北京新規劃政策可能推高房價

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上周六晚些時候，北京市規劃委員會悄然將《北京市城市建設節約用地標準（試行）》（以下簡稱《標準》掛在網站上，按照新《標準》今後在北京舊城外的新建普通商品房套型標準，按平均每套100平方米控制。雖然《標準》中並沒有涉及到具體實行日期，也沒有規定老項目的後期是否也將遵循這一規定，但是無疑這是繼2006年國傢70/90政策後，政府相關部門對商品住宅套型面積最嚴格的規定，一些業內人士認為，這一規定產生的效力不亞於當初的70/90政策，此規定生效後，將意味著今後在崇文、宣武、東城、西城以外的區域內，新建商品住宅100平方米以上的大戶型將受到限制，而這可能會直接導致商品住宅單價進一步上漲，而大戶型也會因為稀缺性而走俏。 　　新《標準》提高住宅舒適性 　　一般商品房車位提高至1：1.3 　　從這次出臺的《標準》不難看出，政策充分地考慮瞭不同消費人群的住宅面積與舒適度，按照新規定，居住用地分為低層、低密度居住用地和中、高層住宅用地兩類。其中，低層、低密度居住用地，可建1到3層的並列式住宅、聯排式住宅、1到2層的四合院式住宅等，人均用地標準定為25至47平方米，套型則按平均每套200平方米控制。中、高層住宅用地，可用於建設普通商品房、限價房、經適房等，人均用地標準為14至25平方米，套型標準按平均每套100平方米控制。同時，90平方米以下住房面積所占比重，應達到開發建設總面積的70％以上。 　　此外對於保障性住宅《標準》也做瞭嚴格規定。兩限普通商品住房居民汽車場庫按每10戶2至3個車位，社會停車場庫按每10戶1個車位設置；經濟適用住房居民汽車場庫按每10戶1至2個車位，社會停車場庫每10戶1個車位配備。廉租住房不設居民汽車場庫，社會停車場庫每10戶1個車位。 　　新規劃調整幅度較大 　　項目延期竣工可能推高房價 　　這次新出臺的標準不僅把以前車位比例做瞭較大調整，而且對公共建設部分也做瞭大幅度調整。《標準》規定緊急避難場所用地面積每處不低於2000平方米，服務半徑為500米。長期避難場所用地面積每處不低於4000平方米，服務半徑為500至4000米。應急避難場所應避開周邊建築的倒塌范圍，以確保安全。這是北京市第一次硬性對避難場所的規定，無疑將對今後項目的設計規劃產生巨大的影響，同時《標準》的出臺意味著今後北京市老城區新建商品住宅的面積全要控制在100平方米以內，等於在滿足70/90政策後，開發商剩餘30%的開發自由權也將被剝奪，由於需要重新設計可能會耽誤房屋的上市時間，而造成供應不足導致房價上漲。 　　2006年7月6日，建設部在《關於落實新建住房結構比例要求的若幹意見》中明確：套型建築面積是指單套住房的建築面積，由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成；70%是指占各城市(含縣城)年度(從6月1日起計算)新審批、新開工的商品住房總面積。 　　而一般情況下，建築設計分為方案、初步設計、施工圖3個部分，需歷時一年才能完成。此政策一出，許多已經完成的項目設計圖紙就要推倒重來，據說僅北京地區被修改的圖紙項目就達600多個。而直接導致瞭2007年北京市樓市由於規劃推遲房屋上市，導致供應不足，而致使房價出現大幅度上漲。 　　北京市建築設計研究院第六設計所高級工程師徐晨回憶說：“按照‘90平方米’政策，真的很難設計房子。”徐晨舉例說，一個10萬平方米的住宅項目，按照原有的設計方案，可能隻需要設計400多套房子，而現在要改成1000多套，等於增長瞭一倍多。按照每千人公共設施配套標準，就需要配套設施，而許多項目並沒有土地來修建這些設施，而且在房屋套型的設計上也非常困難，很多邊邊角角的面積很難協調，“都有開發商想過不建陽臺”。而這次新出臺的《標準》無疑比當時70/90的設計難度更大，既要增加車庫面積，而且還要增加公共避難場所，無疑等於推倒以前的設計方案重來，肯定會對房屋竣工產生影響。 　　限建政策樂瞭開發商 　　大戶型因稀缺飆升身價 　　這次《標準》規定瞭今後在北京舊城外的新建普通商品房套型標準，按平均每套100平方米控制，雖然有利於保護土地的利用效率，但是不禁讓人想起瞭幾年前，國土資源部出臺的政策禁止別墅用地供應，結果卻導致瞭近幾年別墅的價格飆升，一位在3年前購買別墅的業主向記者反映，3年前買這套房子時才1500萬元，而現在由於停止別墅項目用地的供應，該項目的房子已經飆升到瞭3500萬元/套，而且供不應求。而這次《標準》的出臺無疑跟當年限制別墅用地供應會有異曲同工之妙。 　　一直以來開發商全熱衷於大戶型的開發，這主要是由於大戶型的開發建設成本也比較低。拿20000平方米的單體建築來說，土建成本應該是相差無幾的，但對於安裝部分的造價，開發商選擇100套200平方米的房子要比選擇200套100平方米的房子要節約成本，利潤也更高。因為這其中多出的100套房子的間墻建築面積多瞭，要建的衛生間也多瞭，由此增加瞭不少水管、電線，從而提高瞭管道安裝成本和設備成本。 　　而對於資金成本、管理成本、設計費、稅費等其他成本，中小戶型產品與大戶型產品都沒有什麼大的區別。同樣的成本，售價卻相差甚遠，相對於小戶型而言，大戶型更容易做出品質，更容易包裝。另外，大戶型產品大都定位為高收入傢庭，因此價格提升的空間較大。 　　但是隨著房價的不斷飆升，購房者對總價款相對較高的大戶型隻能望而卻步，而曾經風靡一時的大戶型也隻能淪為尾房和打折銷售的對象，特別是近一段時間以來大戶型的銷售一直走低。商報 Tags:西貢村屋,放盤,村屋租盤,土地,舊屋重建,丁屋發展,玄新和庭,曉門,曉峯,偉賢薈,全新村屋,大埔村屋,八鄉村屋,村屋屋苑,村屋租售