量跌價卻不跌 樓市誓與當今股市比比誰更“牛”

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近來，多傢大型中介公司的成交統計顯示，目前成交量環比有所下降，但上海樓市價格並沒有隨著交易量的下滑而下降，而是有一股與當今股市試比高的“牛”勁！如何讓房價回歸理性，如何讓更多的人擁有買得起、住得起的房子，成為各方專傢學者的熱門話題。 香港50%戶籍人口居住公屋 我國從1998年取消福利分房，從此以後福利房的概念就退出瞭中國的房地產市場，但是取消福利分房後很長一段時間內房價並沒有快速上漲，原因何在？ 其實在取消福利分房的同時，我國開始瞭大規模的舊城改造，也就是動拆遷。相信大傢都比較瞭解動拆遷的政策，其實在動拆遷的過程中就隱含瞭福利的因素。在實施動拆遷的前幾年，基本上是以實物形式進行補償，所以當時房價上漲還是不明顯。從1998年到2005年，動拆遷的比例從38%下降到8%，也就是說政府福利補償的比例是逐年下降的，住宅的商品化是逐年上升的。在這個過程中，政府並沒有采取其他的措施增加其他形式福利房（如公房或廉租房）的供應量，所以房價近幾年出現瞭快速的上漲。 其實在一些發達國傢和地區，住宅的商品化程度也並不是非常高。比如香港房屋署提供瞭50%戶籍人口居住的公屋，而像新加坡這樣的發達國傢住宅商品化的比例也隻有20%。所以我們認為政府在住宅制度變化過程中角色的缺失是造成房價上漲的首要原因。目前應當采取的辦法是繼續加大廉租房、配套房和中低價位商品房的供應，擴大申請的范圍並進行嚴格管理。 開發商自身缺乏約束機制 目前，對於部分開發商來說，房屋價格還是有多高賣多高，為此他們不惜采取捂盤、哄抬房價等手段獲取超額利潤。而在房地產市場發達的國傢，在房地產開發的過程中有基金的參與，甚至有些項目通過一些途徑公眾化，這樣就有第三方對房地產開發商進行監管，開發商的行為就會受到限制。另外即使銷售獲得的超額利潤開發商也無法獨享，甚至大部分由基金或者公眾分享，這樣開發商在推動房價方面也沒有太大的動力瞭。所以改變房地產行業開發運作的模式，讓第三方甚至公眾都參與到房地產開發中來，也有利於遏止房價上漲。 改善投資環境縮小貧富差距 增加投資渠道，降低住宅作為投資品的含金量。目前國內的投資渠道還是過少，另外WTO後隨著人民幣的升值，更多的熱錢擁入國內，造成國內目前股市、房市齊漲的局面。而且目前國內依然是負利率，大量的銀行儲蓄不僅沒有收益而且有損失，為瞭保值、增值，大量資金進入樓市、股市也就不足為奇瞭。所以我們認為增加投資渠道可以為資金開拓更多的投資渠道，也可以抑制投資樓市。 目前國內的情況是一部分人手中空關著幾套甚至十幾套房子，而另外很大一部分人買不起房子。造成這種現象的原因是國內日益加劇的貧富差距，即使增加住宅的供應量也會被這種無效的需求所消化。所以，通過政策手段進行財富轉移是遏止房價上漲的一個手段。 進行必要的理財教育 加強理財教育，認清財務風險。其實房地產市場中還有一種人，他們雖然手中有幾套房子卻承受著巨額的債務，財務風險非常大。但是由於缺乏理財知識的學習，他們不懂得風險控制，認為負債買房就是投資。所以加強理財教育也可以降低無效需求。 提升投資者素質，讓投資組合多元化。相對於股票、債券、金融期貨等金融投資產品，房地產投資的技術含量還是比較低。特別是前幾年，住宅產品差異化不大的環境下，隻要大勢好，什麼樣的房子都能漲的現象讓很多素質不高的投資者也可以參與到房地產投資中來。而目前房地產快速上漲的走勢，不可能長期持續。而且從房地產投資個案上看，由於產品差異化加大，投資虧損的現象也越來越多。 Tags:西貢村屋,放盤,村屋租盤,土地,舊屋重建,丁屋發展,玄新和庭,曉門,曉峯,偉賢薈,全新村屋,大埔村屋,八鄉村屋,村屋屋苑,村屋租售