團的銷售均價下調至9051~9263元/平方米的區間。但隨著樓市回暖，其銷售均價在5月份已再度回到10000元/平方米以上。 　　事實上，一些區域開發商更擅長以推漲土地價格的方式拉動在售項目的漲價。6月10日，廣州城建集團以1.53萬元/平方米，拿下廣州CBD珠江新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)最後一塊住宅用地的行為，對周邊在售項目的價格帶動意義已非常明顯。 　　合富輝煌首席分析師黎文江認為，該地塊樓面地價高達15324元/平方米，算上裝修等成本，至少要賣到30000/平方米以上才有錢賺。他同時表示，廣州城建集團高價拿地應該是兩個目的，除瞭希望借此刺激其總公司的港股股價上漲之外，更重要的是為公司旗下坐落於珠江新城CBD的首個超高層高檔住宅項目做鋪墊，支撐該項目現有的售價。據瞭解，該項目目前平均售價超過20000元/平方米，區域內的住宅項目售價也在15000~25000元/平方米之間。 　　不過，在上述幾傢大型開發商中，保利地產的定價策略似乎有些“反其道而行之”的意味。今年2月，保利地產的銷售均價為9772元/平方米，進入5月，公司的銷售均價已下降至7311元/平方米，較1月均價下降瞭25％。與此同時，保利地產也保持瞭快速消化存貨的態勢，其1~5月的銷售面積和銷售額同比均上漲150％以上，增幅約為金地集團和中海地產的兩倍，是萬科的5倍多。 　　不過，無論是萬科還是保利地產的有關負責人，都曾對CBN記者如此解釋均價變化的原因：不同時期安排瞭不同的產品銷售結構，會帶來售價的波動。中高檔住宅紮堆銷售時，均價會被拉高，而普通住宅銷售比例大時，均價會下降。 　　“抄底”土地市場 　　在銷售業績大幅上揚的同時，開發商們也開始鯨吞頻繁推向市場的住宅地塊，掀起新的“地王”競奪潮。6月8日,廈門舉行的土地拍賣會甚至創造瞭一日成交近百億元的驚人紀錄，世茂房地產（00813.HK）和萬科均出現在這場拍賣會上並各有斬獲。 　　6月10日，萬科再度以樓面地價接近10000元/平方米的價格，出手廣州CBD珠江新城最後一幅住宅用地的掛牌競拍，成為現場競拍前出價最高的開發商，但這幅地塊最終被廣州本地開發商城建集團以1.53萬元/平方米的價格取得。 　　事實上，在此前廈門的土地拍賣會上，萬科是以出價第二高的開發商身份，以數千萬元的價差“敗”於世茂房地產，未能拿下總價30.2億元的地王。在同一場拍賣會上，萬科與紫金礦業則為爭奪另一地塊，一度出現以億元為單位相互抬價的激烈競爭場面。 　　自去年10月以來，萬科除在去年11月和今年1月買瞭兩塊地之外，其餘6個月寸土未進。5月份萬科一反以往謹慎的態度，分別在無錫、佛山、沈陽以及青島等地新增6個項目，其中萬科所占的權益面積約為117.7萬平方米，它為此支付瞭23.14億元的地價。 　　大舉反攻土地市場的背後，也許與萬科目前面臨的挑戰有關。萬科此前在接受CBN記者采訪時曾透露，截至今年第一季度末，公司各類存貨中，現房僅餘66.7億元，隻相當於公司一個多月的銷售量。 　　與此同時，在與萬科銷售額接近的開發商中，中海地產今年前5個月的銷售均價為9398元/平方米，萬科前5個月的銷售均價為8481元/平方米。這也意味著，中海地產隻需賣出較萬科更少的面積，即可取得同樣的銷售額。或許是為瞭維持銷售額的優勢，萬科不得不開始進行頻繁的“補地”動作。 　　與萬科同樣開始瞭土地市場“大反攻”的，還有富力地產、世茂房地產等素來以高端住宅為主流產品的開發商。富力地產在5月合計以17.72億元在北京、廣州拿下兩幅高端住宅用地，建築規模達87.25萬平方米。世茂房地產則在約一個月的時間內，以總價56.5億元拿下青島、上海、廈門的新住宅地王。 　　CBN記者註意到，這些從5月開始大規模“反攻”土地市場的開發商均有一個特點，從去年下半年至今，他們或由於資金緊張或出於審慎，錯過瞭第一輪的“抄底”時機。同時，在今年一季度以來的樓市回暖中，他們的存貨消化較快，銷售增幅可觀。 　　但如保利地產、中海地產等開發商，在2008年底已率先出擊“抄底”，因此在這一輪的“地王”爭奪戰中反應並不積極。事實上，保利地產在開發商“萬馬齊喑”的2008年仍然新增12個項目共計594萬平方米的土地儲備，因此其存貨在去年年末增加瞭43.12％至401億元。最近其存貨已減少至250億元左右（查看地圖），但今年以來它僅斥資3.85億元在北京密雲取得一個大型中檔樓盤項目。 　　國信證券的地產分析師廖 Tags:西貢村屋,放盤,村屋租盤,土地,舊屋重建,丁屋發展,玄新和庭,曉門,曉峯,偉賢薈,全新村屋,大埔村屋,八鄉村屋,村屋屋苑,村屋租售