房企赴港借殼藏暗礁 能否融到資金是關鍵

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自去年開始的內地房企借殼港股上市熱情，近期愈演愈烈，就連一些中小型房企也加入到瞭赴港借殼的大軍。 6月18日，朗詩集團公告，已收購香港上市公司深圳科技63.4%股權，在香港成功上市。因其之前並未有透露任何意欲借殼的信息，此公告一出，引起呼聲一片。然而，細察之下，這一結果也是應勢而為。 房企借殼其實很無奈，他們都是因為無法直接赴港IPO，且內地IPO大門又對其緊閉，才會轉而通過借殼上市。比如朗詩集團，以前就曾意欲直接赴港IPO，其上市結構也已經做好，隻是因為某些原因導致無法發行，最終放棄。盛富資本和協縱國際總裁黃立沖在接受中國房地產報記者采訪時如此表示。 在香港，有一些殼公司天生就是專門為礦業企業和房地產企業準備的，有2億到3億元資金就能獲得殼公司51%的股權。可以說，目前去香港借殼上市，是一個比較合適的路徑。嘉富誠國際資本有限公司董事長鄭錦橋這樣告訴本報記者。 不過，即使這樣，內房企赴港借殼也不是那麼一帆風順，內地房企的財務條件、資金狀況、對市場的風險把控能力、國傢對借殼上市的政策變化、殼公司是否存在債務糾紛等都會影響到內地房企赴港借殼上市的成功與否。亞太城市房地產業協會會長謝逸楓對本報記者分析表示。 而且，即使內地房企在港借殼上市後，能否順利融到資金也是一個考驗。內地房企借殼上市目的就是為瞭融資，融資成功才叫借殼成功。鄭錦橋毫不諱言。 盡管借殼港股之門敞開，但顯然後面的路並不那麼好走。 無奈的紮堆借殼 目前正有越來越多的內地開發商借殼港股上市，這其中不僅包括綠地集團、大連萬達、招商地產這樣的大型開發商，也包括中小型內地發展商。 除瞭已公告借殼成功的朗詩集團，近期，還有一傢中小型開發商因意欲借殼港股而被熱炒。據嘉輝化工5月23日發佈的公告，嘉輝化工控股股東宏漢正在與安徽開發商藍鼎控股集團有限公司（以下簡稱藍鼎集團）主席仰智慧進行討論，宏漢可能向仰智慧全資擁有的公司出售所持有的嘉輝化工全部或部分權益。 此公告一出，即引得嘉輝化工股票暴漲。而6月10日，嘉輝化工再度公告，已於當日暫停於香港聯合交易所有限公司買賣，以待刊發一份有關本公司內幕消息的公告。而記者在針對此收購事件致電嘉輝化工時，對方卻稱：沒有此事。 不過，據公告，宏漢一共持有9.8億股嘉輝化工，占51.31%股權，仰智慧持有藍鼎集團99.5%的股份，因此，若此次收購成行，則意味著藍鼎集團將借殼嘉輝化工而上市。 在此前還有兩起中小房企借殼或意欲借殼港股的案例。3月18日，中國新城鎮與控股股東上置控股及國開行旗下國開國際訂立購買公司股份備忘錄。國開國際有意認購中國新城鎮30億股股份，相當於擴大後股本約40.01%。4月，積華生物醫藥宣佈獲得內地發展商宇業集團大股東周旭洲斥資近3億元入主。 確實目前中小房企赴港借殼上市比較明顯，他們主要是為瞭上市融資，比如發債，或向銀行貸款融資。並增加企業知名度和影響力，以便於以後更好地發展，同時也是為應對樓市調控收緊趨勢。謝逸楓表示，在目前政策下，內地房企借殼上市的通過率還是比較高的，因為借殼上市，不需要很多的財務和土地儲備和手續。如果下半年宏觀調控不放松，將有更多房企借殼上市以達到融資目的。屆時借殼潮可能會出現。 不過，這是不得已而為之。如果這些內房企能夠直接赴港IPO，肯定會首選，因為借殼需要掏一筆錢去買殼，而且借殼後的融資也需要一定時間才行。所以，借殼港股的內地房企，要麼是嘗試過赴港IPO失敗，要麼是通過瞭IPO審批但因某些合法合規方面做得不夠或業績突然下降等原因而無法發行。黃立沖這樣分析認為。 直接赴港IPO的要求確實非常高。謝逸楓告訴記者，這些要求體現在房企土地儲備、資金實力以及房企本身對整體市場的把控能力上。這也決定瞭今後更多內地房企赴港上市會通過借殼而非直接IPO。 雙面私募 在眾多內地房企轉向赴港借殼上市背景下，如何才能保證其上市的順利成行，這是一個必須思慮的現實問題。 對此，鄭錦橋對本報記者分析表示，首先，意欲借殼的房地產企業要具有增長性，每年資產要有20%以上的增長。並且要有一定的規模，房地產企業規模太小是不行的，投資銀行不願意給太小的房企做保薦。其次，要選擇合適的殼公司；並選擇有經驗的中介機構幫助企業完成借殼上市。 還要註意借殼之前的保密工作，以免殼沒借成，股價就上漲瞭，這樣買殼成本就高瞭。鄭錦橋說。 前述藍鼎集團意欲收購嘉輝化工，則還僅僅處於協商階段時嘉輝化工就將之公告，以致於股價大漲，可謂是保密工作沒有做好。這也反映瞭一些中小房企在借殼上市方面的經驗不足。鄭錦橋表示。 中小房企借殼上市成功的難度更大。謝逸楓分析表示，因為中小型房企的資金實力沒那麼雄厚，財務完善程度也沒那麼強，而且對風險把控能力也比較差，借殼後的融資能力以及對國傢政策的把控趨勢也較弱。 黃立沖則認為，決定內地房企能否借殼成功的一個關鍵因素就是錢，因為海外市場對於企業上市要求有比較多的土地儲備，因為如果沒有足夠的土地儲備，表示其後續發展可能無法持續，就會導致股價估值很低。而要做土地儲備就需要錢，錢從哪裡來，在內地傳統融資渠道收緊情況下，就需要借助私募。包括恒大、朗詩都接受過私募的錢。 不過，黃立沖同時也表示，私募資金一旦進來，就會跟房企簽訂對賭協議，比如規定多長時間內必須上市，發行市盈率要多高，如果做不到，內地房企在上市後還要補償私募。這些條款相當於給公司上市上瞭枷鎖，公司需要以比較高的估值去發行股票，但是太高，就會影響市場認購，進而上不瞭市。鄭錦橋則認為，在企業借殼上市過程中，私募會起到一個並購基金的作用。有些基金會提前進入到殼公司裡，占一定股權比例，剛進入時，價格相對來說比較低。那麼在借殼成功後，殼公司股價會漲很多，這樣就掙到錢瞭。其實房企借殼上市，很多時候是私募在操縱這個殼公司。 借殼後的挑戰 對於內地房企而言，借殼港股上市僅是一個開始，上市後能不能融到資金才是關鍵。而這一個過程中，內地房企又將面臨哪些挑戰呢？ 最大挑戰是國傢房地產調控政策走勢，以及資本市場的變化，比如股市是否會出現暴跌。中小房企項目出現銷售不好或有問題也會影響其借殼上市後的發展。謝逸楓對記者表示。 買殼之後，一般內地房企控制殼公司的股權為51%，那麼，對於內地房企來說相當於股權被稀釋瞭。當股權被稀釋的時候，能融到資金才劃算。所以借殼之後的融資方案以及市值管理很重要。鄭錦橋分析認為。 對於借殼上市後如何更好地融資，鄭錦橋表示，內地房企可以通過增發股權融資，也可以通過發行公司債融資，在香港發行公司債成本還是比較低的。 每一項商業活動，都有挑戰有困難，盡管如此，內地房企赴港借殼上市仍是大勢所趨。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣