房貸壓力測試大起底 銀行：房價跌三成不足懼

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[提要]壓力測試是在三種假設情景下對商業銀行個人住房貸款、開發貸款、土地儲備貸款以及房地產上下遊貸款質量的遷徙情況進行檢測。具體分為，輕度壓力環境，即利率上浮27個基點，房價下跌10％；中度壓力環境，即利率上升54個基點，房價下跌20％；重度壓力環境，利率跳升108個基點，房價下跌三成。 專傢認為測試結果偏樂觀 壓力測試標準揭秘 一直以來，在監管機構主導下的銀行壓力測試給人的感覺頗為神秘。 中國證券報記者得到的一份房貸壓力測試的內部報告顯示，壓力測試是在三種假設情景下對商業銀行個人住房貸款、開發貸款、土地儲備貸款以及房地產上下遊貸款質量的遷徙情況進行檢測。具體分為，輕度壓力環境，即利率上浮27個基點，房價下跌10％；中度壓力環境，即利率上升54個基點，房價下跌20％；重度壓力環境，利率跳升108個基點，房價下跌三成。 商業銀行壓力測試采用“專傢判斷”法，基本步驟為設定壓力情景——分析借款人現金流，財務成本變動時，第一還款來源影響程度——分析抵押物變現收入覆蓋貸款本息情況——綜合評估判斷借款人足額償還貸款本息能力——判斷對五級分類結果變動。 消息人士透露，比如對個人住房貸款的測試，商業銀行需要根據住房重估價格、借款人及其傢庭收入支出情況等參數值，由分行按照當地的房市變動，借款人行為特征等具體因素進行測算。“要考慮在三種不同壓力情景下，上升的貸款利率對借款人貸款月均還款額的影響，重新計算存量借款人在不用壓力情況下的償債能力，由銀行根據經驗值確定安全警戒線，超過安全線以上的貸款存在違約風險。” 此外，“房地產價格下降將對借款人還款意願產生影響。”他說，銀行需要對房產價值進行重新評估，在房產初始評估價格的基礎上，對最新房產市場價格進行測算，結合房產變現能力，考慮在三種壓力變動情況下，房價下跌對貸款房價比率的影響，抵押物變現收入能否足額覆蓋貸款本息。 對房地產開發貸款而言，監管機構則要求預測房地產價格下跌和基準利率上升對企業還款能力帶來的影響。銀監會要求銀行分析房地產價格下跌，抵押物變現收入能否足額覆蓋貸款風險敞口。 土地儲備貸款是商業銀行房地產貸款又一重要組成部分。去年商業銀行年報數據顯示，土地儲備貸款的高增長態勢不容小覷。所以，在房貸專項壓力測試中，監管機構要求商業銀行分析土地或房產抵押的價格下跌對抵押物價格變動的影響程度。重點分析房地產價格下跌，抵押物變現收入能否足額覆蓋貸款本息，並結合抵押物變現難易程度、是否存在“懸空”風險等情況。 房價跌三成以上不良貸款率將跳升 中國證券報記者從多傢銀行風控部門瞭解到，在輕度和中度的測試環境下，房價和利率的變動對銀行房地產貸款的質量影響不大，而如果房價跌幅達到三成，同時利率上升108個基點，“這將為銀行的資產質量帶來一定的麻煩。” 交通銀行（行情,資訊,評論）副行長錢文揮此前在業績發佈會上透露，該行已根據銀監會的要求進行瞭壓力測試。測試結果顯示，房地產價格下降30％，開發貸款不良率增加1.2％，個人按揭不良率提高0.9％。 此後，建設銀行管理層針對交行的上述測試結果表示，房價下跌30％對建行不良貸款的影響“與交行大體相當，可能會略微樂觀一些”。 民生銀行（行情,資訊,評論）行長洪琦在媒體見面會上“信心滿滿”，稱即使房價下降四成，仍不會對民生銀行的資產質量產生影響。 興業銀行的壓力測試結果則顯示，若房價下跌10％，房地產開發貸款不良率將可能上升0.11個百分點、個人住房貸款不良率可能上升0.07個百分點；如果房價下跌30％，對公房地產貸款不良率也僅上升0.99個百分點，個人住房貸款不良率上升不超過0.3個百分點。 華夏銀行測試結果是，如果房價下跌10％，房地產行業貸款的不良率將上升0.46個百分點；如果房價下跌20％，房地產行業貸款不良率上升1.73個百分點；如果房價下跌30％，房地產行業貸款不良率上升3.25個百分點。 上海銀監局最新披露的數據顯示，滬主要中外資銀行以2010年3月31日信貸數據為基準，對房地產相關貸款進行瞭壓力測試。總體來看，壓力情景下對銀行業經營整體影響較小，即使房價下跌30％，銀行貸款不良率也僅從1.04％升至1.41％。此外，在輕度、中度和重度壓力情景下，個人住房貸款不良率將從0.36％的基準水平，分別升至0.58％、0.74％和1.58％。 某傢股份制銀行高層對中國證券報記者表示，雖然在輕度和中度壓力環境下，銀行風險質量得到瞭很好的控制，但是壓力測試結果顯示，在房價下調30％基準利率上浮108個基點的重度環境下，商業銀行的房地產貸款不良率會出現較大幅度躍升。 上述人士透露，從個人住房貸款看，重度壓力下對個人住房貸款利率執行上浮10％以上的客戶影響較大，房價下跌30％對貸款房價比率在70％以上的個人住房貸款會有一定影響。“這主要為2010年以來新發放貸款，房價下跌可能導致抵押物不足以覆蓋貸款本息，理性違約比例會上升。” 從房地產公司貸款情況看，重度壓力情景下抵押物價值仍基本能夠覆蓋本息。但個別企業目前經營狀況一般，在持續重度壓力，預期銷售資金回籠將受到一定程度影響，銷售現金回流降低。 測試結果偏樂觀 與銀行業內人士樂觀形成鮮明對比的是，有專傢指出，目前我們所采用的壓力測試方法僅考慮房地產價格下降對房地產企業及個人違約率的影響，而實際由於房地產與宏觀經濟的高度相關性，房地產價格的波動幾乎會對所有經濟部門造成影響，但由於目前暫時缺乏對該部分影響的量化手段，故暫未考慮房地產價格下降對非房地產類經濟部門造成的負面影響。這種情況可能會在一定程度上使壓力測試的結論偏於樂觀。 “在此次商業銀行提交給監管機構的報告中，對於整體宏觀經濟的判斷則不在其中，這將在一定程度上降低壓力測試的真實性和可信性。” 根據國際經驗，如果房價大幅回落超過30％，個人住房貸款不良率平均將上升近1倍，對於整個銀行系統而言，這種風險也是不容忽視的。相比之下，商業銀行應高度關註房地產開發貸款業務。在重度壓力下(即房價下跌30％)，商業銀行對房地產開發貸款不良率將出現較快速度的提高。因此，商業銀行必須對客戶違約的潛在風險更加重視，必須采取措施保持自身穩健。如果房價下跌導致房地產開發商運行困難，房地產開發貸款風險在不斷增大。 專傢表示，如果房價持續系統性下降，商業銀行貸款不良率將可能成倍增加，這對於我國商業銀行乃至整個金融系統來說都是很大的挑戰，可能威脅到整個國民經濟的穩定與健康發展。 專傢建議，商業銀行應積極應對當前房地產市場所出現的問題，切實提高應對風險的能力，做到防患於未然。銀行對個人住房貸款，要盡快對不良貸款餘額偏大的分支銀行進行風險排查；要對已通過竣工驗收的現房辦理住房按揭貸款；要加強對個人第一還款能力分析，通過對包括借款人工作單位、稅務部門、工商管理部門以及征信機構等獨立的第三方調查，審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況。對住宅開發項目貸款，必須在項目審批手續完備、“四證”齊全、項目資本金足額到位、項目綜合效益較好的前提下發放，必要時可以提高項目資本金比率。 此外，我國房地產業經過10多年高速發展，一些城市的主城區房地產(包括住宅、寫字樓與商鋪等各種房地產產品)開發投資與建設已進入相對飽和階段，房地產價格也上升過快，進一步增長乏力。因此，專傢建議,商業銀行應在保持一線城市信貸優勢的前提下，逐步擴大二、三線城市的業務規模。 “沒有驚嚇，隻有驚喜”。近期陸續完成的房地產貸款專項壓力測試的結果，讓許多商業銀行的高管頗為高興。在房地產調控之靴並未完全落地，房價未來走勢懸而未決之時，商業銀行似乎已經做好瞭充分的準備。 銀行業內人士透露，目前房地產貸款風險基本可控，多數銀行在房價下跌三成的假設情景下，銀行信貸質量惡化程度並未超過警戒水平。 中國證券報記者掌握的商業銀行壓力測試結果給出瞭同樣的答案。在商業銀行中，民生銀行對房價下跌的承受力最大，容忍房價跌幅在四成左右；工商銀行、建設銀行（行情,資訊,評論）對房價下跌的容忍度次之，約為35％；交通銀行、中國銀行、華夏銀行、興業銀行等能承受的房價跌幅約為三成。 顯然，這是一份異常優異的答卷。但有專傢指出，限於情景參數設置的局限，房貸壓力測試的結果偏於樂觀，而一旦房價出現持續性回落，對於整個銀行系統而言，房地產貸款風險敞口大范圍暴露也是不容忽視的。 此次測試結果各傢不一，除瞭各行房貸所占比重不一，很重要的因素是銀行放貸時間的差別。2009年房價漲幅最大時發放的房貸一定會對此次壓力測試產生影響。不能將商業銀行對房價下跌的承受能力為三成，等同於政府調控的目標就是房價下跌三成。調控者不會將商業銀行作為唯一的考量，其他諸如房地產開發商、消費者購買力等都是調控的考慮因素。過去10年中，房地產固定投資占全部固定投資的25％左右，因此政府在調控手段和力度上會慎之又慎。 對於銀行公佈的房貸壓力測試結果，多位專傢在接受中國證券報記者采訪時表示，此次房貸壓力測試結果中不良率屬於正常水平，商業銀行的風險尚屬可控范圍，但政府和商業銀行應早做打算，防范未來出現大規模的違約風險。不能將商業銀行對房價下跌的承受能力為三成，等同於政府調控的目標就是房價下跌三成。 承受力不等於調控目標 中國社科院結構金融研究室主任副研究員殷劍鋒表示，此次房貸壓力測試結果中不良率屬於正常，商業銀行的風險也是可控的。鑒於我國城市化進程不斷推進，房地產市場長期而言仍將穩步發展。 殷劍鋒表示，一方面房貸甚至是整個消費類貸款在我國商業銀行中所占比重不超過20％；另一方面，我國房貸首付比例遠比歐美等國高得多，調控之後首付比例更高瞭。因此，不用擔心我國會爆發由房貸問題衍生的金融危機。 殷劍鋒認為，此次測試結果各傢不一，除瞭各行房貸所占比重不一，很重要的因素是銀行放貸時間的差別。2009年房價漲幅最大時發放的房貸一定會對此次壓力測試產生影響。不能將商業銀行對房價下跌的承受能力為三成，等同於政府調控的目標就是房價下跌三成。調控者不會將商業銀行作為唯一的考量，其他諸如房地產開發商、消費者購買力等都是調控的考慮因素。過去10年中，房地產固定投資占全部固定投資的25％左右，因此政府在調控手段和力度上會慎之又慎。 殷劍鋒表示，影響房價的因素有四方面，包括地方“土地財政”、開發商囤地現象、投資客炒房行為和老百姓剛性購房需求。雖然目前宏觀調控已初見成效，但是長期而言調控者應針對各個因素制定政策。 防范未來違約風險 中央財經大學金融學院郭田勇教授表示，從各傢銀行公佈的房貸壓力測試結果表明，我國商業銀行業對於房地產宏觀調控的承受能力較強，政府應在未來堅定調控的信心和力度。 郭田勇認為，各傢銀行的測試結果有所差異，一是因為房貸份額在各傢銀行所占比例不同，二是因為各傢銀行對房貸審批的門檻不同。未來銀行業應在房貸發放門檻、審批限制、審批流程等細節問題上加強控制，防范違約風險。 郭田勇預計,未來房價下跌到一定程度比如40％至50％後，商業銀行的不良率或將出現拐點，可能會影響到整個房地產行業及相關行業，甚至許多二手房購買者的心理預期。政府和商業銀行應早做打算，防范未來出現大規模的違約風險。 郭田勇指出，此次測試結果應該隻是狹義的范圍內。由於沒有公佈具體的測試模型、測試方法，所以無法確定其客觀程度和指導意義。建議在未來的同類測試中能更多交待測試模型、測試流程等相關細節。 對外經濟貿易大學金融學院院長丁志傑認為，此次房貸壓力測試結果基本屬於合理范疇，且符合目前房地產業和金融銀行業的發展情況。房價下跌30％對銀行的整體運營影響較為有限，一方面是因為房貸首付有一定比例，另一方面是在房價高點買房的房貸者所占比重不大。 丁志傑說，就目前測試結果來看，未來政府調控措施會繼續，可以預期短期內會看到房地產成交量下跌、新增房貸規模萎縮、銀行主營業務利潤下降等情況。但這些基本在金融業可承受范圍之內。銀行業應以此測試結果為契機，對未來潛在的風險著手準備應對。一方面是對房貸的抵押品、放貸過程進一步細化。另一方面，銀行業應積極調整經營策略，在預期未來存貸比不斷下降的情況下，拓寬業務領域和市場，開發更多金融創新產品。 上海房價之高，在全國數一數二。但即便在上海，天價的房價下跌30％，銀行新增的損失也不過50億元。這樣的壓力測試結果讓不少人松瞭一口氣。 上海銀監局發佈的報告顯示，上海轄內主要中外資銀行以2010年3月31日信貸數據為基準，對房地產相關貸款進行瞭壓力測試。在輕度、中度和重度壓力情景下，個人住房貸款不良率將從0.36％的基準水平，分別升至0.58％、0.74％和1.58％。總體來看，壓力情景下對銀行業經營整體影響較小。即使在房價下跌30％的重度壓力下，上海市主要中外資銀行全部貸款不良率將從1.04％升至1.41％，預計損失增加約50億元，僅占銀行2009年稅前利潤的8％。 交行副行長錢文揮介紹，交行房地產開發貸款僅占全部貸款的6％至8％。因為占比不高，所以風險有限。而個貸一直是銀行的優質資產。錢行長認為今後一段時間內房地產都將是中國經濟發展的重要支柱。 即便是房地產貸款占比較高的興業銀行（601166），形勢也很樂觀。興業銀行風險管理部總經理鄒積敏解釋，就興業銀行多次貸款排查及最新壓力測試的結果看，即使在房價下跌30％同時利率上升108個基點的雙因素重度壓力情況下，興業銀行對公房地產貸款不良率僅上升約0.98個百分點，個人住房貸款不良率僅上升約0.21個百分點，整體資產質量仍然能保持相對穩定。 我們並不知道現在的樂觀是否盲目。 不能忽視的兩大問題是，壓力測試的房價基準點是什麼。如果是以2010年3月31日的上海房地產價格為基準，那麼這是歷史高點。毫無疑問，以此為基準，即便房價下跌50％，也回不到2008年底的水平，銀行的房地產貸款也因此是安全的。因為2009年上海的房價上漲瞭70％以上，有些地方甚至翻番。 第二個問題是，2009年全年新增的房地產貸款量的占比。2009年是上海市住房交易價格和交易量均創歷史最高的一年。目前看來，這部分房地產貸款是銀行風險最高的部分。如果房價下跌引發“斷供”或“爛尾”，勢必從這部分資產開始。 以一名外行人的眼光來看，銀行的房地產貸款就似乎沒有那麼簡單。 首先，我國房地產市場情況復雜。一位銀行業者坦言，前些年評估公司和購房者串通，做高房價騙取銀行貸款的現象不在少數。盡管近些年銀行加強瞭對這一行為的治理，收效明顯，但也不能說完全杜絕瞭高評估、假按揭。而該情況在壓力測試中是無法反映的，對銀行卻是風險極高的。 其次，表面上看和房地產貸款無關的貸款，實際上卻被用作炒房。不少企業主利用自己名下的企業和房產，通過房產抵押向銀行申請經營性貸款。而從銀行貸出的錢往往被用於炒房、撐盤。“經營性物業貸款就是不考慮用途的貸款，被用於炒房、買地等，一大批一大批的。”某銀行信貸員這樣表述。在貸款用途中寫明是“裝修”的住房抵押消費貸款，也是被大量用於炒房。 大型商業銀行與房地產直接相關的貸款占貸款總額的比例2008年就達到20％以上。地方政府扶持的項目，不少以土地為抵押向銀行貸款而得以進行。2009年地方政府投融資平臺大量向銀行借貸的時候，這種做法被發揮到瞭極致。而2008年就約有30％以上的銀行貸款風險敞口與房地產市場相關。 房地產貸款真正安全的條件其實隻有一個，房價不持續下跌。 Tags:西貢村屋,放盤,村屋租盤,土地,舊屋重建,丁屋發展,玄新和庭,曉門,曉峯,偉賢薈,全新村屋,大埔村屋,八鄉村屋,村屋屋苑,村屋租售