賣出6.8萬/平天價 要給深圳學位房潑點“冷水”

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導語:領漲各片區、賣出豪宅價，溢價率達20%～50%……這些都在描述深圳學位房。 開學在即，對學位房的關註又趨於白熱化。而在有限優質教育資源的渴求刺激，在積分入學政策的影響下，學位房季節性成交周期已被打破，不分淡旺，隻存在數量上供不應求、價格上居高不下。但是，高價的學位房是否就保證瞭優質的教學質量，傢長的教育投資真能達到預期？本期小平飯局試圖換個角度，侃侃不斷升溫的學位房。 熱過頭 要理性 肖小平：國城花園一套44平方米的單位本月初以300萬元成交，成交單價高達6.8萬元/平方米。這樣一套20多年樓齡的學位房，讓諸多新生代豪宅都自嘆不如。學位房的樓盤附加值在購房者的認知中甩山景、海景房幾條街，現在各片區學位房的溢價空間集中在20%～50%，南頭是全市學位房溢價最高的片區，溢價率高達55%。同一片區甚至同一樓盤，是否帶學位成瞭最大的價差成因，不帶學位的2萬～3萬元/平方米可以入手，帶學位的4～5萬元/平方米都難以拿下，特別優質的學位房溢價竟可達100%。以往開學季、過年後是成交旺季，如今學位房已沒有銷售淡旺季之分，全年處在供不應求的價格高位。 @趙圍觀：據我所知，去年羅嶺片區學位申請符合要求的有880名，但最終隻錄取瞭580名，剩下的300名學生的去向隻能被動派遣。我今年給小孩拿到東海外國語學校的指標，考慮在附近租個房子，目前在看的41平米的房子每月租金為5500～6000元/平方米，買下來的話要價220萬元，成本太高。 學位房是社會資源壟斷的表現，如果沒辦法躋身名校，對好的私立學校進行篩選更為現實。此外，如果有條件送孩子出國上學，也不失為好的選擇。呼籲社會各界對學位房概念理性分析判斷。 房子到手 學位沒瞭？ 肖小平：現行的積分與類別並行的入學制度，類別更為重要。本學區戶籍、本學區購商品房會列為A類，積分層面深戶優先、購商品房戶優先、獨生子女優先。建議傢長多瞭解上一年申請資格合格並錄取的情況，以便綜合分數、排名等因素作出穩妥的申請。 盧韻如：現在很多人為瞭學位買房，但買瞭學位房卻發現沒學位可用。一個朋友買的二手學位房，因一手業主是未婚女孩，所以想當然認為學位尚在，合同上疏忽瞭相關條款，等孩子到瞭學齡不能用學位，才知道原來在購房前兩年學位被原業主的老總孩子用瞭。 肖小平：這就需要交易時在合同上明確兩點，一是戶口以後是否可用遷進學區；一是在最近六年或買房後是否用過學位，這樣才好保障權益。事實上，這種事情也不是個案，但很多都被掩蓋在買房後房價漲瞭獲得盈利也就認瞭沒有學位之下。 盧韻如：學位房溢價率這麼高還如此搶手，是否是投資客炒作所致？ 肖小平：溢價一方面是學位房使用功能和教育資源稀缺性帶來的正常溢價；一方面是學位房概念炒作帶來的投資溢價。但投資客買到學位房是偶然事件，考慮到未帶學位買進、有學位時賣出的變現周期長，帶來的時間成本高，投資客一般不會把目光專盯學位房市場。 次名校更值得關註 盧韻如：針對學位不足的問題，現在有開發商自行引進名校，比如位於深莞交界處的某大盤就引進瞭東北師大附小，吸引瞭很多深圳白領跨城置業。 肖小平：引進學校歸根結底還是要落到入住率上。如果入住率低於五成，很多規劃中的大型配套就很難落成。一般樓盤在二、三期的開發節點上，在入住率正常的前提下，建商業 、學校等配套較為合理，對將來的溢價也是有力的支撐。 盧韻如：隨著新生兒童的逐年遞增，學位房越來越熱，成本越來越高，那麼這樣的教育投資能否換來優質的教育回報？ @趙圍觀：深圳的流動性很強。估計生育高峰10年乃至20年都不會過去。何況，優質教育資源稀缺，名校學位少，傢長不會願意錯過對孩子人生的第一次投資。深圳現在還能通過購買學位房這種相對公平的方式讀名校，北京廣州等地的天平更加傾斜。 我關註過這樣一個現象，田貝、水貝的學位房漲幅不怎麼明顯，租金也相對便宜，因為業主大多是做建材生意的商人，也影響瞭該地的生源。而就讀南外、南實等名校的孩子，父母多為IT精英、企業高管，因此學校的氛圍也會有不同。因此，名校名聲尚在，但實際的風氣如何值得關註，孩子如果攀比成風，不利於健康成長。 我的建議是選學校的秘訣是選校長、看生源。一個好的校長決定瞭校園的風氣和引導教育孩子的方式，而生源的質量影響著孩子學習成長的環境質量及素質培養。 肖小平：的確，現在很多置業者在購買學區房時過分依賴名校效應，導致盲目為孩子擇校。如果不能進入名至實歸的學校就讀，一些正規的私立學校或者關註相對沒那麼集中的次名校，可能給孩子提供更合適的教育。在大傢主流視線外，其實還是有很多學校可以發掘。 @趙圍觀：小學就近入學也可以，初中很多學校就開始搶生源。且很多老師都是按照班上尖子生的進度授課，這也是教育不公平的明顯。 肖小平：建議在一些知名機構參加培訓，脫穎而出的學生被挑中的概率更大。而且，用學位也要提前佈局，比如祖父輩和父母輩都有帶學位的房子，小孩可用直接監護人占51%產權的學位，一傢三代人的戶口在同一套房子名下等同購房。平時多留意這些信息，以實現房子和學位間好的對接。 主理人：肖小平，沉浮地產圈十餘年，閱樓無數。現任中聯地產二手房研究院總經理，資深二手房市場研究專傢、深圳聯合產權交易所專傢。擅長政策解讀、數據分析、區域研判，觀點前衛麻辣，引爆市場熱議。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣