確保樓市“加減法” 政策效應還需破解執行瓶頸

ssproperty.com.hk

房價持續走高，一度成瞭籠罩在眾多城鎮低收入群體頭上的“陰霾”。２０１１年，新一輪樓市調控及時重拳出擊，“限購、限貸”緊鑼密鼓出臺，保障房建設全面加速，政府打出樓市“加減法”政策組合拳。但目前仍需多方發力破解政策執行瓶頸，有效執行調控措施，引導房地產業回歸理性。 　　“加法”　多方發力增加供應 　　始自２００７年的大規模保障性安居工程，近年來快速發展。越來越多無力購買商品房、甚至租不起房子的低收入傢庭，通過各種保障性住房，圓瞭安居夢。 　　據統計，“十一五”期間，我國通過各類保障性住房建設，解決瞭１１４０萬戶城鎮低收入傢庭和３６０萬戶中低收入傢庭住房困難問題。２０１０年，全國各類保障性住房和棚戶區改造住房開工５９０萬套，基本建成３７０萬套；農村危房改造開工１３６萬戶，基本竣工１０８萬戶。 　　近日，國務院保障性安居工程協調小組與各地簽訂瞭２０１１年保障性安居工程建設目標責任書。今年全國共將建設城鎮保障性住房１０００萬套，比去年增加７０％多，改造農村危房１５０萬戶以上。 　　為緩解不斷增加的資金壓力，２０１０年，中央財政對保障性安居工程的專項資金支持力度達到８０２億元。２０１１年，中央財政補助資金將超過１０００億元。地方政府也采取多種措施籌措資金。如黑龍江、江西等省加大瞭省級財政補助力度；山西等省規定新建商品住房項目按５％配建廉租住房，並作為土地出讓前置條件；吉林省規定土地出讓凈收益不低於２０％用於保障房建設。 　　為瞭督促落實土地出讓凈收益用於廉租房、公租房建設和城市棚戶區改造的比例不得低於１０％的政策，有關部門計劃采取相應的硬措施和硬約束。財政資金安排不足的地區，土地出讓凈收益提取比例還將進一步提高。 　　住房和城鄉建設部部長薑偉新指出，爭取到“十二五”期末，基本解決城鎮低收入傢庭的住房困難，改善部分中等偏下收入傢庭的住房條件。“十二五”期末，城鎮住房保障覆蓋率將達到２０％以上。 　　“減法”　房價控制在合理范圍 　　薑偉新此前指出，近幾年部分城市房價上漲過快的原因主要有工業化、城鎮化快速發展，使得住房需求總體快於供給增長；市場監管力度不夠；地方財權與事權不匹配，較多依賴土地出讓資金收入和房地產發展收入；建設成本上漲；前兩年流動性充裕，大量資金流向房地產領域等。 　　２０１１農歷新年到來之際，國務院常務會議推出八條房地產市場調控措施（下稱“新國八條”），為２０１１年房地產市場調控定下基調，信貸、稅收、限購等措施比以往更加嚴格。 　　“新國八條”規定，對貸款購買第二套住房的傢庭，首付款比例不低於６０％，貸款利率不低於基準利率的１．１倍。調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足５年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。而此前部分城市出臺的限購令則擴至全國——隻要房價過高、上漲過快的城市，均需執行限購令。 　　目前，以落實“新國八條”調控為契機的限購政策已經在全國近３０個城市推行。２月份的最後１０天，全國房地產市場交易量應聲下跌，但價格仍然高企。統計數據顯示，２月份全國７２個大中城市當中，有１５個城市零開盤，總共開盤２３９個，環比下降７０％。２月１７日－２８日，北京市房屋成交量僅相當於去年同期的３０％。據分析，２月成交當中還有相當部分是商業項目，這部分剔除以後，住宅成交量會更低。 　　與此同時，銀監會等機構推行的緊縮貸款政策，更讓開發商如坐針氈。２月底，大部分銀行提高瞭首套房貸利率，在部分城市甚至暫停瞭二套及以上房屋的個人按揭貸款。對於開發貸則實行空前嚴厲的限制政策，對於新設立企業不給予貸款，對於老企業要還清部分貸款之後才能給予新的貸款。 　　“效果”　需破解政策執行瓶頸 　　當下，房地產市場正在經歷一輪頻度密集、力度空前的調控。一方面，政府全力推進保障性住房建設，做“加法”；另一方面，推行“限購”“限貸”的政策，推行房產稅試點工作等，做“減法”。但如何平衡“加法”跟“減法”兩者之間的關系，解決目前的政策瓶頸，成瞭擺在房地產業面前的一道難題。 　　據統計，２０１０年計劃建設５９０萬套保障房，後來基本完成３７０萬套。今年計劃建設１０００萬套，未來五年將建設３６００萬套。國土資源部公開數據顯示，２０１０年全國３０個省區市住房供地、保障性住房實際供地均不到年初計劃的七成，隻完成原計劃的６７．９％。是否能按期、高質量地完成保障房建設，是一個考驗。 　　業內人士表示，今年國傢新增１０００萬套保障性住房，需要資金１．３萬億元，目前看得見的資金來源為中央財政撥款１０００多億元；地方土地出讓金凈收益的１０％，假如足額到位最多１０００多億元；另外，再加上動用有限的住房公積金增值凈收益。其餘大部分缺口仍需依靠存在很大不確定因素的金融及發債來完成，資金瓶頸仍然存在。同時，“限購、限貸”很有可能阻礙有著正常需求的人群。 　　如何破解樓市調控中的這些瓶頸？中國（海南）改革發展研究院副研究員夏鋒認為，保障房建設不能僅當作政府的一項調控任務，應完善體制機制，設法建立產業激勵機制，鼓勵房地產商主動建設保障房，如此樓市才有望回歸理性。同時，“加法”需要強調效益和效果，嚴格控制各類保障性住房的面積標準，使盡可能多的傢庭能夠盡早享受到實惠。同時“減法”要盡量減少對有正常資金需求的人群產生的副作用。 　　“‘限購令’之下，剛性需求仍然存在，隻是被暫時壓制瞭而已，所以要警惕報復性反彈。”夏峰告訴新華社記者。北京大學房地產研究所所長陳國強表示，隻有調控措施常態化，改變公眾“調控之後必放松”的預期，才能平衡房地產市場。 Tags:西貢村屋,放盤,村屋租盤,土地,舊屋重建,丁屋發展,玄新和庭,曉門,曉峯,偉賢薈,全新村屋,大埔村屋,八鄉村屋,村屋屋苑,村屋租售