住房回購打通經脈 成都公共住房格局漸顯

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住房需求是居民基本的生存權利,政府應該在自己的職能領域有作為。 房改十年來,商品房市場結構性不合理和鮮明的供需矛盾,迫切要求政府歸位:提供住房保障同時,還應該保證市場的正常秩序。 同樣,政府亦非萬能。正因如此,成都市在其城市公共住房制度的設計與運行中,特別強調對"政府援助和市場供給相結合的住房資源配置機制"的構建,並嚴格把握"政府適度援助"的原則。 9月6日,即使是在這樣一個平常的下午,32號窗口前也擠滿瞭一雙雙焦急的眼睛。 在成都市政務服務中心房產分中心,他們帶著戶口本、結婚證、房產證、蓋滿瞭街道、單位、中介機構公章的證明文件揮舞著手,拼命的往裡面擠隻想證明一件事:購買這些隻有3700元/平米的限價房,我符合申請條件! 限價房是成都市"公共住房制度"中住房保障體系中的一種,按照當地官員的說法:在成都,廉租房應保盡保,而經濟適用房和限價房通過設定"重疊邊界",則覆蓋到瞭包括"夾心層"人群。 8月24號召開的"全國住宅工作會議",成都和廈門是全國僅有的兩個獲邀介紹"住房保障工作經驗"的城市。 "住房回購"增加廉租房源 每時每刻都在變化的大屏幕上,顯示出成都市各個區的商品房成交均價,可以看到,地段好的地方一般都在5500元平米以上。 "政府提供的限價房已經能夠保證按需供給瞭。在成都,是房子等人,而不是人等房子。"成都市住房委員會辦公室蔣治雲副主任很自信的對記者說。 蔣治雲現在每天都要接十幾個打到他辦公室"要房子"的電話,自從1998年房改以來,蔣笑說自己還從來沒有這麼被"重視"過。 十多年前,每個"單位"裡最繁忙的人就是"房管科科長"。年輕人為瞭能分到房子而被迫早點結婚,不然他們就隻能住在單身宿舍裡。 進入2007年以來,成都市已經分三個批次,陸續推出瞭4個限價商品住房項目,建築面積60餘萬平方米,6700餘套住房。目前成都市已經明確還有80萬平方米的限價商品住房將及時推出。 其中,"紅楓林"小區的1059套房子已經全部售罄。駟馬橋位於沙河邊上的"北回歸線"小區,截止到上月的29號統計的數字,售出800多套,還剩下2200多套。 這些房子盡管不是在市中心,但是畢竟還在成都市三環以內。 記者在房產中心看到,第三批申請購買限價商品房的申購者條件已經放寬到瞭無成都戶籍的外來人員的范疇:夫妻在成都五城區工作,兩人在成都連續繳納2年以上的社會養老保險金,無自有住房的均可申請。而對成都市民,現有住房人均建築面積不超過16平方米或傢庭現有住房建築面積在55平方米以下,均可申購限價房。 "符合條件的申請者很多,房子也很多,但是之所以出現2000多套沒有賣出去的情況,經過我們的調查,是基於兩個非常現實的原因。"蔣治雲說,"戶籍制度成瞭政府推動住房保障的障礙。" 記者瞭解到,限價商品房往往地處郊區,而市民跨區買房後,子女上學要交"借讀費",跨區領取低保也麻煩多多,甚至難以領取,所以很多人並不願意買限價房。 這種現實的原因使得成都市政府不得不出臺政策請本市的教育部門和民政部門為這些保障性住房的住戶開"方便之門"。 但是另外的一個原因卻沒有那麼容易解決:盡管有瞭經濟適用房和限價房,但是相當多的申請者付不起首付。 一項叫做"住房回購"的政策因而誕生,2007年8月15號<成都市住房回購、收購儲備工作實施方案(試行)>推出,與第三批次限價房申購同步實施。申請日期截止到10月15號。 按照方案的規定:符合條件的申請人如果有自有住房,那麼作為購買限價房的一個必要條件,必須與市住房儲備中心簽訂<經濟適用房或限價商品房申購傢庭原有自住房屋出售協議>;並由市住房保障中心向申購對象發放經濟適用房或限價商品房<準購證>。 在簽訂合同之後,市住房儲備中心將替申購對象直接預付購房首付款。 在新房交付的過渡期,原有住房的餘款支付和交接手續的期限設定為6個月,在此期間允許申購對象繼續住在原自主產權住房。 關於回購原有住房的價格,方案中規定首先應由買賣雙方共同協商和抽簽確定評估機構,並以市場評估價為基礎進行協商,如果協商價與評估價出現差異,則按照5%的浮動幅度確定成交價。 "政府肯定不能與民爭利,隻要符合回購條件的房子,價錢高也要買下來。"蔣治雲說,"曾經有一套位於鬧市區的房子,評估價達到瞭6300元/平米。住房儲備中心覺得價格太高瞭,但是開瞭幾次內部的會議,我們還是把它買下來瞭"。 回購的房子被用來作為廉租房的房源,經過成都市房管局的調查,在成都所有被納入住房保障體系的54000多戶傢庭,40%屬於有房的傢庭。如果政府能夠回購所有的房子作為廉租房的房源,就能滿足現實需求。 成都市政府已經明確表示:不會大規模建立專門的廉租房小區,隻在現有的經濟適用房和限價房體系中配套建設。 "住房回購"未來將成為成都市政府增大存量的最重要手段。"建一套廉租房的資金,換成實物配租,可以解決40多個傢庭的廉租房的問題。在財政資金有限的情況下,住房回購是實現社會效益最大化的一個途徑。"蔣治雲坦言。 但是,要說服居民把自己的房子拿出來賣給政府可能並非易事,54歲的李國英就在32號窗口前猶豫不決。 她和丈夫離婚瞭,原來的43平方米的房子讓給瞭馬上要結婚的兒子住,自己住在母親傢裡。房產中心的人員說,你和兒子是直系親屬,屬於有房戶,所以你們必須把房子參與回購才能申請限價房。 她很為難,不知道兒子是否願意賣掉房子和自己一起住。明天,她想再來碰碰運氣,看看能不能以單身無房的身份來申請。 "公共住房體系" 在成都,政府正試圖將越來越多的應保人群納入到"同一屋簷下"。在對主城區的居民覆蓋之後,"公共住房體系"正在擴大自己的外沿:農村中學教師和外來務工人員的住房保障。 所謂公共住房體系,按照官方的標準定義,是指:在住房領域,政府應該行使職能的制度、措施的總合。 按照這個定義,凡是應該政府顧及的人群,應該統統被納入視野,比如100萬的外來人口、又比如農村的教師。 "外沿有多大,我們也不知道,不過政府應該在自己的職能領域有作為,住房需求是居民基本的生存權利。房改十年來,中小戶型的商品房短缺造成瞭房屋市場的結構性不合理和鮮明的供需矛盾,除瞭提供住房保障還應該保證市場供給、管理好市場。"蔣治雲說,"除此之外,我想不出,政府還要做什麼。" 在蔣治雲看來,保障性住房和商品房針對的人群不一樣,現在的房價漲跌,對中低收入人群來說影響並不大,政府要做的就是保障好中低收入人群的基本住房需要。首先是居者有其屋,在此基礎上,有能力的人可以去購買價格很高的商品房。 正是在這樣的思路主導之下,成都市的廉租房實物補貼的下限從最初的4平方米、8平方米一直上調到瞭隻要人均住房面積低於16平方米,都可以申請廉租房。 "成都市現在的人均住房面積已經達到瞭28.72平方米,所以政府應該讓所有的應保人群都來分享一下十年房改的成果,當然要在自己的財力允許的范圍之內。張藝謀說,成都是一個來瞭就不想走的城市,其中的應有之義應該就是居者有其屋,在高房價面前不恐慌,理性購房。"蔣告訴記者。 近年來,成都市按照"保障低端,調控中端,引導高端"發展的思路,建立起由"廉租房-經濟適用住房-限價房"組成的住房保障體系,覆蓋面逐步擴大,受益人群不斷增加,實現對城市中低收入群體住房困難戶的無縫覆蓋"。 一個"全流通"的"進入和退出機制"也隨之建立。保障性住房要居住滿五年才能上市交易,經濟適用房上市交易時還需要將政府在該項目建設和土地供應中的優惠返還,並且政府的住房貯備中心有優先購買權。 建設的資金則來自大約6000多萬的住房公積金和土地增值巨大收益的一部分。滿足民生需求和不斷有土地被拍賣出"天價",兩者似乎在這個城市開始"和諧並存"。 Tags:西貢村屋,放盤,村屋租盤,土地,舊屋重建,丁屋發展,玄新和庭,曉門,曉峯,偉賢薈,全新村屋,大埔村屋,八鄉村屋,村屋屋苑,村屋租售