116傢房企前三季度凈利增三成 財務狀況穩健 |
2015年6月18日星期四
中糧置地-香港上市進程加快 配股集資46.8億港元
中糧置地:香港上市進程加快 配股集資46.8億港元 |
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成立7年後，中糧置地離成功登陸香港資本市場隻有一步之遙。11月，中糧置地動作頻頻，配售新股、進行更名、商業管理團隊高調亮相等舉動，都不斷向外界釋放出借殼成功、資產註入在即的利好。而外界最關註的是年底前中糧集團是否能將包括大悅城在內的商業地產註入中糧置地的香港平臺。 配股集資46.8億港元 11月28日，港股市場傳來中糧置地的借殼公司——僑福企業的配股消息：僑福宣佈配售最多23.2億股新股，占經擴大股本23.3%，配售價為2港元/股，如配售成功，將集資最多6億美元(約46.8億港元)。 值得一提的是，此次配售將不涉及公開招股，而是向機構投資者發售新股；同時僑福企業正式啟動更名議程，改為中糧置地控股有限公司，預計12月完成更名。 早在11月20日，中糧置地全新商業管理團隊集體在上海亮相，並透露中糧集團今年年底擬將包括大悅城在內的所有商業地產註入，向外界表態中糧地產系人事鋪路基本完成，整合將步入新階段。 此前，僑福宣佈將斥141.7億港元向母公司中糧集團收購多項商業物業，目前中糧置地除被確認為中糧集團的商業地產開發平臺外，A股上市公司中糧地產也被定位為中糧集團在內地的住宅開發平臺。 雙平臺模式 中糧向香港平臺註資風生水起之際，業內開始關註中糧集團內地、香港兩個平臺的未來發展，即有兩個兒子且都處於成長期，資源向哪一方傾斜成為焦點。 在2007年成立中糧置地之前，中糧地產是中糧集團旗下唯一的房地產上市公司，公司在股改時承諾，將作為整合及發展中糧集團房地產業務的專業平臺。 事實上，中糧地產曾多次嘗試用增發的方式收購集團資產，但受限於公司股本太小，證監會卡住瞭房企A股再融資，使公司遲遲難以吃下集團的龐大資源。而中糧置地橫空出世後迅速發展，兩傢兄弟公司的關系也十分微妙。 如今中糧置地香港上市在即，並對外界透露出大悅城將註入的信息，但中糧地產對此並未表態，外界認為其並不將自己局限在住宅開發的平臺上。 大悅城的事情還沒有很確切，畢竟大悅城是中糧集團旗下的品牌，以後並不會完全讓中糧置地獨有。據熟悉兩傢公司情況的業內人士透露，中糧地產未來在二三線城市拓展中，也會根據當地的地塊現狀引入一些商業綜合體開發，不排除會使用大悅城品牌。 整合並未完成 據上述知情人透露，在中糧借殼僑福的過程中，為瞭向投資人說明中糧集團旗下A、H股兩個地產平臺，會按要求規避同業競爭，中糧置地已出具瞭承諾書，不在中糧地產現進入的9個城市開發住宅。當時港交所曾希望中糧地產也出具類似不介入商業地產開發的保障書，但並未如願。他表示，這或許意味著中糧地產在兄弟公司日後的競爭中有更大主動權。 其實即使承諾瞭也不能確保（業務不競爭）。多位證券業人士均表示，如中海之於中建、保利至於保利協鑫等，兩個平臺間的地產業務重疊是不可避免的。 中糧集團旗下地產、商業相關的業務十分龐雜，包括人員等資源的整合還沒有真正完成。上述知情人透露，由於港交所規定，對大股東註入的資產必須匹配殼資源的規模，更名後的中糧置地短期內預計也難以將市值做大。 相關新聞： 12月21日"感恩回饋 歲末狂歡"看房團招募 中鐵建一周46.15億奪地 進佛山市場 中糧地產著力全國佈局或攜手中糧置業 停擺三年多 房企再融資審核或正式開閘 綠地借殼金豐投資或年內完成 將有"A+H"雙平臺 |
售樓現場須公示預售方案
售樓現場須公示預售方案 |
| 南京出新規：售樓現場須公示預售方案 據《南京日報》消息今後買房，可以先瞭解一下所售房源的公共車位有多少個，用瞭哪些節能產品……近日，南京市住建委下發新修改的《南京市商品房預售方案》，要求開發企業必須在領取預售許可證之前進行填報，並在售樓處公示。 此次修訂的《南京市商品房預售方案》，要求開發商提供10項樓盤信息，分別為項目基本情況、分期開發建設情況、本期申請預售項目基本情況、項目配建附屬房屋情況、預售資金監管情況、本期擬銷售商品房價格(毛坯房)、權利瑕疵說明、相關承諾、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節能措施。 南京市住建委商品房管理科有關負責人介紹，這10項信息能夠讓買房人全方位瞭解樓盤的信息，避免開發商向買房人隱藏樓盤不利因素，讓買房者明明白白消費。 |
2015年6月17日星期三
銀行股冷對貸款利率下限取消
銀行股冷對貸款利率下限取消 |
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央行宣佈取消貸款利率下限後首個交易日，銀行股先跌後漲，整體表現平穩。業內人士表示，目前難以實質上引發貸款競爭，而銀行出於成本考慮進一步打折的概率也非常小。 折扣太低，銀行將虧本 央行上周五宣佈，自7月20日起全面放開金融機構貸款利率管制，由金融機構自主確定貸款利率水平，意味著金融機構與客戶自主協商定價的空間將進一步擴大。 受利空消息打壓，昨天開盤銀行股出現普跌，招商銀行、浦發銀行、交通銀行、建設銀行跌超1%。南京銀行、中國銀行、民生銀行在尾盤小幅翻紅。收盤時，跌幅最大的浦發銀行跌幅也並不明顯，下跌1%。 國信證券銀行業分析師邵子欽分析認為，取消銀行貸款利率下限，難以實質上引發貸款競爭。與2008年銀行具有規模壓力不同，當前商業銀行貸款供給壓力不大，難以引發貸款競爭。7折以下利率低於商業銀行攬儲成本，即使對於優質企業或政府項目，銀行實行大幅利率折價的概率也非常小。 據邵子欽分析，目前銀行一年綜合存款成本率在4.0%-5.0%左右，存款準備金成本0.5%左右，綜合下來成本在4.5%-5.5%。而目前一年期的基準利率為6%，9折為5.4%，7折則為4.2%，這意味著太低的折扣，銀行將是虧本買賣。 長期看，中小企業整體貸款利率或下降 目前銀行對一些央企、國企會以比較低的利率發放貸款，但這些企業能獲得0.7倍貸款利率的也很少；而中小企業獲得貸款時利率一般都是上浮的。 2013年一季度的央行貨幣政策執行報告顯示2013年3月全國一般貸款執行利率下浮的貸款占比11.44%，比年初下降2.72個百分點；執行上浮利率的貸款占比為64.77%，比年初上升5.03個百分點。 目前暫時還沒有大企業提出降低利率的要求，但肯定在琢磨。某國有大行公司部經理昨天對記者表示，但他認為以後央企議價能力會更強，銀行的日子會越來越難過。 大型企業能在銀行要到更低的優惠折扣，但中小企業未必能立馬受益。 一位股份制商業銀行中小客戶經理稱，雖然短期來看，中小企業的貸款利率不會出現明顯下降，但是從長期看，由於中小企業收益更為客觀，銀行更多的資源將向中小企業傾斜，中小企業的整體貸款利率可能會出現下降。 前些年沒幾傢銀行做中小企業，那個時候利率上浮30%都是很正常的，但這兩年，做的銀行多瞭，普遍是上浮10%-20%，甚至對一些優質的中小企業執行基準利率。整體利率水平都在下降。該客戶經理稱。 ■聲音 由於銀行大客戶議價能力的提高，可能促使部分無法與其達成貸款意向的銀行將信貸資源投入民營企業。這對合理分配信貸資源是有積極作用的。 |
CCTV-深房價松動 部分樓盤降逾千元
CCTV:深房價松動 部分樓盤降逾千元 |
| 深圳市2007年10月份新建商品房銷售面積隻有9月份的一半左右，房價漲速也比9月份下降瞭10.35%，有人說，曾經位居全國房價冠軍的深圳，現在也率先感受到瞭房地產市場的冬天。 在深圳最大的地產中介公司——中原地產，記者看到瞭這樣一個表格，這些表格記錄著中原地產在深圳福田區每個月二手房的交易量：6月的成交業績是2440多萬，10月份，掉到瞭504萬9千多。這個降幅是非常的驚人。 深圳樓價雖然開始下跌，但采訪中王鋒告訴記者，樓價並不會像股市一樣大幅下跌。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣 |
福田口岸公交改善工程試運行 下客區仍然太遠
福田口岸公交改善工程試運行 下客區仍然太遠 |
| 5月22日，福田口岸公交接駁改善工程正式投入使用。公交大巴、支線中巴和出租車開始按照指定路線行駛。這天上午，深圳市交通局局長黃敏、副局長陳惠港以及出租車分局、運政分局、交警局、巴士集團等相關負責人到現場調研，發現出租車上下客區距離口岸還是太遠，特別是下客區，乘客下車後要頂著烈日步行較長距離才能進入口岸。 福田口岸公交改善工程竣工並試運行 為瞭改善福田口岸的乘客出行環境，深圳市交通局委托市綜合交通設計研究院開展福田口岸客運配套接駁設施規劃，並啟動瞭福田口岸公交改善工程。 改善工程從優化交通接駁設施、改善交通出行環境、完善交通誘導標志等方面入手，實施四項改善措施：一是改造站前廣場，將原西廣場自備停車場場地改為出租車場地，並設置出租車場地入口，拓寬西側外圍通道，設置出租車進出車道，設置公交、的士候車設施及乘客步行連廊等;二是改善周邊道路與節點;三是增設交通監控設施，加強交通疏導和管理;四是完善交通誘導標志，優化福田口岸內部及周邊交通誘導標識，並增設一系列標志牌。 福田口岸規劃之初沒有地面公交造成難題 據瞭解，深圳市規劃部門在規劃福田口岸時並沒有過多考慮地面公共交通的組織，一廂情願地希望用地鐵組織交通。然而地鐵並不能解決居住在福田口岸附近的市民和港人的出入關需求，加上地鐵目前還沒有成網，造成福田口岸開通後，市民對地面公共交通的需求很大。深圳市交通局臨時開通瞭3條公交巴士和出租車營運點，此項公交接駁改善工程旨在建設與福田口岸配套的永久性公交場站和出租車候客場。 然而由於福田口岸規劃建設之初沒有考慮到公交接駁問題，以至於留給公交場站和出租車候客場的規劃空間並不合理，目前的公交場站用地是口袋型，按照黃敏局長的話，就是袋子很大，但袋口紮得很緊，公交大巴、中巴、出租車都要通過袋口進出，而袋口位置的路口交匯又非常復雜，紅燈林立，成為車輛進出的瓶頸。 因此，即使福田口岸公交接駁改善工程正式投入使用，但並不能解決瓶頸問題。記者在袋口位置看到，出租車在這個位置大排長龍，公交大巴也擠在其中。一位出租車司機向記者訴苦，他進瞭口袋以後，半小時才能轉出來，才賺瞭12.5元，太虧瞭。記者在非繁忙時間，在口袋內的出租車上客點登上一臺的士，要求他駛出口袋後馬上回來排隊候客。前後需要近15分鐘左右。司機表示，高峰時間半個小時是正常的。 設計缺陷：市民乘公交要頂烈日冒風雨 記者在現場看到，福田口岸公交改善工程確實改變瞭以往出入境旅客隻能乘坐地鐵或非法營運車輛往來的局面。記者在現場采訪瞭幾位香港客人，他們均表示目前的公交接駁設施確實比原來有瞭大大改善，方便瞭他們進出關，但深圳市交通局在現場調研時仍然發現瞭多個設計缺陷。例如出租車上落站與口岸聯檢樓距離相對較遠，公交大巴出口道路與出租車出入道路交織在一起，易引起公交大巴與出租車搶道，加上該地段高峰期十分繁忙，出租車進出時間較長。 其中最大的缺陷是出租車上客點和下客點距離口岸太遠，特別是下客區，乘客下車後步行進入口岸的時間較長，另外擋雨棚為透明設計，市民必須頂著烈日去乘車，另外上客和下客的人流會在雨棚內交匯，下雨天就更加狼狽。黃敏表示，公交的組織和規劃設計應該以人為本，以最大限度方便群眾為出發點。要市民在露天步行太遠，就是公交場站和出租車場站的設計缺陷。 記者在現場發現，與繁忙的公交場站相比，福田口岸一樓大廳東部非常冷清，偌大的空間涼爽、舒適，不受風雨烈日之苦，卻空空蕩蕩。記者聽到現場有市民感嘆，現在的設計把老百姓趕到外面去坐車，寬敞的內部空間卻白白浪費。 交通局：目前試運行，肯定要改 深圳市交通局副局長陳惠港在現場向記者表示，公交和出租車場站設施已經建成投入使用，目前處於試運行階段，通過1-2個月的試運行發現更多的問題，試運行階段結束後將加以改善。 視察完現場以後，深圳市交通局緊急召集會議，商討改善方案。改善方案主要圍繞乘車點距離口岸太遠這一設計缺陷進行討論。從實際運行來看，福田口岸地面公交需求最大的是出租車。因此不少專傢建議交通主管部門與口岸管理部門協調，充分利用福田口岸南部和東部空間，組織出租車進出，一方面把上落客區域貼近口岸，另一方面讓出租車流避開袋口區域，解決瓶頸問題。 黃敏建議在協調解決之前，可以在交通局能解決的范圍內盡快動手，比如優先考慮出租車，把目前離口岸最近的公交上下客區改出租車的上、下客區。另外與交警部門協調，通過交通燈控制等措施，分流袋口位置的車流，最大限度增加這個瓶頸部分的通過率。同時完善交通誘導標志，優化福田口岸內部及周邊交通誘導標識，並增設一系列標志牌。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣 |
寫字樓租金售價同漲 福田CBD居榜首
寫字樓租金售價同漲 福田CBD居榜首 |
| 2006年政府出臺的一系列宏觀調控政策雖然主要針對房地產住宅市場，但對整個樓市產生瞭重大的影響。在住宅市場逐漸冷靜的同時，商業地產被普遍看好，特別是寫字樓三級市場，因為有更多的資金註入，發展較為迅速。 售價租金快速上漲 福田CBD位居榜首 2005年，深圳的寫字樓項目集中放量，特別是福田中心區的寫字樓達到井噴的地步，大量的寫字樓入市並投放到三級市場，為2006年寫字樓三級市場的快速發展奠定瞭一定的基礎。 隨著住宅價格波動逐漸平穩，投資前景不明朗，不少投資客將資金轉向寫字樓市場。這進一步促進瞭市場對寫字樓的需求，寫字樓市場快速發展，其中福田CBD、蔡屋圍和車公廟三大區域最為明顯。 世華地產市場研究中心通過調研並結合部分成交數據發現，福田CBD的寫字樓整體價格同比增長20％以上，部分寫字樓價格增長速度超過30％；而蔡屋圍和車公廟片區的寫字樓價格增速相對慢一些，增長速度普遍在20％以下。價格增長的同時，租金水平也在穩步上升，福田CBD的租金總體增長速度快於蔡屋圍和車公廟等區域，福田CBD的同比增長速度都在10％以上，部分寫字樓租金同比上漲15％左右；而蔡屋圍和車公廟的租金增長速度徘徊在10％左右。通過對比寫字樓售價的增長速度和租金水平的變化，可以看出售價快速增長的同時，租金雖然也得到提升，但增幅仍比不上售價的增幅。此情況一方面可以看出租金還有一定的上漲空間；另一方面也可以看出對寫字樓的投資，很大一部分屬於中短期投資，即通過短期內轉手賣出物業獲取差價利潤。 租賃市場成交活躍 從世華地產福田中心區的地鋪瞭解到，近期寫字樓三級市場買賣交易比較少，因為中心區的前景被繼續看好，業主普遍惜盤，很多業主的放盤價很高，這很大程度上抑制瞭成交。目前寫字樓的租賃市場相對活躍，越來越多的企業入駐福田中心區，使得之前入市的租賃供應量逐步被市場消化，空置率大幅降低。中心區寫字樓目前的空置率普遍在15％以下。 從已經入駐和即將入駐中心區的企業來看，福田CBD已經成為全球500強企業和國內外知名企業的駐點目標，包括金融、證券、保險、基金、高新技術和現代服務業在內的總部機構，都不約而同地把他們的市場制高點定格在福田中心區。這主要是因為：CBD擁有一大批高質量的寫字樓，匯聚瞭會展中心以及眾多高級別的酒店，高標準的市政配套設施也逐步完善，整個區域交通發達。 CBD寫字樓三級市場的發展前景幾乎被業內外一致看好。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣 |
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樓市的快速回暖已在上市房企業績上有所體現。截至10月30日，萬保招金四大龍頭房企三季報悉數亮相，兩市116傢房企前三季度的業績同比增速達到30.6%。盡管這一水平較中期有所放緩，但仍遠高出去年同期。四季度還將迎來推盤及結算高峰，房企全年業績有望得到進一步釋放。但開發商對於未來房價走勢已有所謹慎，萬科便認為，因可售資源較為充裕，並不支持房價繼續普遍性大幅上漲。
業績穩步釋放
Wind數據顯示，目前兩市共有116傢房企披露瞭三季報，前三季度共實現營業收入3657.05億元，同比增長38.44%；實現歸屬於母公司股東的凈利潤405.12億元，同比增長30.06%。
繼去年一季度創下凈利潤增速低點後，房企業績便穩步回升，且增速自今年明顯提高。Wind數據顯示，一季度上市房企凈利潤同比增幅達到28.86%，較去年年底提升瞭12個百分點。上半年，房企整體盈利增速進一步擴大到32.61%。已披露三季報的116傢房企中期業績增速為41.03%，盡管其前三季度30.06%的業績增速較中期有所放緩，但考慮到半年報時集中結算的因素，今年以來房企業績回升的態勢仍在繼續。
上述116傢房企中，前三季度業績增速超過100%的達到22傢。與中小房企由於股權轉讓或某個項目進入結算期而影響業績不同，大型房企的經營更為穩健。從前三季度的表現看，萬保招金四大房企的營收規模已經占到已披露房企的四成以上。
萬科30日披露的三季報顯示，1-9月公司實現營業收入634.2億元，同比增長37.5%；實現凈利潤61.6億元，同比增長21.3%。前三季度公司完成開工面積1362.3萬平方米，竣工面積651.6萬平方米，同比分別增長56.4%和48.7%。公司董秘譚華傑表示，由於今年新獲取的部分項目也會在年底前開工，預計全年實際開工量將超過年初計劃數。
此外，保利地產[微博]和招商地產[微博]前三季度的業績同比增速分別達到20.71%和49.06%。金地集團盡管前三季度業績下降瞭22.20%，但較中報時39.53%的降幅已有所收窄。
毛利率下滑成為部分房企利潤增速弱於營收增速的主要原因。統計顯示，房企三季度的整體銷售毛利率為35.80%，較中報時下降瞭0.5個百分點，較一季度及去年三季度均下降約2個百分點。招商地產前三季度的毛利率為46.36%，較去年同期下降瞭超過6個百分點。金地集團、保利地產的毛利率下降幅度也在5個百分點以上。受城市結構變動的影響，萬科結算均價較去年同期略有下降，公司前三季度的毛利率較去年同期下滑瞭約5個百分點。
業內人士認為，今年以來開發商大多采取加速周轉的方式，因此對毛利率會有一定影響。但從目前市場看，房企銷售任務完成情況較好，在四季度可能開始追求高利潤，這對未來房企毛利率提升有一定幫助。
財務狀況穩健
對於房企而言，保持穩健的財務狀況是支撐公司擴充項目的基礎。從已經披露的房企三季報看，整體財務狀況良好。目前已經披露三季報的房企預收賬款同比增長瞭23.5%，較6月末增長瞭10.24%。
值得註意的是，前幾年開發商曾主動收斂銷售的賬面增速以平滑利潤，這體現為預收賬款快速增加。不過，從今年的結算特點看，預收賬款的增速已經放緩，且明顯低於營收增速。
以萬保招金為例，保利地產前三季度的營業收入增幅為41.40%，而公司預收賬款增幅僅為24.80%。金地集團前三季度的預收賬款增幅僅為7.78%，與54.18%的營業收入增幅有一定差距。招商地產的預售賬款增幅也低於營收增幅約9個百分點。
在扣除預收賬款後，三季度末房企的資產負債率約為49%，較中期下降瞭約1個百分點。保利地產、招商地產等大型房企基本維持在行業平均水平之下，財務狀況保持穩健。盡管拿地數量增加，但本著審慎的經營策略，萬科仍然保持著良好的財務、資金狀況。9月底，萬科的凈負債率為39.90%，較中期時下降1.58個百分點。
可以看到，盡管二級市場房地產再融資一直未能放開，但房企已經通過海外融資等渠道緩解瞭資金壓力。中原地產研究中心數據顯示，今年房企海外融資已經突破311億美元，約合人民幣1896億元。僅9月以來，融資額就達到41.3億美元，折合人民幣251.3億元。A股公司中今年以來也已有29傢房企披露瞭再融資計劃，計劃融資合計達到725億元。從大型房企手握的資金情況看，足以支撐未來的繼續擴張。萬科9月底持有的貨幣資金達到370.6億元，與中期基本持平。
業績有望繼續釋放
今年樓市快速回暖，房企都取得瞭不俗的銷售業績，在土地資源上也不斷擴充儲備，為未來業績釋放打下基礎。
萬保招金四大龍頭房企前三季度的銷售增速較為顯著。前三季度，萬科累計實現銷售面積1098.7萬平方米，銷售金額1285.0億元，同比分別增長21.0%和33.4%。保利地產1-9月的銷售面積和金額同比增速在17%左右。金地集團銷售面積和金額則分別同比增長瞭30.2%和42.8%。當前銷售規模快速增加，將成為未來結算收入的儲備糧。
與此同時，伴隨著土地市場回暖，龍頭房企的土地儲備迅速擴充。萬科僅第三季度便新獲取32個項目。譚華傑表示，鑒於當前一線城市的土地競爭相對激烈，萬科仍然會堅持謹慎原則，回避預期過於樂觀、地價偏高的地塊。
在前三季度業績打底的情況下，四季度還將迎來傳統的推盤及結算高峰期。中原地產研究中心統計數據顯示，截至10月28日，全國樓市在去年市場復蘇的情況下繼續升溫，54個城市總成交量達到瞭250.8萬套，同比增加瞭17.2%。其中一線城市上漲幅度達到19.6%。預計全年有望突破300萬套。
三季度末，萬科已售未結規模已創出新高，合並報表范圍內尚有1737.7萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約1928.6億元，較今年中期時增加163億元。譚華傑稱，萬科將繼續貫徹積極銷售的策略，預計四季度公司的推盤量仍會保持在較高水平。
對於未來發展，萬科董秘則表現得相對謹慎。譚華傑認為，目前除北京等個別城市短期內可售資源較為緊張外，多數城市的新房供應較為充足，市場供需關系在合理范圍內。北上廣深等14個城市當前的庫存去化周期相比中期時有所延長。因可售資源較為充裕，並不支持房價繼續普遍性大幅上漲。