上市房企再融資獲受理 新型城鎮化是硬指標

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隨著房地產調控去行政化呼聲的高漲，一度沉寂的房地產融資再次迎來開閘預期。12月5日，繼迪馬股份後，再融資大門再度開啟，萬方發展涉房再融資獲證監會受理的消息如一支強心針，不僅令其在6日獲得強勢漲停，與此同時，也激發瞭市場對房企融資環境松動的期待。 不過，在接受《金融投資報》記者采訪的市場分析人士看來，此次放開的涉房再融資並不具有代表意義，房地產再融資的突破口或仍將從舊城改造及保障房建設入手。 去行政化帶來憧憬 12月5日晚間，萬方發展公告稱，公司收到《中國證監會行政許可申請受理通知書》。公司此前提交的《萬方城鎮投資發展股份有限公司發行股份購買資產並配套融資暨關聯交易》行政許可申請材料，經證監會審查後獲得受理。 值得註意的是，這也是十八屆三中全會後首個被受理的涉房再融資，也被多位分析人士看作是房地產再融資開閘的節點。但毫無疑問的是，去行政化的調控方向確實對再融資帶來瞭利好。華遠地產(2.68, 0.00, 0.00%)董事長任志強就曾對此表示，三中全會以後或許將允許在內地再融資瞭，到時候所有的地產企業都會沖上去。 不過，此次萬方發展涉房再融資的被受理，是否真的是開閘的信號燈？華鑫證券首席策略分析師陸水旗向記者表示，事實上，萬方發展的再融資方案主要還是針對企業擴張重組，並不是完全的房地產再融資，因此也不具有代表性。 萬方發展此前的方案確也指出，擬購買萬方盛宏95%股權、秦皇島鼎駿90%股權、張傢口宏礎100%股權、義林義烏77.89%股權、延邊龍潤51%股權，交易標的全部從事土地一級開發業務，重大資產重組涉及總金額超過20億元。 事實上，不僅是萬方發展，此前唯一一傢方案獲證監會受理，最快將在明年才會得到確切答案的房企——迪馬股份，也與再融資預案打舊城改造牌的新湖中寶(3.29, 0.00, 0.00%)、打保障性住房的宋都股份(4.39, 0.03, 0.69%)、北京城建(10.94, 0.06, 0.55%)、金科股份(8.88, 0.01, 0.11%)不同。迪馬股份公開發佈的募資計劃顯示，其募得的資金主要用於向重慶東銀集團、華西集團、華西同誠發行共11.79億股購買三方持有的東原地產、國展地產、深圳鑫潤、東銀品築的全部股權，該再融資計劃不用於任何具體項目的建設，而是用於重組資產，提升自身實力。 此前，為瞭抑制地王效應，針對房企再融資，證監會與住建部、國土資源部商定，涉房再融資必須無囤地、囤房，房企再融資和資產註入的申請也隨之被勒緊。業內人士也指出，迪馬股份再融資預案首獲批準的主要原因或就是與該政策打瞭擦邊球。 再融資或有條件放開 不過，盡管房產再融資開閘尚在路上，不過，房企的再融資熱情並未因嚴寒的到來而熄火。 今年11月2日，首開股份(5.19, 0.00, 0.00%)同時推出非公開發行預案及公司債發行預案，涉及資金高達98億元。11月13日，廣宇發展(6.13, 0.00, 0.00%)擬以每股7.21元的價格向魯能集團、魯能集團全資子公司魯能置業及世紀恒美發行17.31億股，購買其分別持有的8傢房地產公司股權，標的資產的預估值合計約為124.84億元……而同樣在11月，包括招商、金隅在內的眾多房企更已核實通過並增加配股方案。 事實上，在新湖中寶今年8月1日拋出房企再融資方案的敲門磚效應下，已停擺三年有餘的房地產再融資似乎也看到瞭新希望(14.76, -0.32, -2.12%)，紛紛拋出再融資方案。據不完全統計，截至11月底，已有36傢房企正式拋出再融資方案且用於投資地產項目，涉及資金總計達1040億元。而盡管再融資之路諱莫如深，不過上市房企仍試圖在再融資路上走得更遠，涉及投資項目也從舊城改造擴展至商品住宅和商業地產。 一位不願透露姓名的房地產行業分析師告訴記者，之所以出現再融資熱潮，其實是基於上市公司對房產再融資開閘的良好預期，而為瞭第一時間抓住再融資紅利，做好準備是必不可少的功課。在陸水旗看來，在去行政化的調控方向已確定的當下，房產再融資通過概率也隨之水漲船高。 對於現金為王的開發商而言，資金鏈的作用不言而喻。根據鏈傢地產[微博]市場研究部對上市房企前40強的監測顯示，今年1月-11月，包括萬科在內的40傢上市房企披露的融資總額約為2080億元，同比增長85.7%。而近日，隨著銀根的進一步收緊，上市房企地產金融化的要求也更高，對融資渠道有限的房企造成瞭資金鏈上的壓力。記者梳理後也發現，拋出再融資預案的中小房企無疑占瞭大多數。 新時代證券房地產分析師裴明華在采訪中表示，整個房地產企業的資金狀況要分類來看，像萬科這一類的大型房企，因為資源多、股東背景比較強，所以融資渠道也會比較多。小型房企更多的是隻能采取信托方式，成本一般在10%以上，融資渠道相對較窄。再融資的開閘更多的還是對中小房企資金鏈的援助，與直接融資相比，較低的融資成本有助於調整好企業的土地儲備，支撐企業發展與擴張，在高周轉的優勝劣汰中獲得喘息之機。上述房地產行業分析師也說道。 不過，另一方面，陸水旗也指出，房地產再融資即使在將來放開，也勢必是定向性且有條件的放開。真正的開禁必定會集中於新型城鎮化進程中的保障房建設、廉租房建設以及棚戶區改造等城市改造項目，這一點是不會改變的。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣