陰陽合同大限將至 深二手房價漲超10%?

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從9月1日起，中介再慫恿二手房陰陽合同將被重罰：中介經理個人罰款2萬，中介公司罰款5萬！這是深圳最新出臺的《深圳市房地產市場監管辦法》（以下簡稱《辦法》）。 　　 　　消息一出，市場迅速做出瞭反應。一方面，中介人員不斷向置業者宣傳該政策；另一方面，不少猶豫中的剛性需求也加快瞭入市步伐。在此背景下，二手樓成交升溫，不少片區的價格也開始出現小幅上揚，二手樓迎來瞭紅八月。 　　 　　不過，也有業內人士指出，由於相關部門尚未公佈執行的細則，這個規定很可能將成為空規，新政效果有待商榷。 　　 　　市場現象 　　 　　業主反價現象忽然增多 　　 　　記者近日踩盤發現，受即將實施的新《辦法》影響，近期各大區域的二手樓客戶上門量、電話來訪量以及成交量均出現瞭明顯的上升。同時，成交量的上升帶動瞭二手樓價格的上揚，一度銷聲匿跡的業主反價現象也再度出現瞭。 　　 　　買傢快跑入市 　　 　　近幾天，中原地產的小李忙得有些不可開交，客戶電話多瞭，接待的上門客也多瞭。以前，我幾乎整天的時間在給客戶打電話，現在帶客戶看房的時間占據瞭大半。小李告訴記者，這個月以來，他已經有兩個租單和兩個買賣單瞭。 　　 　　8月10日，記者在南山後海一帶踩盤時，遇到正在與中介談價的肖小姐。肖小姐告訴記者，她是從今年3月份開始看房的，原本4月份就打算出手，沒想到遭遇瞭新政。本指望房價出現大幅回落後入市，可至今也沒看到什麼降價的跡象。肖小姐認為，由於現在的業主普遍都是實收，一旦政府嚴控陰陽合同，她還將承擔變相漲價的壓力，因而打算盡快買入。 　　 　　世華地產海月一行的置業顧問劉先生告訴記者，近段時間以來，片區的看房人數明顯增多，成交量也出現瞭較為明顯的上揚。 　　 　　8月11日上午，記者來到深圳市房地產交易中心，發現正在等待交易的置業者較一個月前多瞭不少。營業廳的工作人員告訴記者，近段時間以來，平均每天都有兩三百批置業者前來進行過戶。 　　 　　二手房悄悄漲價 　　 　　記者采訪瞭前海、寶安中心區、後海、佈吉、龍坂以及福田中心區等片區的多傢中介公司區域經理，發現這些片區近期的房價均出現瞭非常明顯的上升跡象。 　　 　　近期，剛性需求大量釋放，成交量大增，導致片區目前的房源尤其是兩三房的中小戶型非常緊缺。世華地產寶安中心區總監趙江濤告訴記者，目前寶中很多花園有誠意掛出來放賣的房源也就隻有三五套，而以前有幾十套。房源的緊缺以及剛需的爆發導致供應量不足，房價順勢而漲。據趙江濤介紹，目前片區的房價較一個月前已漲瞭5%-8%。 　　 　　而作為當今的熱點區域，前海同樣迅速升溫。據世華地產前海區域總監吳艷林介紹，近一個月以來，片區的二手樓價格上升瞭10%以上，特別是一些兩房的小戶型，總價漲瞭十幾萬。 　　 　　同樣，據中原地產佈吉區域經理謝玉奎介紹，片區目前出現瞭大量的業主反價現象。上個周末，有個買傢接受瞭業主150萬的放盤價，在交瞭定金準備簽合同時，遭到業主反價至160萬。 　　 　　很多買傢都沒回過神來，房價就悄然上漲瞭。吳艷林嘆道。 　　 　　提要：從9月1日起，中介再慫恿二手房陰陽合同將被重罰：中介經理個人罰款2萬，中介公司罰款5萬！這是深圳最新出臺的《深圳市房地產市場監管辦法》。 　　 　　原因探析 　　 　　中介喧嚷新政促成交 　　 　　近期總是接到中介電話，之前是說要按評估價征稅，現在又說可能要按成交價征稅瞭。總而言之，就是稅費要增加瞭。在通泰地產石廈分行，正在看房的葉小姐有些猶豫地問記者：究竟要不要現在入市？ 　　 　　記者走訪瞭多個中介地鋪發現，9月1日開始實施的打擊陰陽合同政策，已經成為瞭眾多中介人員成功推銷房子時的一張王牌，眾多原本猶豫的買傢開始選擇積極入市。 　　 　　你現在還不買，等9月1日不能再按原價過戶時，要多交兩三萬的稅費，你更不劃算。記者近日以置業者身份來到後海看房時，招商置業海月花園分行的李先生如是說。實際上，記者在後海、前海、景田以及石廈等片區看房時已反復聽到瞭類似的話語。 　　 　　其實現在關心房子的客戶對政策都很瞭解，不用我們多加解釋。但畢竟政策剛出來不久，也有不少人並不清楚，我們就會告知對方並勸對方抓緊入市。李先生坦言，這個政策反而成瞭他們促進成交的一張王牌。 　　 　　不過，真正能夠觸動成交的還是一些等待已久的剛性需求。美聯物業羅湖區總監袁新有告訴記者，現在看房買房的客戶基本都是些潛在需求，看房時間長達幾個月甚至半年，原本打算年底入市。這些買傢原本還猶猶豫豫的，現在很多都開始出手瞭，希望趕在新政前把過戶手續給辦瞭。 　　 　　後續影響 　　 　　二手房成交或陷入低谷 　　 　　對於即將實施的新政，有業內人士提出瞭質疑，如是否按評估價征收、稅費如何支付等，對中介而言有何應對措施。也有業內人士認為，如果嚴格執行新政，可能會導致二手樓成交量再度陷入僵局。 　　 　　一問：政策如何執行？ 　　 　　對於新政，無論是置業者還是業內人士，都存在諸多疑問。置業者葉小姐表示，她看中瞭星座傳奇一套64平米的兩居室單位，業主實收125萬，但原價僅僅44.8萬。這個業主買來時是90萬，如果按照新政策過戶，等於說要交80.2萬元差價產生的營業稅和個人所得稅，僅僅這個稅費就高達交20.05萬！葉小姐表示，在業主沒有進行價格讓步的前提下，這樣的價格她是斷然不能接受的。 　　 　　對此，中原地產市場研究中心總監王世界表示，目前相關部門隻是出臺瞭這樣一個針對中介的懲罰措施，但如果業主和買傢直接簽訂合同該如何處理，新政裡面沒有明說。 　　 　　實際上，陰陽合同的問題並非深圳才有，國內外很多地方都存在類似的問題，政府部門很難完全杜絕。王世界認為，由於很難取證，加上陰陽合同由來已久，執行起來可能將非常困難。 　　 　　不過，深圳市房地產研究中心副主任王鋒認為，既然政府出瞭政策，自有一套可執行的辦法。至於評判標準，王鋒認為隻能是通過評估價來征稅。 　　 　　二問：中介如何應對？ 　　 　　那麼，對中介人員而言，應該如何應對新政呢？記者采訪瞭多位中介地鋪人員，大部分人似乎都還沒有想好應對方法。招商置業的李先生則認為，唯一的解決方法就是幫客戶找紅本在手的賣傢進行交易。不過，李先生坦言：紅本在手的賣傢非常少。 　　 　　世華地產的劉先生則表示，萬一嚴格執行新政，到時候會盡量想辦法幫置業者爭取優惠。不過，具體什麼辦法得看新政如何執行。 　　 　　那麼，業內人士對此又持何種看法呢？王世界認為，如果100%嚴格執行，買傢肯定是很難接受的，那就可能導致兩種後果：一是成交基本停滯；二是房價大漲20%。不過，王世界認為這兩種可能性均不大，政府肯定希望樓市能夠平穩發展，100%嚴格執行的可能性不大。 　　 　　而王鋒則認為，一旦開始執行新政，短期內可能將對成交量產生很大的影響，但長期而言，有利於房地產市場的穩定和健康。 　　 　　提要：從9月1日起，中介再慫恿二手房陰陽合同將被重罰：中介經理個人罰款2萬，中介公司罰款5萬！這是深圳最新出臺的《深圳市房地產市場監管辦法》。 　　 　　■記者分析 　　 　　末班車效應即將顯現 　　 　　一項樓市政策可能會直接決定一部分人的購房進程。 　　 　　2009年，個人住房轉讓營業稅的免征時限由2年恢復到5年。為瞭降低購房成本，不少二手房買傢加快瞭交易進度，力求在限期到來之前完成購房過程。為趕末班車，甚至有購房者連夜到房管局排隊，二手樓成交量一度沖上瞭歷史高位。 　　 　　近期的《辦法》出臺後，不僅僅是中介從業人員，市場各方對該政策的反應也非常強烈。尤其是對置業者而言，由於賣傢普遍采取實收的方式，稅費成本將全部轉移至置業者身上，樓市後市因此更加撲朔迷離。 　　 　　對於大部分看房已久的置業者而言，他們不願意無限制地等待下去，更不願意賭政策。唯一的辦法就是，加緊入市！ 　　 　　因此，筆者認為，在9月1日大限將至前夕，這樣的末班車效應將在8月中下旬凸顯出來。 　　 　　■相關鏈接 　　 　　近期樓市政策評點 　　 　　1、銀監會日前發佈緊急公告重申，對於商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。 　　 　　記者點評：相關部門三令五申明確表態，一定要嚴格執行三套房貸政策，這將使得炒傢難以覓得更多的機會。不過，對於首次置業者和改善型住房客而言，三套房貸政策影響有限。由於剛需強勁，隨著政策效應的逐漸消化，估計最為低迷的日子已經過去，下半年成交量將緩步上升。 　　 　　2、有消息稱，我市已落實今年新增保障性住房用地14個地塊，總用地面積共計40.43公頃。據瞭解，這將是我市歷史上一次性推出的最大規模保障房用地。 　　 　　記者點評：保障性住房建設步伐的加快，將為中低收入者解決住房問題。三五年後，當保障性住房能夠解決相當一部分人的住房問題時，國傢對商品住宅的限制必將放寬。真正做到讓市場的歸市場，政府的歸政府，樓市也將得到更加健康的發展。 　　 　　3、根據《國傢稅務總局關於加強土地增值稅征管工作的通知》，我市從2010年8月1日（征收期）開始調整土地增值稅預征率，具體為普通標準住宅按銷售收入2%預征，別墅為4%，其他類型房產為3%。 　　 　　記者點評：有業內人士分析，此舉將使開發商的成本增加1.5%以上，並最終轉嫁到置業者的頭上。因此，政府如何執行這個政策，是否能達到規范開發商的目標，成為眾多置業者關心的問題。 　　 　　4、日前出臺的《深圳市房地產市場監管辦法》嚴格規定，房地產開發企業在依法取得商品房預售許可證前，不得直接出售或者以內部認購、內部認籌等方式變相出售商品房。 　　 　　記者點評：此舉將嚴格控制開發商預售前的內部認購行為，堵住瞭以往的VIP入口，能讓整體市場更加透明，也能讓買傢更為安心。同時，有利於樓價保持平穩態勢，使市場秩序更加規范。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣